Frais succession maison 2026 : tranches, montants & exemples

Recevoir une maison en héritage déclenche en France deux postes de frais distincts, souvent confondus à tort dans le langage courant. Pour bien anticiper le coût total, il faut séparer :

Pourquoi cette confusion entre droits et frais ?

Dans le langage courant, on parle de « frais de succession » pour désigner indistinctement les deux. Mais juridiquement :

• Les droits de succession (ou droits de mutation à titre gratuit, DMTG) sont un impôt payé à l'État, encadré par les articles 750 ter à 808 ter du Code général des impôts ;
• Les frais de notaire en succession rémunèrent le notaire pour ses actes (acte de notoriété, attestation immobilière, déclaration) et incluent aussi des taxes (TPF, CSI).

Ordre de grandeur sur une maison à 300 000 €

Pour une maison de 300 000 € transmise à un enfant unique (sans donation antérieure de moins de 15 ans) :

• Droits de succession : 200 000 € taxable après abattement 100 K€ → ≈ 38 194 € (12,7 %)
• Frais de notaire : ≈ 6 500 € à 8 000 € (2,2 à 2,7 %)
• Coût total à supporter par l'héritier : ≈ 45 000 € à 46 000 €, soit 15 % du bien reçu

Le détail de chaque poste est traité dans les sections suivantes. Pour le panorama complet de la fiscalité successorale, consultez aussi notre guide pilier des droits de succession 2026.

Le barème français des droits de succession est progressif par tranches, avec un taux qui dépend du lien de parenté avec le défunt. Le barème 2026 est inchangé depuis 2011 (article 777 CGI).

Tranches en ligne directe (parent → enfant et grand-parent → petit-enfant)

Bon à savoir : la tranche médiane à 20 % couvre 95 % des successions immobilières françaises (les héritages dépassant 552 K€ représentent moins de 5 % du total selon INSEE 2024).

Tranches entre frères et sœurs

Beaucoup plus pénalisant : seulement 2 tranches à 35 % puis 45 %, avec un abattement minimal de 15 932 € (article 779-IV CGI).

Taux fixes pour les autres héritiers

Visualisation rapide : sur 100 000 € transmis (après abattement)

• Enfant en ligne directe : ≈ 18 194 € (18,2 %)
• Frère/sœur : ≈ 42 557 € (42,6 %)
• Neveu ou cousin germain : ≈ 55 000 € (55 %)
• Concubin non pacsé, ami : ≈ 60 000 € (60 %)

L'écart entre ligne directe (18 %) et tiers (60 %) est de 3,3 ×. Pour les couples non mariés, le PACS ou le mariage avant le décès change radicalement la note (exonération totale au lieu de 60 %).

Les frais de notaire en succession sont différents et généralement plus élevés que ceux d'une vente immobilière classique (qui s'élèvent à 7-8 % du prix d'achat). En succession, ils se décomposent en 4 postes :

Poste 1 : émoluments du notaire (rémunération encadrée)

Les émoluments du notaire en succession suivent un barème réglementé par le décret 2020-179 du 28 février 2020. Ils dépendent de la valeur de l'actif successoral brut et sont dégressifs :

Poste 2 : taxes liées à la mutation immobilière

Quand la succession comprend un bien immobilier, deux taxes additionnelles s'appliquent à la valeur du bien (et non à l'actif global) :

• Taxe de publicité foncière (TPF) : 0,60 % de la valeur du bien (article 1133 ter CGI) ;
• Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % (anciennement « salaire du conservateur »).

Ces 2 taxes sont collectées par le notaire et reversées au Trésor public.

Poste 3 : émoluments de formalité et débours

Coûts variables selon les démarches du notaire (envoi d'actes, extraits cadastraux, état hypothécaire, certificat de propriété, copie d'actes) : environ 300 à 800 € selon la complexité.

Poste 4 : TVA à 20 %

Appliquée sur les émoluments du notaire (postes 1 et 3). Soit ~20 % d'un poste qui représente lui-même 1 à 2 % de l'actif.

Exemple chiffré : maison à 300 000 € transmise

À ces frais s'ajoutent les droits de succession à proprement parler, qui dépendent du lien de parenté et représentent généralement 4 à 10 fois les frais de notaire.

Pour la résidence principale du défunt, l'article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale dans le calcul des droits de succession. Cet abattement s'applique sous conditions strictes.

Conditions cumulatives pour bénéficier de l'abattement −20 %

1. Logement = résidence principale du défunt au jour du décès ;
2. Occupation à titre de résidence principale au jour du décès par :
   • Le conjoint survivant du défunt, ou
   • Le partenaire pacsé du défunt, ou
   • Un ou plusieurs enfants mineurs du défunt, ou
   • Un ou plusieurs enfants majeurs sous tutelle ou curatelle.

