Modèle promesse de vente entre particuliers : gratuit (2026)

La promesse de vente entre particuliers est un avant-contrat immobilier par lequel un vendeur s'engage à réserver un bien à un acquéreur pendant une durée déterminée, en échange d'une indemnité d'immobilisation versée par ce dernier. C'est l'étape qui précède la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Régie par les articles 1124 et 1589-2 du Code civil, la promesse de vente est juridiquement valable sans intervention obligatoire d'un notaire si elle ne dépasse pas 18 mois. Un modèle écrit, signé entre particuliers (sous seing privé) suffit, à condition qu'il intègre toutes les mentions obligatoires.

Promesse unilatérale ou promesse synallagmatique ?

Il existe deux types d'avant-contrats à connaître :

• La promesse unilatérale de vente (PUV) — seul le vendeur s'engage à céder le bien à l'acquéreur pendant la durée d'option. L'acheteur reste libre de lever ou non l'option d'achat.
• La promesse synallagmatique de vente, plus connue sous le nom de compromis de vente — les deux parties s'engagent mutuellement à conclure la transaction.

Dans cet article, le terme « promesse de vente » désigne par défaut la promesse unilatérale, le plus courant entre particuliers quand l'acheteur souhaite garder une marge de réflexion.

Quand préférer la promesse au compromis ?

La promesse de vente est particulièrement adaptée dans les cas suivants :

• L'acheteur veut conserver une liberté de renoncer à l'achat (au prix de perdre son indemnité d'immobilisation).
• Le vendeur veut sécuriser une exclusivité sans s'enfermer trop tôt dans un engagement bilatéral.
• La transaction comporte des incertitudes (financement complexe, autorisation administrative, audit du bien).

Pour une vente classique entre particuliers décidés, le compromis reste majoritaire car il engage symétriquement les deux parties.

Cadre juridique : articles 1124 et 1589-2 du Code civil

La promesse unilatérale de vente est encadrée par l'article 1124 du Code civil, qui définit son régime général, et par l'article 1589-2, qui impose une formalité importante : tout acte sous seing privé portant promesse unilatérale doit être enregistré auprès des services fiscaux dans les 10 jours suivant son acceptation, sous peine de nullité. Cette formalité, peu connue des particuliers, est gratuite depuis 2009 sauf si la promesse fait l'objet d'un acte notarié.

Copiez ce modèle directement — gratuit, sans inscription. Remplacez chaque champ entre crochets par les informations réelles de votre transaction. Il convient à la vente d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain entre particuliers, sous seing privé.

PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE

Entre les soussignés :

LE PROMETTANT (VENDEUR)
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Né(e) le : [JJ/MM/AAAA] à [Ville de naissance]
Demeurant : [Adresse complète]
Situation matrimoniale : [Célibataire / Marié(e) sous le régime de… / Pacsé(e) / Divorcé(e)]

Si indivision ou SCI, lister tous les propriétaires avec leurs informations complètes.

LE BÉNÉFICIAIRE (ACQUÉREUR)
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Né(e) le : [JJ/MM/AAAA] à [Ville de naissance]
Demeurant : [Adresse complète]
Situation matrimoniale : [Célibataire / Marié(e) sous le régime de… / Pacsé(e) / Divorcé(e)]

Il a été convenu ce qui suit :

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ARTICLE 1 — OBJET DE LA PROMESSE
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Le promettant promet de vendre au bénéficiaire, qui se réserve la faculté d'acquérir ou non, le bien immobilier suivant :

Nature du bien : [Appartement / Maison individuelle / Terrain]
Adresse : [Adresse complète]
Superficie habitable : [XX] m² (loi Carrez si copropriété)
Nombre de pièces : [X pièces dont X chambres]
Étage : [X/X] — Bâtiment : [X] (si applicable)
Références cadastrales : Section [X], Parcelle [n°]
Dépendances : [Cave n°X / Parking n°X / Garage / Jardin de XX m² / Néant]

Origine de propriété : acquis par le promettant suivant [acte notarié / succession] du [date], reçu par Maître [Nom notaire].

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ARTICLE 2 — PRIX DE VENTE
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Le prix de vente convenu est de : [PRIX EN LETTRES] euros ([PRIX EN CHIFFRES] €), net vendeur.

Ce prix sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, sous déduction de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'article 4.

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ARTICLE 3 — DURÉE DE LA PROMESSE (DÉLAI D'OPTION)
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La présente promesse est consentie pour une durée de [X mois], soit jusqu'au [DATE LIMITE], date à laquelle le bénéficiaire devra avoir levé l'option d'achat par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) adressée au promettant.

Passé ce délai sans levée d'option, la promesse sera caduque de plein droit et l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant.

Note : si la durée d'option dépasse 18 mois, la promesse doit obligatoirement être conclue par acte authentique chez le notaire.

