Diagnostics obligatoires pour vendre : liste, validité, prix

Pour vendre un logement, le vendeur doit réunir un ensemble de diagnostics réglementaires : le dossier de diagnostic technique (DDT). Il est annexé au compromis (ou à la promesse) puis à l'acte authentique, et il est à la charge exclusive du vendeur (article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation).

Le nombre de diagnostics dépend du bien : son ancienneté, ses installations (gaz, électricité, assainissement) et sa localisation (zones à risque, copropriété). Tous doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et être en cours de validité le jour de la signature. Ce dossier se prépare en amont, dès la mise en vente.

Voici le tableau récapitulatif des diagnostics, avec leur condition de déclenchement, leur durée de validité pour une vente et un prix indicatif :

* L'ERP se génère gratuitement sur georisques.gouv.fr ; les autres diagnostics sont réalisés par un professionnel certifié.

Tous les biens ne nécessitent pas les mêmes diagnostics. La logique est la suivante :

• Pour toute vente : le DPE et l'ERP sont systématiques.
• Selon l'ancienneté : amiante si le permis date d'avant juillet 1997, plomb (CREP) si la construction est antérieure à 1949.
• Selon les installations : gaz et/ou électricité si elles ont plus de 15 ans, assainissement non collectif si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout.
• Selon la situation : termites en zone délimitée, loi Carrez pour un lot en copropriété, bruit près d'un aéroport, audit énergétique si le logement est une passoire (voir plus bas).

Le DPE mérite une attention particulière : c'est lui qui pèse le plus sur la négociation. Découvrez l'impact réel du DPE sur le prix de vente.

L'erreur classique est de présenter au compromis un diagnostic périmé. Les durées varient fortement :

• 6 mois : ERP et termites — les plus courts, souvent à refaire entre la mise en vente et la signature ;
• 3 ans : électricité, gaz et assainissement non collectif ;
• 10 ans : DPE (sauf travaux modifiant la performance énergétique) ;
• illimitée : loi Carrez (sauf travaux), amiante négatif (réalisé après 2013) et plomb sous les seuils.

Concrètement : faites réaliser en dernier les diagnostics à validité courte (ERP, termites) pour qu'ils soient encore valables à la signature, qui intervient en général 2 à 3 mois après le compromis.

Distinct du DPE, l'audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété les plus énergivores. Le calendrier d'entrée en vigueur :

L'audit va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la classe énergétique. Son absence, quand il est requis, peut entraîner la nullité de l'avant-contrat. Il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite.

Qui paie les diagnostics ? Le vendeur, sans exception : l'acquéreur ne règle rien. C'est une charge à anticiper dans le budget de vente.

Plutôt que de commander chaque diagnostic séparément, la plupart des vendeurs passent par un pack auprès d'un diagnostiqueur unique. À titre indicatif :

• Appartement : environ 300 à 600 € selon l'âge et la surface ;
• Maison : environ 400 à 800 €, davantage si assainissement non collectif et audit énergétique s'ajoutent.

Le tarif des diagnostics n'étant pas réglementé, il est utile de comparer plusieurs devis. L'ERP, lui, reste gratuit (georisques.gouv.fr).

Les diagnostics ne sont pas tout à fait les mêmes pour une vente et pour une mise en location. Quelques repères :

• Communs aux deux : DPE, ERP, et — sous conditions d'ancienneté — amiante, plomb, gaz et électricité.
• Spécifiques à la vente : la loi Carrez (surface des lots de copropriété), le diagnostic termites, l'assainissement non collectif et l'audit énergétique des passoires ne concernent que la vente.
• Validité différente : en location, le gaz et l'électricité sont valables 6 ans (contre 3 ans en vente) ; le plomb positif vaut 6 ans en location contre 1 an en vente.
• Mesurage : la vente relève de la loi Carrez, la location de la surface habitable (loi Boutin).

En location, le DDT est annexé au bail ; en vente, au compromis.

Pour éviter tout retard ou contentieux le jour de la signature, déroulez ces étapes :

1. Identifiez les diagnostics requis pour votre bien (ancienneté, installations, zone, copropriété) à l'aide du tableau ci-dessus.
2. Choisissez un diagnostiqueur certifié (certification obligatoire, vérifiable sur l'annuaire officiel) et assuré.
3. Comparez plusieurs devis de packs : les tarifs ne sont pas réglementés et varient sensiblement.
4. Planifiez les diagnostics à validité courte en dernier (ERP et termites : 6 mois) pour qu'ils restent valables à la signature.
5. Générez l'ERP gratuitement sur georisques.gouv.fr et joignez-le au dossier.
6. Remettez le DDT complet à l'acquéreur avant le compromis, et l'audit/le DPE dès la première visite.

Fournir un DDT complet n'est pas une formalité : c'est une protection juridique. En cas de diagnostic manquant, périmé ou erroné, le vendeur s'expose à plusieurs sanctions :

• il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point non diagnostiqué (amiante, plomb, termites, gaz, électricité, ERP) ;
• l'acquéreur peut demander une réduction du prix, voire l'annulation de la vente et des dommages-intérêts ;
• l'absence d'audit énergétique (quand il est requis) ou d'un DPE peut entraîner la nullité de l'avant-contrat.

Les diagnostics relatifs au plomb et aux termites font en outre l'objet de sanctions spécifiques : un diagnostiqueur qui établit une attestation mensongère, ou un vendeur qui produit un faux, s'exposent à une amende pouvant atteindre 300 000 € et jusqu'à 2 ans d'emprisonnement. Au-delà du risque pénal, c'est surtout la sécurité de la vente qui est en jeu : un dossier incomplet fragilise la transaction et peut rouvrir la négociation au pire moment.

Le réflexe sûr : remettre l'ensemble du dossier avant la signature du compromis chez le notaire, et vérifier que chaque diagnostic est toujours valable le jour J.