Bail location non meublé 2026 : modèle gratuit + 11 clauses obligatoires

Le bail location non meublé (aussi appelé bail vide ou bail location non meublée) est le contrat de location d'un logement loué sans mobilier à usage de résidence principale du locataire. Il est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite « loi Mermaz », qui encadre strictement les rapports locatifs entre bailleur et locataire.

Concrètement, le bail location non meublé concerne la location vide d'un appartement ou d'une maison où le locataire apporte son propre mobilier. Cela exclut les locations saisonnières, les meublés de tourisme et les baux meublés (encadrés par d'autres règles).

Pourquoi un bail écrit est obligatoire

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bail location non meublée doit obligatoirement être établi par écrit, en autant d'exemplaires que de parties (locataire(s) + bailleur). Un bail oral n'est pas illégal mais ne permet pas de prouver les conditions de la location en cas de litige — un risque important pour le bailleur comme pour le locataire.

Le contrat doit suivre un modèle type imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe les mentions obligatoires. Aucune clause manuscrite ou personnalisée ne peut déroger à ce cadre légal.

Le choix entre bail location non meublée et bail meublé a des conséquences fortes sur la durée, le préavis, la fiscalité et le dépôt de garantie. Voici les différences essentielles :

En pratique : le bail non meublé offre plus de stabilité au locataire (durée 3 ans), tandis que le bail meublé est plus souple pour le bailleur (rotation locative, fiscalité BIC). Pour un locataire long terme et un bailleur particulier, le bail location non meublée est généralement le choix par défaut.

La durée d'un bail location non meublée dépend du statut juridique du bailleur :

• Bailleur personne physique (particulier) : 3 ans minimum
• Bailleur personne morale (SCI, société, association, fondation) : 6 ans minimum

Aucune durée inférieure n'est légale. Si le contrat mentionne une durée plus courte, elle est requalifiée automatiquement à 3 ans par les tribunaux.

Bail réduit à 1 an : l'exception « événement précis »

Le bailleur particulier peut exceptionnellement signer un bail location non meublé de moins de 3 ans (mais au moins 1 an) s'il justifie d'un événement personnel, familial ou professionnel précis, par exemple :

• Retraite imminente avec retour dans le logement
• Mutation professionnelle prévue à une date précise
• Reprise du logement par un proche (enfant qui revient d'études)

L'événement doit être mentionné expressément dans le bail et le bailleur doit confirmer sa survenance par lettre recommandée 2 mois avant la fin du bail. À défaut, le bail est automatiquement prolongé à 3 ans.

Tacite reconduction et renouvellement

À l'expiration des 3 ans (ou 6 ans pour SCI), le bail location non meublée se reconduit tacitement pour la même durée si aucune des parties n'a donné congé. Le bailleur peut proposer un renouvellement avec hausse de loyer uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué (loi du 6 juillet 1989, art. 17-2).

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 impose 11 mentions obligatoires dans tout bail location non meublé. L'absence d'une de ces clauses peut être sanctionnée et donner droit à indemnité au locataire.

1. Identité et coordonnées des parties

Nom, prénom, domicile et email (depuis 2014) du bailleur et du locataire. Si bailleur SCI : raison sociale, siège, RCS.

2. Date d'effet et durée du bail

Date à partir de laquelle le bail entre en vigueur + durée (3 ou 6 ans). En cas de bail réduit, mention obligatoire de l'événement justificatif.

3. Description précise du logement

Adresse complète, nature (appartement/maison), surface habitable (loi Carrez ou Boutin), nombre de pièces principales, étage, équipements (cave, parking, jardin), nature de l'habitat (collectif/individuel).

4. Destination des locaux

Usage strictement résidentiel principal. Tout usage mixte (habitation + local pro) doit être expressément autorisé.

5. Liste des parties communes mises à disposition

Hall, ascenseur, espaces verts, local vélo, etc.

6. Liste des équipements d'accès aux services numériques

Présence de la fibre, ADSL, accès TNT, antenne collective : à mentionner même si absent (clause négative).

7. Montant du loyer initial et modalités de paiement

Loyer hors charges + détail (mensualité, terme à échoir/échu, jour de paiement, mode de versement, IBAN).

8. Charges récupérables : montant et modalités

Provisions sur charges + régularisation annuelle, OU forfait. Liste des charges récupérables (décret n° 87-713). Voir aussi notre guide de l'assemblée générale de copropriété qui détaille la mécanique des charges récupérables.

9. Modalités de révision du loyer

Indice de référence (IRL) + date anniversaire de révision.

10. Montant et conditions de restitution du dépôt de garantie

Maximum 1 mois de loyer hors charges. Délai de restitution : 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (litige).