Exemple chiffré sur une résidence principale à 400 000 €

Couple marié avec 2 enfants. Le défunt avait pour résidence principale une maison de 400 000 € occupée par le conjoint et un enfant mineur :

• Valeur vénale brute : 400 000 €
• Abattement résidence principale 20 % : −80 000 €
• Base taxable pour le calcul des droits : 320 000 €
• Économie potentielle de droits par rapport au calcul sans abattement : ≈ 16 000 € en ligne directe

Attention : abattement non automatique

L'abattement de 20 % doit être demandé explicitement dans la déclaration de succession, avec justificatifs : avis d'imposition à la taxe d'habitation à l'adresse, contrat d'assurance habitation, factures EDF/eau, attestation scolaire pour les enfants. Le notaire le fait dans 95 % des cas, mais vérifiez avec lui.

Cas exclus de l'abattement −20 %

• Résidence secondaire ou bien locatif (jamais éligible) ;
• Maison occupée par un enfant majeur non protégé (non éligible) ;
• Maison vide au jour du décès (non éligible) ;
• Logement occupé uniquement par le défunt (sans conjoint ni enfant éligible).

Pour le détail des règles applicables à la maison des parents transmise aux enfants, consultez notre guide droits de succession maison des parents.

Vous trouverez ci-dessous 6 simulations complètes incluant droits de succession + frais de notaire pour différents profils familiaux et valeurs de maisons héritées. Tous les calculs intègrent l'abattement résidence principale −20 % quand applicable.

Cas n° 1 : maison 80 000 € transmise à 1 enfant unique

• Valeur vénale : 80 000 €
• Abattement parent-enfant : 100 000 € → fraction taxable = 0 €
• Droits de succession : 0 €
• Frais de notaire (émoluments + TPF + CSI + débours) : ≈ 1 700 €
• Coût total à supporter : ≈ 1 700 € (2,1 % du bien)

Cas n° 2 : maison 200 000 € transmise à 1 enfant

• Valeur vénale : 200 000 €
• Abattement parent-enfant : 100 000 € → fraction taxable = 100 000 €
• Droits : 8 072×5 % + 4 037×10 % + 3 823×15 % + 84 068×20 % = 18 194 €
• Frais de notaire : ≈ 3 200 €
• Coût total : ≈ 21 394 € (10,7 % du bien)

Cas n° 3 : maison résidence principale 400 000 € transmise à 2 enfants, occupée par 1 enfant mineur

• Valeur vénale : 400 000 € − abattement 20 % (résidence principale) = 320 000 €
• Part par enfant : 160 000 € − abattement 100 K€ = 60 000 € taxable/enfant
• Droits par enfant : ≈ 10 194 € → Total droits : ≈ 20 388 €
• Frais de notaire : ≈ 6 200 €
• Coût total : ≈ 26 588 € (6,6 % du bien — économie de 4 000 € grâce à l'abattement RP)

Cas n° 4 : maison 600 000 € transmise à 1 enfant unique

• Valeur vénale : 600 000 €
• Abattement parent-enfant : 100 000 € → fraction taxable = 500 000 €
• Droits : ≈ 96 194 €
• Frais de notaire : ≈ 8 200 €
• Coût total : ≈ 104 394 € (17,4 % du bien)

Cas n° 5 : maison 350 000 € transmise à 1 neveu (héritier au 3ᵉ degré)

• Valeur vénale : 350 000 €
• Abattement neveu : 7 967 € → fraction taxable = 342 033 €
• Droits : 342 033 × 55 % = 188 118 €
• Frais de notaire : ≈ 5 600 €
• Coût total : ≈ 193 718 € (55,3 % du bien)

Conseil : si l'oncle souhaite avantager son neveu, il vaut mieux anticiper avec une assurance-vie (abattement 152 500 €/bénéficiaire) ou des donations échelonnées, plutôt que d'attendre la succession.

Cas n° 6 : maison 1 000 000 € transmise à 3 enfants

• Valeur vénale : 1 000 000 €
• Part par enfant : 333 333 € − abattement 100 K€ = 233 333 € taxable
• Droits par enfant : ≈ 44 861 € → Total droits : ≈ 134 583 €
• Frais de notaire : ≈ 12 200 €
• Coût total : ≈ 146 783 € (14,7 % du bien)

Synthèse comparée

Trois leçons : (1) sous 100 K€ par enfant, les droits sont quasi nuls ; (2) la division entre plusieurs héritiers en ligne directe réduit massivement le taux marginal ; (3) la transmission à un non-parent (neveu, ami, concubin) coûte 5 à 8 × plus cher qu'en ligne directe.

