Diagnostics obligatoires pour vendre en 2026 : la liste complète

Pour vendre un logement, le vendeur doit réunir un ensemble de diagnostics réglementaires : le dossier de diagnostic technique (DDT). Il est annexé au compromis (ou à la promesse) puis à l'acte authentique, et il est à la charge exclusive du vendeur (article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation).

Le nombre de diagnostics dépend du bien : son ancienneté, ses installations (gaz, électricité, assainissement) et sa localisation (zones à risque, copropriété). Tous doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et être en cours de validité le jour de la signature. Ce dossier se prépare en amont, dès la mise en vente.

Voici le tableau récapitulatif des diagnostics, avec leur condition de déclenchement, leur durée de validité pour une vente et un prix indicatif :

* L'ERP se génère gratuitement sur georisques.gouv.fr ; les autres diagnostics sont réalisés par un professionnel certifié.

Tous les biens ne nécessitent pas les mêmes diagnostics. La logique est la suivante :

• Pour toute vente : le DPE et l'ERP sont systématiques.
• Selon l'ancienneté : amiante si le permis date d'avant juillet 1997, plomb (CREP) si la construction est antérieure à 1949.
• Selon les installations : gaz et/ou électricité si elles ont plus de 15 ans, assainissement non collectif si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout.
• Selon la situation : termites en zone délimitée, loi Carrez pour un lot en copropriété, bruit près d'un aéroport, audit énergétique si le logement est une passoire (voir plus bas).

Le DPE mérite une attention particulière : c'est lui qui pèse le plus sur la négociation. Découvrez l'impact réel du DPE sur le prix de vente.

La liste exacte des diagnostics varie sensiblement selon la nature du bien vendu. Voici les cas les plus fréquents.

• Appartement en copropriété : DPE, ERP et loi Carrez (surface privative) systématiques, plus amiante, plomb, gaz et électricité selon l'ancienneté. À ne pas confondre avec les documents de copropriété que le vendeur doit aussi remettre (carnet d'entretien, derniers PV d'assemblée générale, montant des charges, état daté) : ils complètent le DDT sans en faire partie.
• Maison individuelle : mêmes diagnostics que l'appartement, sans loi Carrez, mais avec souvent l'assainissement non collectif (si non raccordée) et l'audit énergétique si elle est classée E, F ou G.
• Terrain nu ou constructible : aucun diagnostic du bâti, mais l'ERP reste obligatoire en zone à risque. Pour un terrain constructible situé en zone d'exposition au retrait-gonflement des argiles, une étude géotechnique de sol (loi ELAN) doit en outre être annexée à la vente. Voir notre guide du compromis de vente d'un terrain.
• Place de parking, garage ou box : seul l'ERP est en principe requis. Pas de DPE (absence de chauffage) ni de loi Carrez (les emplacements de stationnement en sont exclus).
• Local commercial ou professionnel : ERP, DPE tertiaire et amiante (si permis avant juillet 1997) sont attendus, avec des règles propres aux baux en cours.

En cas de doute sur votre situation, le diagnostiqueur certifié établit la liste exacte applicable après une rapide description du bien.

L'erreur classique est de présenter au compromis un diagnostic périmé. Les durées varient fortement :

• 6 mois : ERP et termites — les plus courts, souvent à refaire entre la mise en vente et la signature ;
• 3 ans : électricité, gaz et assainissement non collectif ;
• 10 ans : DPE — attention, tout DPE antérieur à juillet 2021 est expiré et doit être refait ;
• illimitée : loi Carrez (sauf travaux), amiante négatif (réalisé après 2013) et plomb sous les seuils.

Concrètement : faites réaliser en dernier les diagnostics à validité courte (ERP, termites) pour qu'ils soient encore valables à la signature, qui intervient en général 2 à 3 mois après le compromis. Toutes les durées (vente et location), le cas des anciens DPE et les conséquences d'un diagnostic périmé sont détaillés dans notre guide dédié à la validité des diagnostics immobiliers.

Distinct du DPE, l'audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété les plus énergivores. Le calendrier d'entrée en vigueur :

L'audit va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la classe énergétique. Son absence, quand il est requis, peut entraîner la nullité de l'avant-contrat. Il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite.

Depuis le 1^er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a évolué (arrêté du 13 août 2025) : le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, aligné sur la valeur européenne. Conséquence directe : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sont sortis du statut de passoire énergétique (F ou G) sans le moindre travaux. Aucun logement ne voit son étiquette baisser.

Ce que cela change concrètement pour un vendeur :

• DPE réalisé à partir du 1^er janvier 2026 : le nouveau coefficient est intégré automatiquement, rien à faire ;
• DPE réalisé entre juillet 2021 et fin 2025 : il reste valable, mais si votre bien est chauffé à l'électricité, téléchargez gratuitement l'attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (avec le numéro à 13 caractères du rapport, sans nouvelle visite). Gagner une classe peut vous dispenser de l'audit énergétique et peser plusieurs milliers d'euros sur le prix ;
• DPE réalisé avant juillet 2021 : il est de toute façon expiré (ancienne méthode) et doit être refait.

