SCPI : la saison des bilans débute dans un climat tendu
Les premières publications annuelles des SCPI pointent une mutation du marché : collecte amoindrie, résultats contrastés et peu d’élus. Analyse des chiffres et des implications.
Introduction
Chaque début d’année voit la publication des comptes annuels des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les bilans rendus publics pour 2025 témoignent d’une situation moins homogène qu’on ne l’espérait : la collecte ralentit et les écarts de performance se creusent.
Dans ce contexte, il est utile de décoder les chiffres révélés par les gestionnaires afin de mesurer l’impact réel sur le rendement des parts et sur la solidité des véhicules.
Résultats chiffrés et premières tendances
Les performances publiées varient fortement d’une SCPI à l’autre. Parmi les premières communications, Aestiam affiche une performance globale autour de 4,5 %, légèrement inférieure à son taux de distribution 2024 (4,72 %), tandis que Wemo a publié un chiffre notable de 15,25 %.
Des écarts marqués
La forte performance de certaines SCPI s’explique en partie par des éléments ponctuels : collecte élevée, conditions de jouissance différées ou constitution de patrimoine encore en phase initiale. À l’inverse, nombre de fonds subissent les effets de la correction des valeurs locatives et foncières amorcée avec la hausse des taux depuis 2023.
Autre signal : au 30 septembre 2025, la valeur totale des parts en attente s’élevait à 2,38 milliards d’euros, soit environ 2,7 % de la capitalisation du marché, un indicateur à surveiller pour la liquidité et la volatilité des parts.
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Pourquoi certains fonds tirent leur épingle du jeu
Plusieurs facteurs expliquent pourquoi certaines SCPI s’en sortent mieux. Une collecte dynamique permet d’investir sur des opportunités récentes et d’étaler les entrées d’argent, améliorant temporairement le ratio de performance.
Effet de la période de jouissance
Dans le cas de Wemo, la collecte significative (un peu plus de 62 millions d’euros selon les gestionnaires) et un délai de jouissance de six mois ont contribué à surcoter sa performance : les sommes levées ont pu être utilisées avant la distribution des dividendes, ce qui a mécaniquement renforcé le rendement affiché sur un exercice donné.
Les gérants insistent toutefois sur la nature transitoire de ces effets : pour une SCPI jeune ou en phase de constitution, les chiffres initiaux peuvent décroître à mesure que la capitalisation augmente et que l’effet de base s’estompe.
Que retenir pour les investisseurs ?
La recomposition du marché impose de la prudence. Les performances headline doivent être analysées au-delà du simple taux de distribution : il faut considérer la performance globale, l’évolution du prix de part et la solidité du patrimoine détenu.
Points à vérifier
- La provenance des performances (collecte exceptionnelle, effets de jouissance, plus-values ponctuelles).
- L’impact de la valorisation des actifs face à la remontée des taux d’intérêt.
- La gestion du risque de liquidité si une partie significative des parts reste en attente.
Source : Le Monde, rubrique Argent & Placements.
FAQ
- Qu’est-ce que la « performance globale » d’une SCPI ?
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La performance globale prend en compte à la fois le rendement distribué et l’évolution du prix de la part : elle donne une vision plus complète que le seul taux de distribution.
- Pourquoi certaines SCPI publient-elles des performances très élevées ?
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Des performances élevées peuvent résulter d’une collecte importante, d’un délai de jouissance favorable ou d’effets liés à la jeunesse du véhicule, qui s’atténuent ensuite.
- Que signifie une hausse des parts en attente pour un épargnant ?
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Un volume élevé de parts en attente peut indiquer des tensions de liquidité ou des ventes rapides de parts ; cela peut amplifier la volatilité des prix de part.
- Faut-il vendre ses parts après ces bilans ?
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La décision dépend de votre horizon, de votre tolérance au risque et de la qualité du patrimoine de la SCPI : privilégiez une analyse approfondie plutôt qu’une réaction impulsive aux chiffres annuels.
