Droit de préemption du locataire : cas, délais et exceptions

Le droit de préemption du locataire est la priorité d'achat dont bénéficie, dans certains cas, l'occupant d'un logement loué lorsque son propriétaire décide de vendre. Le bailleur doit alors proposer le bien en priorité au locataire, au prix et aux conditions de la vente projetée, avant de pouvoir le vendre à un tiers.

Attention à une confusion fréquente : ce droit n'existe pas dans toutes les ventes. Un propriétaire qui vend son logement occupé, bail en cours (le locataire reste en place avec le nouveau propriétaire), n'a en principe aucune priorité à purger. Le droit de préemption naît essentiellement dans deux situations :

• Le congé pour vendre : le bailleur veut vendre le logement libre et met fin au bail (article 15, II de la loi du 6 juillet 1989) ;
• La première vente après division de l'immeuble en lots — la « vente à la découpe » (article 10 de la loi du 31 décembre 1975).

À ne pas confondre non plus avec le droit de préemption urbain (DPU), qui est la priorité de la commune sur les ventes immobilières de certaines zones — un mécanisme totalement distinct.

C'est le cas le plus courant. Pour vendre libre un logement loué nu à usage de résidence principale (bail de location non meublé), le bailleur doit délivrer un congé pour vendre au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Ce congé a une double nature : il met fin au bail à son échéance et il vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit donc, à peine de nullité :

• Indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ;
• Reproduire les alinéas de l'article 15, II de la loi de 1989 (information du locataire sur ses droits) ;
• Être justifié par une véritable intention de vendre — un congé au prix manifestement surévalué pour dissuader le locataire peut être jugé frauduleux.

Le locataire qui accepte l'offre devient acquéreur prioritaire aux conditions du congé. S'il refuse ou ne répond pas dans le délai, il est réputé avoir renoncé et devra quitter les lieux à l'échéance du bail. Pour le propriétaire, ce mécanisme s'insère dans la stratégie plus large de la vente d'un bien occupé ou libéré, détaillée dans notre guide vendre un logement loué.

La chronologie est stricte et chaque délai est couperet :

Trois précisions pratiques :

• Le locataire qui recourt à un prêt doit le préciser dans son acceptation — c'est ce qui porte le délai de réalisation à 4 mois. Si le prêt est refusé, la vente est caduque sans indemnité ;
• Si la vente n'est pas réalisée dans le délai (2 ou 4 mois), l'acceptation est caduque et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation à l'expiration du préavis ;
• Pendant tout le préavis, le locataire ne doit le loyer que pour la période d'occupation effective : il peut partir à tout moment sans devoir les mois restants.

Deuxième grande hypothèse : l'immeuble entier appartient à un propriétaire (souvent un investisseur institutionnel) qui décide de le diviser en lots pour les vendre appartement par appartement. L'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 impose alors, lors de la première vente du logement consécutive à la division (ou subdivision) de l'immeuble, de proposer le lot en priorité au locataire ou occupant de bonne foi — même si son bail se poursuit.

• Le locataire reçoit une offre de vente indiquant le prix et les conditions ; il dispose de 2 mois pour l'accepter ;
• S'il refuse, il reste locataire : contrairement au congé pour vendre, cette offre n'est pas un congé — le bail continue avec le nouveau propriétaire ;
• Dans les grandes opérations de vente « à la découpe », des protections supplémentaires s'ajoutent (accords collectifs, prorogation des baux, dispositifs de la loi Aurillac de 2006 pour les ventes en bloc de plus de 10 logements).

Lorsqu'un bailleur achète un lot dans ces conditions puis souhaite plus tard vendre libre, les deux droits de préemption (loi 1975 puis loi 1989) peuvent se succéder au fil des opérations — chaque notification obéissant à ses propres règles.

Garde-fou essentiel du dispositif : si, après le refus du locataire, le propriétaire décide finalement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur (baisse de prix, conditions assouplies), le locataire retrouve sa priorité.