Le scénario le plus pénalisant fiscalement est la transmission à un concubin non pacsé, un ami ou tout autre tiers non parent au-delà du 4ᵉ degré : taux fixe de 60 % appliqué à toute la fraction taxable, après un abattement minimal de seulement 1 594 € (article 788-IV CGI).

Exemple : maison 250 000 € transmise à un concubin non pacsé

• Valeur taxable après abattement 1 594 € : 248 406 €
• Droits de succession : 248 406 × 60 % = 149 044 €
• Frais de notaire : ≈ 4 600 €
• Coût total : ≈ 153 644 € (61,5 % du bien)

Le concubin ne peut absorber un tel coût que dans 3 cas : (1) il dispose d'une grosse épargne ; (2) le défunt a souscrit une assurance-vie en sa faveur ; (3) il vend immédiatement la maison reçue.

4 alternatives à anticiper de son vivant

1. Se pacser ou se marier : passe instantanément de 60 % à 0 % de droits de succession (article 796-0 bis CGI). C'est l'optimisation patrimoniale la plus puissante.
2. Assurance-vie avec le concubin comme bénéficiaire (article 990 I CGI) : abattement de 152 500 € + taxation à 20 % jusqu'à 700 K€ au lieu de 60 %.
3. SCI familiale avec démembrement croisé entre les concubins : permet au survivant de devenir plein propriétaire sans droits si bien anticipé.
4. Achat indivis avec clause de tontine : le bien revient en totalité au survivant lors du décès, traité comme un legs taxable à 60 % mais l'abattement RP s'applique si occupé par le survivant.

Coût comparé : 250 K€ selon le statut du couple

Écart : +149 000 € pour les mêmes 250 K€ transmis. La simple signature d'un PACS chez le notaire (~300 €) ou d'un mariage à la mairie (gratuit) divise la facture de transmission par 33.

L'assurance-vie est le levier le plus utilisé en France pour réduire les frais de succession. Avec ~1 900 milliards d'euros d'encours en 2025 (source : Banque de France), elle couvre 41 % du patrimoine financier des ménages français.

Mécanisme : un régime fiscal hors-succession

Les capitaux versés par une assurance-vie aux bénéficiaires désignés n'entrent pas dans la succession civile (article L132-12 du Code des assurances). Ils sont régis par 2 articles spécifiques du CGI selon l'âge du souscripteur lors des versements :

Exemple : maison 400 K€ + assurance-vie 200 K€, transmission à un concubin

• Maison 400 K€ au concubin non pacsé : droits 60 % × (400 000 − 1 594) = 239 044 €
• Assurance-vie 200 K€, primes versées avant 70 ans : abattement 152 500 € → 47 500 € taxable à 20 % = 9 500 €
• Total dû : 248 544 € (au lieu de 359 044 € si l'AV n'existait pas et que les 200 K€ étaient dans la succession classique)

Économie : −110 500 € grâce au régime dérogatoire 990 I. Plus le bénéficiaire est éloigné en lien de parenté, plus l'avantage de l'AV est massif.

Combien d'AV faut-il pour neutraliser des droits de succession ?

Règle simple : 1 € d'AV avant 70 ans en faveur d'un bénéficiaire = 1 € qui échappe au barème classique, jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire. Pour un couple avec 2 enfants + 1 concubin secondaire, ce sont 3 × 152 500 € = 457 500 € de patrimoine transmissibles en franchise via assurance-vie souscrite avant 70 ans.

Conseil notaire : combiner AV + donation + résidence principale

Plan d'optimisation 3 étages :

1. Étage 1 : donations 100 K€/enfant/parent tous les 15 ans (article 779 CGI) ;
2. Étage 2 : assurance-vie souscrite et alimentée avant 70 ans (article 990 I CGI) ;
3. Étage 3 : donation-partage avec usufruit sur la résidence principale à 65-70 ans.

Cette combinaison peut diviser par 4 à 10 la note de succession sur un patrimoine de 600 K€ à 1,2 M€. Voir notre guide donation maison de son vivant et notre guide des abattements 2026 pour le détail.

Quand devez-vous payer les frais de succession ?

Le paiement est en principe exigible au dépôt de la déclaration de succession, soit dans les 6 mois après le décès en France métropolitaine (12 mois si décès à l'étranger). Article 1701 du CGI.

