L'Assemblée adopte un statut fiscal pour bailleurs privés, coûteux et potentiellement contesté

L'Assemblée nationale a adopté un nouveau statut fiscal destiné aux propriétaires bailleurs, conçu pour relancer l'investissement locatif. Le texte, voté en séance, change sensiblement les conditions d'amortissement et les contreparties attendues des propriétaires.

Si l'intention affichée est de stimuler la construction et la remise sur le marché de logements, des voix s'élèvent déjà sur le calendrier d'application et le coût pour les finances publiques.

Le dispositif adopté repose sur un amendement parlementaire qui modifie les modalités d'amortissement fiscal des logements mis en location. Il a été approuvé par une majorité à l'Assemblée, après plusieurs allers-retours entre députés et gouvernement.

Principaux éléments du texte

Les règles prévues instaurent un amortissement fiscal annuel de 4 % pour les acquisitions neuves et de 3,5 % pour certains logements anciens, sous réserve de travaux représentant au moins 20 % de la valeur du bien. Le plafond d'avantage est fixé à 10 000 euros par foyer et l'engagement locatif minimal exigé est de neuf ans.

Des majorations de taux sont prévues pour les logements intermédiaires, sociaux ou très sociaux, afin d'encourager l'offre à loyers plafonnés. Ces paramètres diffèrent de certaines recommandations initiales, qui proposaient des taux plus élevés pour garantir une rentabilité plus marquée.

La version adoptée représente une charge budgétaire significative. Selon les estimations évoquées durant les débats, le dispositif pourrait coûter plusieurs milliards d'euros par an, bien au-delà d'une option intermédiaire défendue par le gouvernement.

Voie d'adoption finale

Le texte devra encore être confirmé lors du vote final du projet de loi de finances. Le gouvernement a indiqué qu'il pourrait recourir à des procédures accélérées pour faire adopter le budget, ce qui place le calendrier sous forte contrainte.

Des alternatives présentées en séance proposaient notamment de réduire le plafond d'amortissement et d'allonger la durée d'engagement locatif, mais ces variantes n'ont pas été retenues lors du vote.

Un point sensible du texte tient à sa date d'entrée en vigueur, placée de manière rétroactive au 1er janvier 2026. Ce choix a suscité des réserves formelles de la part du rapporteur du budget, qui a mis en garde contre une éventuelle censure par le Conseil constitutionnel.

Question de rétroactivité

Le principe de non-rétroactivité des lois, lié à la sécurité juridique, est au cœur du débat. Si le Conseil considère que la mesure porte atteinte à ce principe, certaines dispositions pourraient être annulées ou remaniées.

Plusieurs responsables parlementaires ont souligné le danger juridique d'une application rétroactive, estimant que cela pourrait priver le texte de son effet attendu.

Les partisans du statut rappellent que le marché de l'investissement locatif reste fragilisé: la production de logements destinés à l'investissement a fortement reculé ces dernières années, selon les chiffres évoqués en séance.

Impact attendu

Si le dispositif est maintenu, il pourrait réengager certains investisseurs en offrant des amortissements fiscaux attractifs. En revanche, l'incertitude juridique et le coût élevé rendent son efficacité et sa mise en œuvre incertaines à court terme.

La prochaine étape sera l'examen final du budget puis, le cas échéant, le contrôle du Conseil constitutionnel, qui décidera en dernier ressort de la validité des dispositions contestées.