11. Annexes obligatoires

Le bail doit être accompagné de :

• État des lieux d'entrée contradictoire
• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
• État des Risques et Pollutions (ERP)
• Notice d'information (droits et obligations)
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si construction avant 1949
• État de l'installation gaz et électricité si > 15 ans
• Règlement de copropriété (extrait) le cas échéant

Vous pouvez télécharger gratuitement notre modèle de bail location non meublée 2026 au format Word (.docx) et PDF, conforme au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et à jour des dernières évolutions législatives :

📄 Modèle bail vide 2026 — version particulier (.docx + .pdf)
Conforme loi 89-462 + décret type imposé. À personnaliser avec les informations propres à votre location.

Ce que contient notre modèle

• Toutes les 11 clauses obligatoires détaillées dans la section précédente
• Section solidarité entre colocataires (à activer si colocation)
• Clause animaux, sous-location, assurance habitation
• Encadrement des loyers (zones tendues) avec mention loyer de référence
• Annexes pré-remplies (notice d'information, demande pièces justificatives)
• Avenants types (révision, changement de locataire, ajout colocataire)

Personnaliser le modèle

Avant d'utiliser le modèle, remplissez tous les champs marqués [À COMPLÉTER] :

1. Identité bailleur + locataire
2. Adresse + surface (loi Boutin) + descriptif
3. Loyer hors charges + provisions sur charges
4. IRL de référence (dernière publication INSEE)
5. Date d'effet + durée
6. Dépôt de garantie

⚠️ Attention : dans les zones tendues (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et 22 agglomérations), le loyer doit respecter le plafond fixé par arrêté préfectoral. Vérifiez le site service-public.fr avant de fixer votre loyer.

Dans un bail location non meublé, le loyer est libre (sauf zone tendue avec encadrement) et fixé d'un commun accord. Mais sa révision est strictement encadrée par la loi.

Comment fixer le loyer initial

Le bailleur compare les prix au m² des locations similaires dans le quartier (surface, étage, état général). Pour vous aider, consultez les prix au m² par ville de Qoridor — bien que centrés sur la vente, ils donnent une indication de la tension du marché.

Encadrement des loyers en zone tendue

Dans 28 villes (Paris depuis 2019, Lille, Lyon, Plaine commune, Est ensemble, Bordeaux, Montpellier, Grenoble depuis 2024), le loyer doit respecter :

• Un loyer de référence majoré par catégorie de logement (publié par préfecture)
• Une marge de manœuvre limitée à +20% du loyer de référence
• Un complément de loyer autorisé uniquement pour caractéristiques exceptionnelles (vue mer, terrasse de 30 m², etc.)

Révision annuelle du loyer (IRL)

Le loyer du bail location non meublée peut être révisé une fois par an à la date anniversaire, en utilisant l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. La formule :

Loyer révisé = Loyer actuel × (IRL trimestre référence nouveau / IRL trimestre référence ancien)

⚠️ Si le bailleur n'applique pas la révision dans l'année qui suit la date d'anniversaire, il perd le droit de l'appliquer rétroactivement. À ne pas oublier !

Charges récupérables

Le bailleur peut demander des provisions sur charges mensuelles, régularisées annuellement avec décompte détaillé (loi 89-462 art. 23). Sont récupérables : entretien parties communes, ascenseur, eau froide commune, taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Non récupérable : gros travaux, ravalement façade, remplacement chaudière collective.

Le dépôt de garantie dans un bail location non meublé est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (loi 89-462, art. 22). Tout dépôt supérieur est illégal et peut être réclamé au double par le locataire.

Versement du dépôt

Versé à la signature du bail, en chèque ou virement (jamais en espèces > 1 500 €). Doit figurer expressément dans le bail location non meublée.

Restitution : 1 ou 2 mois

À la fin du bail :

• État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée → restitution sous 1 mois
• État des lieux de sortie avec dégradations → restitution sous 2 mois
• Logement situé en copropriété → le bailleur peut conserver jusqu'à 20% du dépôt en attente de la régularisation des charges (max 1 mois après l'AG)

Retenues légitimes

Le bailleur peut retenir sur le dépôt :

• Les réparations locatives non effectuées (peinture défraîchie au-delà de l'usure normale, robinetterie cassée, etc.)
• Les impayés de loyer ou charges
• La régularisation des charges annuelle

Toute retenue doit être justifiée par devis ou factures. Une retenue forfaitaire ou non documentée peut être contestée devant le tribunal.

Sanctions en cas de retard

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, il doit verser au locataire une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard commencé (loi ALUR 2014). Une pénalité dissuasive qui justifie un suivi rigoureux des délais.

Avant la remise des clés, deux documents sont obligatoires pour tout bail location non meublée : l'état des lieux d'entrée et le dossier de diagnostics techniques (DDT).

