Séparation des époux : l’exonération de la plus‑value sur la résidence principale est‑elle complète ?

La fiscalité applicable à la vente de la résidence principale après une séparation peut réserver des surprises. Récemment, la plus‑valeur et son exonération ont fait l’objet d’une précision importante par le Conseil d’État.

Ce texte explique, en termes clairs, comment s’apprécie le droit à exonération lorsque les époux sont séparés de fait mais restent mariés et fiscaux ensemble. Il donne aussi des pistes pour se protéger avant la cession.

Dans une affaire examinée fin 2025, le Conseil d’État a refusé l’exonération totale de la plus‑value à des époux séparés qui avaient vendu le bien qui avait été leur domicile conjugal. La Haute juridiction a estimé que l’exemption ne pouvait pas être automatiquement accordée à tous les co‑cédants.

Contexte de l’affaire

Les époux, non divorcés, formaient toujours un foyer fiscal. Après leur séparation de fait, l’un des conjoints est resté dans le logement tandis que l’autre avait pris un nouveau foyer. Plusieurs années après, la vente a eu lieu et l’administration fiscale a contesté l’exonération sur la part du vendeur absent.

Le Conseil d’État retient que, lorsque plusieurs personnes sont cédantes, la condition d’être « résidence principale » s’apprécie pour chacun au jour de la cession. Autrement dit, il faut pouvoir prouver que le logement était effectivement la résidence principale du cédant concerné au moment de la vente.

Conséquence juridique

Seul le co‑titulaire qui démontre l’occupation effective peut prétendre à l’exonération, et cette exonération ne vaut que pour la quote‑part de prix qui lui revient. Le passé (le logement a‑t‑il été résidence principale du couple ?) n’efface pas l’exigence d’une occupation actuelle.

Pour les vendeurs, cette position vaut mise en garde : il est important d’anticiper et de rassembler des preuves d’occupation (factures, justificatifs d’adresse, présences effectives) si l’on souhaite invoquer l’exonération.

Points clés et actions recommandées

• Documenter l’occupation au jour de la cession (courriers officiels, factures d’énergie, attestations).
• Vérifier la quote‑part de propriété qui sera prise en compte pour l’imposition.
• Envisager, selon le cas, une transaction ou une convention écrite entre ex‑conjoints pour clarifier les droits de chacun.

En cas de doute, solliciter l’avis d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire permet d’éviter un refus d’exonération et des redressements ultérieurs.

Source : article initial publié par Le Monde — rubrique Argent & Placements (Le Monde immobilier).