Réflexe avant de mettre en vente un bien chauffé à l'électricité : vérifiez votre nouvelle étiquette. Un F devenu E sort du statut de passoire, échappe au gel des loyers et se vend mieux — le détail dans notre guide vendre une passoire thermique.

Qui paie les diagnostics ? Le vendeur, sans exception : l'acquéreur ne règle rien. C'est une charge à anticiper dans le budget de vente.

Plutôt que de commander chaque diagnostic séparément, la plupart des vendeurs passent par un pack auprès d'un diagnostiqueur unique. À titre indicatif :

• Appartement : environ 300 à 600 € selon l'âge et la surface ;
• Maison : environ 400 à 800 €, davantage si assainissement non collectif et audit énergétique s'ajoutent.

Le tarif des diagnostics n'étant pas réglementé, il est utile de comparer plusieurs devis — les fourchettes détaillées par diagnostic, les prix des packs par type de bien et 5 leviers pour payer moins cher sont dans notre guide des prix des diagnostics immobiliers. L'ERP, lui, reste gratuit (georisques.gouv.fr).

Les diagnostics ne sont pas tout à fait les mêmes pour une vente et pour une mise en location. Quelques repères :

• Communs aux deux : DPE, ERP, et — sous conditions d'ancienneté — amiante, plomb, gaz et électricité.
• Spécifiques à la vente : la loi Carrez (surface des lots de copropriété), le diagnostic termites, l'assainissement non collectif et l'audit énergétique des passoires ne concernent que la vente.
• Validité différente : en location, le gaz et l'électricité sont valables 6 ans (contre 3 ans en vente) ; le plomb positif vaut 6 ans en location contre 1 an en vente.
• Mesurage : la vente relève de la loi Carrez, la location de la surface habitable (loi Boutin).

En location, le DDT est annexé au bail ; en vente, au compromis.

Une idée reçue tenace : vendre « en l'état » ou « à rénover » dispenserait des diagnostics. C'est faux. La clause « vendu en l'état » porte sur l'absence de travaux à la charge du vendeur, pas sur le dossier de diagnostic technique, qui reste intégralement obligatoire.

• Le DPE est dû même pour une passoire : le DPE « vierge » est interdit depuis le 1^er juillet 2021. Un classement F ou G n'empêche pas la vente, mais il déclenche l'audit énergétique (voir plus haut) et doit figurer dans l'annonce.
• Les dispenses existantes sont liées au bien, pas à son état : pas d'amiante si le permis est postérieur à juillet 1997, pas de plomb si la construction est postérieure à 1949, pas de diagnostic gaz/électricité si les installations ont moins de 15 ans.
• Seul cas limite : un bâtiment voué à la démolition ou dépourvu d'équipements (ni chauffage, ni eau chaude) peut rendre le DPE techniquement non réalisable. Cette situation, rare, doit être documentée — elle ne se présume pas.

Autrement dit, même pour un bien dégradé, mieux vaut fournir un dossier complet : c'est ce qui sécurise la vente et évite que l'acheteur ne rouvre la négociation ou n'invoque un vice caché après la signature.

Pour éviter tout retard ou contentieux le jour de la signature, déroulez ces étapes :

1. Identifiez les diagnostics requis pour votre bien (ancienneté, installations, zone, copropriété) à l'aide du tableau ci-dessus.
2. Choisissez un diagnostiqueur certifié (certification obligatoire, vérifiable sur l'annuaire officiel) et assuré.
3. Comparez plusieurs devis de packs : les tarifs ne sont pas réglementés et varient sensiblement.
4. Planifiez les diagnostics à validité courte en dernier (ERP et termites : 6 mois) pour qu'ils restent valables à la signature.
5. Générez l'ERP gratuitement sur georisques.gouv.fr et joignez-le au dossier.
6. Remettez le DDT complet à l'acquéreur avant le compromis, et l'audit/le DPE dès la première visite.

Fournir un DDT complet n'est pas une formalité : c'est une protection juridique. En cas de diagnostic manquant, périmé ou erroné, le vendeur s'expose à plusieurs sanctions :

• il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point non diagnostiqué (amiante, plomb, termites, gaz, électricité, ERP) ;
• l'acquéreur peut demander une réduction du prix, voire l'annulation de la vente et des dommages-intérêts ;
• l'absence d'audit énergétique (quand il est requis) ou d'un DPE peut entraîner la nullité de l'avant-contrat.

Les diagnostics relatifs au plomb et aux termites font en outre l'objet de sanctions spécifiques : un diagnostiqueur qui établit une attestation mensongère, ou un vendeur qui produit un faux, s'exposent à une amende pouvant atteindre 300 000 € et jusqu'à 2 ans d'emprisonnement. Au-delà du risque pénal, c'est surtout la sécurité de la vente qui est en jeu : un dossier incomplet fragilise la transaction et peut rouvrir la négociation au pire moment.

Le réflexe sûr : remettre l'ensemble du dossier avant la signature du compromis chez le notaire, et vérifier que chaque diagnostic est toujours valable le jour J.

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