Dépôt de garantie compromis de vente : montant, délai et remboursement

Le dépôt de garantie (aussi appelé séquestre ou acompte) est une somme versée par l'acheteur lors de la signature du compromis de vente chez le notaire. Il représente un engagement financier concret qui prouve le sérieux de l'acquéreur.

Ce versement remplit trois fonctions :

• Prouver la bonne foi de l'acheteur et son engagement dans la transaction.
• Dissuader le désistement après le délai de rétractation de 10 jours.
• Provisionner une partie du prix — le montant sera déduit du prix de vente final lors de la signature de l'acte authentique.

Point important : le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Aucune loi n'impose son versement ni n'en fixe le montant. C'est une pratique contractuelle, librement négociée entre les parties. Cependant, dans la quasi-totalité des transactions, le vendeur l'exige pour sécuriser la vente.

Le montant du dépôt de garantie d'un compromis de vente se situe généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente. C'est une fourchette coutumière, pas une obligation légale.

Exemples concrets

En pratique, 5 % est le standard du marché. Les vendeurs exigent rarement 10 % car cela peut décourager des acheteurs sérieux. À l'inverse, un dépôt trop faible (1-2 %) peut inquiéter le vendeur sur la motivation de l'acheteur.

Peut-on ne rien verser ?

Techniquement, oui. Le compromis peut être signé sans dépôt de garantie. Mais dans la pratique, la plupart des vendeurs et des notaires l'exigent. Si vous ne disposez pas de la somme immédiatement, vous pouvez négocier un versement différé (par exemple 10 jours après la signature).

Le dépôt de garantie est versé sur un compte séquestre détenu par un tiers de confiance. Il ne va jamais directement dans la poche du vendeur.

Qui détient le séquestre ?

• Le notaire : cas le plus courant lorsque le compromis est signé en étude. Le notaire dépose la somme sur un compte dédié de la Caisse des Dépôts et Consignations.
• L'agent immobilier : s'il est titulaire d'une carte professionnelle avec garantie financière, il peut recevoir le séquestre sur son compte mandant.

Attention : ne versez jamais le dépôt de garantie directement au vendeur (particulier). En cas de litige, il serait très difficile de récupérer la somme.

Moyen de paiement

Depuis 2015, tout versement supérieur à 3 000 € doit obligatoirement être effectué par virement bancaire. Les chèques sont acceptés en dessous de ce seuil. Le paiement en espèces est interdit pour ces montants.

Délai de versement

Le compromis précise le délai de versement du dépôt, généralement dans les 5 à 10 jours suivant la signature. Certains notaires demandent le virement le jour même.

Bonne nouvelle : il existe plusieurs situations où le dépôt de garantie est intégralement remboursé à l'acheteur.

1. Rétractation dans les 10 jours

L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après la notification du compromis (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Pendant ce délai, il peut se désister sans motif et sans pénalité. Le dépôt de garantie est restitué sous 21 jours.

2. Non-réalisation d'une condition suspensive

Si une condition suspensive n'est pas remplie dans le délai prévu (refus de prêt, préemption de la mairie, servitude découverte), le compromis est caduc et le dépôt est remboursé intégralement. L'acheteur doit fournir les justificatifs (lettres de refus de banque, courrier de la mairie, etc.).

3. Carence du vendeur

Si le vendeur ne respecte pas ses obligations (ne fournit pas les diagnostics, ne purge pas une hypothèque, refuse de signer l'acte authentique), l'acheteur peut invoquer cette défaillance pour récupérer son dépôt.

Délai de remboursement

Le séquestre doit être restitué dans un délai de 21 jours à compter de la demande. Au-delà, les sommes produisent des intérêts au taux légal. Si le notaire ou l'agent refuse la restitution (par exemple si le vendeur conteste), un accord amiable ou une décision de justice est nécessaire.

Le vendeur conserve le dépôt de garantie dans deux situations principales.

1. La vente se réalise

C'est le scénario normal : la transaction aboutit, et le dépôt de garantie est déduit du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire. L'acheteur ne paie que le solde restant.

2. L'acheteur se désiste sans motif légitime

Si l'acheteur refuse d'aller au bout de la vente après le délai de rétractation de 10 jours et en dehors de toute condition suspensive, il est fautif. Le vendeur peut alors :

• Conserver le dépôt de garantie à titre de dédommagement.
• Invoquer la clause pénale du compromis pour réclamer des dommages et intérêts supplémentaires (généralement 10 % du prix).
• Demander l'exécution forcée de la vente devant le tribunal judiciaire (procédure longue et incertaine).

En pratique, la plupart des vendeurs préfèrent garder le dépôt et remettre le bien en vente plutôt que d'engager une procédure judiciaire coûteuse. Pour en savoir plus sur les possibilités d'annulation, consultez notre guide sur la rétractation du compromis après 10 jours.

Voici un résumé des scénarios possibles pour le dépôt de garantie du compromis de vente.

Le montant du dépôt de garantie n'est pas gravé dans le marbre. Voici les leviers de négociation pour les deux parties.

Pour l'acheteur : faire baisser le montant

• Votre profil est solide (CDI, apport conséquent, accord de principe bancaire) ? Proposez 3-5 % en valorisant votre dossier.
• Vous n'avez pas la trésorerie immédiate ? Négociez un versement différé (15 jours après la signature) ou un montant fixe plutôt qu'un pourcentage.
• Vous achetez au comptant ? Votre profil rassure naturellement le vendeur — un dépôt de 3 % peut suffire.

Pour le vendeur : sécuriser la transaction

• Exigez au minimum 5 % pour vous prémunir contre un désistement. En dessous, l'acheteur perd peu à se rétracter.
• Profil de l'acheteur fragile ? Demandez 8-10 % et des délais de condition suspensive plus courts.
• Plusieurs offres en concurrence ? Le montant du dépôt peut être un critère de choix entre deux acquéreurs au même prix.

Quel que soit le montant négocié, assurez-vous qu'il est clairement inscrit dans le compromis avec les conditions de versement et de restitution. Le notaire peut vous conseiller sur le montant adapté à votre situation.

On confond souvent le dépôt de garantie du compromis et l'indemnité d'immobilisation de la promesse unilatérale de vente. Ce sont deux choses différentes.

Dans les deux cas, le versement est déductible du prix final si la vente aboutit. La différence clé : dans un compromis, l'acheteur est engagé et peut subir la clause pénale en plus de perdre le dépôt. Dans une promesse, il a simplement une option qu'il peut ne pas lever.

Pour voir concrètement comment le dépôt de garantie s'intègre dans un compromis, consultez notre modèle de compromis de vente gratuit.