État des lieux d'entrée

Document contradictoire signé par bailleur et locataire qui décrit pièce par pièce l'état du logement et de ses équipements. Il sert de référence pour l'état des lieux de sortie. Doit être annexé au bail.

Recommandé : photos datées, vidéo, mention de chaque défaut même mineur (microrayures parquet, teinte murs). En cas de désaccord, intervention d'un huissier (frais partagés à 50/50, plafonné à environ 130 €).

Dossier de diagnostics techniques (DDT)

Le bailleur doit fournir au locataire avant la signature du bail :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — durée 10 ans
• ERP (État des Risques et Pollutions) — moins de 6 mois
• CREP (plomb) si logement antérieur à 1949 — durée 1 an si présence détectée, illimitée si absence
• État de l'installation électricité si > 15 ans — durée 6 ans
• État de l'installation gaz si > 15 ans — durée 6 ans
• Diagnostic amiante si permis avant juillet 1997 — illimitée si absence détectée

📌 Nouveauté DPE 2026 : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Le seuil passera à F en 2028 et E en 2034. Vérifiez la classe DPE avant toute mise en location.

L'absence d'un de ces diagnostics permet au locataire de demander la nullité du bail ou une réduction de loyer. Un risque réel à ne pas négliger.

La fin du bail location non meublée obéit à des règles strictes selon la partie qui donne congé.

Préavis donné par le locataire

Le locataire peut quitter le logement à tout moment en respectant un préavis :

• 3 mois par défaut (zone non tendue)
• 1 mois en zone tendue (28 villes, voir liste service-public.fr)
• 1 mois dans des cas particuliers : mutation, perte d'emploi, premier emploi, locataire bénéficiant du RSA ou AAH, raisons de santé (>60 ans), violences conjugales, attribution logement social

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec AR, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé. Le préavis court à compter de la réception du congé.

Préavis donné par le bailleur (6 mois)

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (3 ans ou 6 ans), avec un préavis de 6 mois, et uniquement pour 3 motifs limitativement énumérés par la loi :

1. Vente du logement — le locataire bénéficie d'un droit de préemption (offre d'achat prioritaire)
2. Reprise pour habiter — par le bailleur lui-même ou un proche (conjoint, ascendants, descendants, ou ceux du conjoint)
3. Motif légitime et sérieux — impayés répétés, troubles de voisinage, dégradations

Le congé doit être motivé par écrit, sous peine de nullité. Pour la version meublée du contrat, voir notre modèle de bail location meublée 2026.

Lettre type de fin de bail

Pour donner congé, vous pouvez télécharger nos modèles :

• 📄 Lettre fin de bail location — locataire (préavis 1 mois ou 3 mois)
• 📄 Lettre fin de bail location — bailleur (vente, reprise, motif sérieux)

Voir aussi notre guide dédié : Lettre fin de bail location : 3 modèles 2026 prêts à l'emploi.

La colocation en bail location non meublée obéit à des règles particulières introduites par la loi ALUR (2014). Deux options principales s'offrent au bailleur :

Option 1 : Bail unique avec clause de solidarité

Tous les colocataires signent un seul bail location non meublé et sont solidairement responsables du paiement du loyer et des charges. Si l'un ne paie pas, les autres doivent compenser.

📌 Limite : depuis ALUR, la solidarité d'un colocataire sortant prend fin 6 mois après la date de prise d'effet de son congé (ou avant si un nouveau colocataire le remplace). Cette règle protège le colocataire qui quitte la colocation.

Option 2 : Baux individuels

Chaque colocataire signe un bail location non meublé séparé pour sa chambre privative + parties communes. Pas de solidarité entre eux. Plus de souplesse mais plus de gestion administrative pour le bailleur.

Dépôt de garantie en colocation

En bail unique : 1 mois de loyer hors charges total (pas par colocataire). En baux individuels : 1 mois par bail, donc plus élevé au global.

Préavis et solidarité

Un colocataire qui quitte la colocation doit donner congé individuellement. Sa solidarité subsiste 6 mois max ou jusqu'à arrivée d'un remplaçant. Le bailleur doit accepter la solution proposée par les colocataires sauf motif légitime et sérieux (revenus insuffisants documentés du candidat).

Aides au logement

Chaque colocataire peut demander l'APL ou ALS au prorata de sa quote-part de loyer. Pour cela, le bail doit mentionner expressément la répartition du loyer entre colocataires (ou par défaut : à parts égales).

📌 Pour aller plus loin sur la solidarité en colocation, consultez notre guide du bail location solidaire 2026 qui détaille la clause de solidarité, sa durée post-départ (6 mois), et les pièges à éviter pour le bailleur comme pour le colocataire.

Réponses aux questions les plus posées sur le bail location non meublé en 2026.