Loi Carrez : surface, calcul et obligations du vendeur (2026)

La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) oblige le vendeur d'un lot de copropriété à mentionner la superficie privative du bien dans tous les documents de la vente : promesse, compromis et acte authentique. Son objectif : protéger l'acquéreur contre les surfaces surestimées, sur un marché où chaque mètre carré vaut plusieurs milliers d'euros.

Elle s'applique à la vente de tout lot (ou fraction de lot) de copropriété d'une superficie d'au moins 8 m², qu'il soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial. À l'inverse, sont exclus :

• les maisons individuelles hors copropriété (aucune obligation Carrez) ;
• les ventes sur plan (VEFA), soumises à leur propre régime de surface ;
• les caves, garages et emplacements de stationnement ;
• les lots de moins de 8 m².

Attention : la location n'est pas concernée. Pour un bail d'habitation, c'est la surface habitable (dite « loi Boutin ») qui fait foi — et les deux surfaces ne coïncident presque jamais, on y revient plus bas.

L'enjeu est loin d'être théorique : la superficie conditionne directement le prix au mètre carré, l'argument central de toute négociation. Une erreur de quelques mètres carrés se chiffre en dizaines de milliers d'euros, et la loi organise un mécanisme de remboursement automatique au profit de l'acheteur dès que l'écart dépasse 5 %.

La surface loi Carrez est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, mesurée après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Seules comptent les parties d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre.

Concrètement, dans un appartement sous combles, toute la zone où l'on ne peut pas se tenir droit (sous-pentes à moins de 1,80 m) disparaît du mesurage — c'est la première source d'écart entre la surface « ressentie » et la surface légale.

C'est LA confusion classique — et elle coûte cher dans une annonce. Les deux surfaces répondent à des règles différentes :

La surface Carrez d'un même bien est donc souvent supérieure à sa surface habitable. Un vendeur qui recopie la surface Boutin de son ancien bail sous-vend son bien ; un vendeur qui annonce une surface « avec véranda » à un locataire la survend. Vérifiez quelle surface figure sur quel document.

La loi n'impose pas de professionnel : un vendeur peut mesurer lui-même. C'est pourtant une fausse économie : en cas d'erreur, c'est le vendeur qui supporte la diminution de prix, alors qu'un diagnostiqueur certifié engage sa responsabilité professionnelle — s'il s'est trompé, son assurance indemnise.

• Prix d'un mesurage Carrez : 70 à 150 € seul, souvent moins cher intégré au pack de diagnostics de vente.
• Validité : illimitée tant qu'aucuns travaux ne modifient la surface (abattement de cloison, aménagement de combles, véranda…).
• Document produit : attestation de superficie privative, à annexer au compromis puis à l'acte.

Le mesurage s'ajoute aux autres diagnostics du dossier de vente et son coût entre dans les frais à la charge du vendeur.

Depuis la loi ALUR de 2014, la surface loi Carrez ne se cache plus jusqu'au compromis : toute annonce de vente d'un lot de copropriété doit la mentionner, quel que soit le support (portail, vitrine d'agence, presse). L'annonce doit aussi préciser que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots et le montant moyen annuel des charges.

Une annonce sans surface Carrez expose à des sanctions au titre des pratiques commerciales trompeuses et fragilise la négociation : l'acheteur qui découvre la surface légale tardivement renégocie systématiquement. Mieux vaut afficher d'emblée un chiffre mesuré et opposable.

• Duplex et lots réunis : la surface s'apprécie lot par lot. Deux studios réunis mais restés deux lots distincts au règlement de copropriété donnent deux surfaces Carrez — et un lot devenu inférieur à 8 m² sort du dispositif.
• Combles aménagés après coup : s'ils sont privatifs, clos et à plus de 1,80 m, ils entrent dans le Carrez… à condition que l'aménagement soit régulier au regard de la copropriété et de l'urbanisme.
• Parties communes à jouissance exclusive (toit-terrasse, jardin) : exclues du Carrez, même utilisées privativement depuis des années, sauf si la copropriété les a transformées en parties privatives.
• Véranda ou loggia fermée : comptée seulement si la fermeture est régulière ; une fermeture non autorisée par l'assemblée générale peut devoir être démolie, surface envolée.
• Sous-sols aménagés : un sous-sol d'immeuble transformé en pièce reste exclu s'il constitue une cave au règlement de copropriété, peu importe son usage réel.

Le régime de sanction, fixé par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, joue à deux niveaux :

• Superficie absente de l'acte : l'acquéreur peut invoquer la nullité. Si l'avant-contrat omet la surface, la signature de l'acte authentique qui la mentionne purge le vice ; si l'acte authentique lui-même l'omet, l'action en nullité doit être intentée dans 1 mois à compter de la signature.
• Superficie inexacte de plus de 5 % (un vingtième) en défaveur de l'acquéreur : celui-ci peut exiger une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante — calculée dès le premier mètre carré manquant, pas seulement au-delà du seuil. L'action doit être introduite (assignation) dans un délai de forclusion d'1 an à compter de l'acte authentique.

Exemple : un appartement vendu 300 000 € pour 60 m² annoncés qui n'en mesure que 55 (écart de 8,3 %) expose le vendeur à rembourser 25 000 € (5/60 du prix). À l'inverse, si la surface réelle est supérieure à celle de l'acte, le vendeur n'a droit à aucun supplément de prix.

À noter : le vendeur ne peut pas s'exonérer par une clause de non-garantie, et une erreur de surface peut aussi alimenter un contentieux plus large, comme un recours pour vice caché sur d'autres aspects du bien.

1. Faites mesurer par un diagnostiqueur certifié avant l'annonce : le prix au m² découle de cette surface, autant qu'elle soit exacte et opposable.
2. Retrouvez l'attestation existante si le bien a déjà été mesuré : sans travaux depuis, elle reste valable et vous économisez le mesurage.
3. Annoncez la surface Carrez, pas la surface « utile » : mentionner balcon et cave séparément (« 62 m² Carrez + balcon 8 m² ») valorise mieux le bien qu'une addition trompeuse qui vous expose juridiquement.
4. Recalez votre prix sur la surface légale : 3 m² d'écart sur un bien à 5 000 €/m², c'est 15 000 € d'exposition. Pour vérifier ce que vaut réellement votre surface au prix du marché local, utilisez notre estimation immobilière gratuite.