Le notaire chargé de la vente doit alors notifier au locataire ces nouvelles conditions. Cette notification ouvre un second droit de préemption d'un mois : le locataire peut accepter aux nouvelles conditions, puis réaliser la vente dans les 2 mois (4 mois avec prêt). À défaut de cette notification, la vente au tiers encourt la nullité.

Ce mécanisme empêche la manœuvre classique : afficher un prix élevé dans le congé pour décourager le locataire, puis brader le bien à un tiers. Vendeurs comme locataires doivent donc suivre le prix réel de la transaction jusqu'au bout. Pour fixer un prix juste dès le départ — et éviter un congé contestable — une estimation professionnelle du bien est le meilleur point de départ.

La priorité du locataire connaît des exceptions importantes :

• Vente du logement occupé (bail en cours transmis à l'acquéreur) : aucune préemption au titre de la loi de 1989 — le locataire reste simplement en place. C'est le scénario détaillé dans notre guide vendre un bien loué ;
• Vente entre parents : le congé pour vendre échappe à la préemption lorsque la vente intervient au profit d'un parent jusqu'au troisième degré inclus, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans ;
• Location meublée : le bail meublé (loi de 1989, titre I bis) ne confère pas de droit de préemption au locataire en cas de congé pour vendre — le propriétaire peut vendre à qui il veut ;
• Vente globale de l'immeuble : la vente en bloc (immeuble entier, sans division) ne déclenche pas la préemption de l'article 10 de la loi de 1975, sous réserve des protections spécifiques des ventes de plus de 10 logements (loi Aurillac) ;
• Adjudication (vente aux enchères judiciaire) : les règles de préemption classiques ne s'y appliquent pas de la même manière.

Ces exceptions sont d'interprétation stricte : au moindre doute, vendeur et locataire ont intérêt à faire vérifier la situation par le notaire avant d'engager la vente.

Le non-respect du droit de préemption est lourdement sanctionné :

• Nullité de la vente conclue avec un tiers au mépris de la priorité du locataire (congé pour vendre non purgé, second droit de préemption ignoré, offre de l'article 10 omise) ;
• Nullité du congé : un congé pour vendre qui n'indique pas le prix, ne reproduit pas les mentions légales ou est délivré hors délai est nul — le bail se poursuit ;
• Congé frauduleux : un prix volontairement dissuasif ou une intention de vendre fictive expose le bailleur à la nullité du congé et à des dommages-intérêts ; depuis la loi ALUR, le congé frauduleux est même pénalement sanctionnable (amende) ;
• Responsabilité du notaire : le notaire qui omet la notification du second droit de préemption engage sa responsabilité professionnelle.

Côté locataire, le principal piège est le délai : une acceptation envoyée après les 2 mois est sans effet, quelle que soit la bonne foi. Répondre par lettre recommandée, tôt et en précisant le recours éventuel à un prêt, est la seule façon de sécuriser sa priorité.

Pour le bailleur qui veut vendre, la préemption du locataire n'est pas un obstacle mais une étape de procédure à sécuriser :

1. Choisir sa stratégie : vendre occupé (pas de congé, décote de 5 à 15 % selon le bail, acquéreur investisseur) ou vendre libre (congé pour vendre, délais plus longs, prix de marché) ;
2. Calibrer le calendrier : le congé doit être reçu au moins 6 mois avant l'échéance du bail — un congé tardif reporte la vente libre de trois ans (durée d'un nouveau bail reconduit) ;
3. Fixer un prix défendable : le prix du congé engage ; un prix irréaliste fragilise juridiquement toute l'opération ;
4. Purger proprement : notification en bonne et due forme, preuve de réception, respect scrupuleux des délais de réponse, information du notaire pour le second droit de préemption en cas de baisse de prix.

Bien menée, la purge de la préemption ne retarde la vente que de quelques semaines — et il n'est pas rare que le locataire soit, in fine, le meilleur acquéreur : il connaît le bien, n'a pas de condition de découverte et évite au vendeur les frais de remise en location ou de vacance.