3 options pour étaler ou différer le paiement

Garanties acceptées par le Trésor

• Hypothèque conventionnelle sur un bien immobilier (le plus courant pour les successions importantes) ;
• Caution bancaire (rare, coûteuse) ;
• Nantissement de valeurs mobilières (titres cotés, parts de SCPI) ;
• Aucune garantie exigée pour les successions de moins de 100 000 €.

Sanctions en cas de retard

Article 1727 CGI : intérêts de retard de 0,20 % par mois (= 2,40 % annuel) à compter du 7ᵉ mois, plus pénalités de 10 %, 40 % ou 80 % selon gravité (voir détail dans notre guide pilier des droits de succession 2026).

Cas d'usage type : succession 250 K€, héritier sans liquidités

Un héritier reçoit une maison à 250 K€ et doit s'acquitter de 38 K€ de droits. Il n'a pas les liquidités. 3 options pratiques :

1. Vendre la maison dans les 6 mois → utilise le produit de la vente pour payer les droits (voir guide vendre maison après succession) ;
2. Demander un fractionnement sur 1 an au Trésor → 3 versements de ~12 700 € à 6 mois d'intervalle, intérêt total ≈ 600 € ;
3. Souscrire un prêt « droits de succession » dans une banque spécialisée (Société Générale Banque Privée, BNP Wealth, Crédit Mutuel CIC) : taux 3,80 à 4,50 % sur 5-7 ans.

Voici les 8 stratégies validées par la Chambre des Notaires de Paris pour minimiser légalement les frais de succession sur un bien immobilier. Anticiper 15 à 25 ans avant le décès est la clé.

1. Vérifier l'éligibilité à l'abattement résidence principale −20 %

Demandez systématiquement cet abattement (article 764 bis CGI) si la maison était occupée par le conjoint, le partenaire pacsé ou un enfant mineur du défunt. Économie : ~16 K€ sur une maison de 400 K€.

2. Donation 100 000 €/enfant/parent tous les 15 ans

Étalez les donations pour utiliser l'abattement rechargeable de l'article 779-I CGI. Sur 30 ans, un couple peut transmettre 800 000 € à 2 enfants en franchise totale d'impôt.

3. Donation avec réserve d'usufruit (démembrement)

À 70 ans, la nue-propriété ne vaut fiscalement que 60 % de la pleine propriété (article 669 CGI). Cumul avec l'abattement = optimisation maximale. Voir notre guide donation maison de son vivant.

4. Assurance-vie alimentée avant 70 ans (article 990 I)

Abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Sur 3 bénéficiaires, jusqu'à 457 500 € transmissibles hors succession.

5. Donation-partage pour figer les valeurs

Évite la réévaluation au décès si la maison prend de la valeur. Surtout utile en zones tendues (Île-de-France, Lyon, Bordeaux, Nantes).

6. PACS ou mariage pour les couples en union libre

Passe instantanément de 60 % de droits à 0 % (article 796-0 bis CGI). Le PACS coûte ~300 € au notaire, le mariage est gratuit à la mairie.

7. SCI familiale + donation progressive des parts

Permet de transmettre l'immobilier en plusieurs vagues et de bénéficier d'une éventuelle décote pour illiquidité (5 à 15 % acceptée par l'administration).

8. Pacte Dutreil si la maison fait partie d'une entreprise familiale

Abattement de 75 % sur la valeur transmise (article 787 B CGI) si la maison est un actif de l'entreprise. Très puissant pour les hôtels, gîtes, exploitations agricoles, immobilier commercial familial.

Stratégie combinée chiffrée : couple avec 2 enfants, patrimoine 800 K€

Voici un plan d'optimisation à mettre en place dès 50-55 ans :

1. À 55 ans : donation 100 K€/enfant/parent (= 400 K€ transmis en franchise) ;
2. À 60 ans : souscription assurance-vie 200 K€, 2 bénéficiaires (abattement 305 K€) ;
3. À 70 ans : donation-partage avec usufruit de la résidence principale (base fiscale 60 % × valeur) ;
4. Au décès : reste un actif net taxable de l'ordre de 50 à 100 K€, droits ≈ 5 à 15 K€ au total pour les 2 enfants.

Économie de droits par rapport à une succession non anticipée sur 800 K€ : ≈ 120 000 à 150 000 €. Pour les patrimoines plus modestes (200-400 K€), l'effet est proportionnellement aussi important.

Pour aller plus loin

• Le guide pilier des droits de succession 2026
• Barème complet des abattements de succession 2026
• Droits de succession sur la maison des parents
• Donation maison de son vivant : 3 modes et cas chiffrés
• Vendre une maison après une succession