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ARTICLE 4 — INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION
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En contrepartie de l'engagement du promettant, le bénéficiaire verse ce jour la somme de [MONTANT EN LETTRES] euros ([MONTANT EN CHIFFRES] €), correspondant à [5 à 10] % du prix de vente.

Cette somme sera :
— déduite du prix de vente si la vente se réalise ;
— restituée au bénéficiaire si une condition suspensive n'est pas levée ;
— acquise définitivement au promettant si le bénéficiaire renonce à acheter sans cause légitime.

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ARTICLE 5 — CONDITIONS SUSPENSIVES
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La présente promesse est soumise aux conditions suspensives suivantes :

a) Obtention d'un prêt immobilier par le bénéficiaire, dans les conditions suivantes :
— Montant maximum : [MONTANT] €
— Durée maximum : [X] années
— Taux d'intérêt maximum (hors assurance) : [X] %
— Délai d'obtention : [X mois]

b) Absence d'exercice du droit de préemption par la commune ou tout autre titulaire de droit de préemption.

c) Production des diagnostics techniques obligatoires conformes (DPE, amiante, plomb, termites, ERP, gaz, électricité, assainissement) annexés à la présente.

d) Situation hypothécaire libre : absence d'inscription d'hypothèque ou de privilège supérieur au prix de vente.

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ARTICLE 6 — DROIT DE RÉTRACTATION (ARTICLE L. 271-1 CCH)
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Conformément à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le bénéficiaire dispose d'un délai de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la signature, pour se rétracter sans motif ni indemnité.

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ARTICLE 7 — ENREGISTREMENT (ARTICLE 1589-2 DU CODE CIVIL)
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Conformément à l'article 1589-2 du Code civil, la présente promesse sera enregistrée par les soins du bénéficiaire auprès du Service des Impôts dans le délai de 10 jours suivant son acceptation, à peine de nullité.

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ARTICLE 8 — SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE
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La signature de l'acte authentique de vente interviendra au plus tard le [DATE], en l'étude de Maître [Nom du notaire], notaire à [Ville].

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ARTICLE 9 — LITIGES
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Tout litige relatif à la présente promesse sera porté devant le Tribunal Judiciaire de [Ville du tribunal compétent].

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Fait à [Ville], le [DATE], en deux exemplaires originaux.

Le promettant (vendeur) : ______________________ (signature précédée de la mention « Lu et approuvé, bon pour promesse de vente »)

Le bénéficiaire (acquéreur) : ______________________ (signature précédée de la mention « Lu et approuvé, bon pour acceptation »)

Documents à annexer obligatoirement :

• Dossier de diagnostic technique (DDT) complet
• Titre de propriété du vendeur (ou son acte d'acquisition)
• Si copropriété : règlement de copropriété, 3 derniers PV d'assemblée générale, carnet d'entretien, état daté
• Pièces d'identité des parties

Pour qu'une promesse de vente entre particuliers soit juridiquement valide, plusieurs mentions obligatoires doivent figurer dans le document. L'absence de l'une d'entre elles peut entraîner la nullité de l'acte ou des litiges en cours de vente.

Identification précise des parties

Vendeur (le promettant) et acheteur (le bénéficiaire) doivent être identifiés avec : nom complet, date et lieu de naissance, adresse, situation matrimoniale. En cas d'indivision (héritage, divorce, achat en commun), tous les propriétaires doivent figurer. En cas de SCI, mentionner la dénomination, le siège, le RCS et le gérant signataire.

Désignation détaillée du bien

Le bien doit être identifié sans ambiguïté :

• Adresse complète
• Nature (appartement, maison individuelle, terrain à bâtir, local commercial)
• Superficie loi Carrez (obligatoire en copropriété) ou superficie totale
• Nombre de pièces et description sommaire
• Étage, bâtiment, références cadastrales (section, parcelle)
• Dépendances incluses (cave, parking, garage, jardin)
• Existence d'une hypothèque ou d'une servitude
• Origine de propriété (acte d'acquisition précédent)

Prix de vente et modalités de paiement

Le prix doit être déterminé ou déterminable. Mentionnez-le en lettres et en chiffres, précisez s'il s'agit d'un prix « net vendeur » (frais d'agence à la charge de l'acquéreur) ou « frais d'agence inclus ». Indiquez si le bénéficiaire finance par prêt immobilier ou par fonds propres.

Indemnité d'immobilisation : 5 à 10 % du prix

C'est la spécificité majeure de la promesse unilatérale par rapport au compromis. L'acheteur verse au vendeur une somme (souvent séquestrée chez un notaire) pour réserver le bien pendant la durée d'option. Elle représente généralement 5 à 10 % du prix de vente. Sa destination doit être clairement précisée :

• Imputée sur le prix si la vente se réalise
• Restituée si une condition suspensive échoue
• Conservée par le vendeur si l'acheteur renonce sans motif légitime

Durée d'option et date butoir

La promesse doit fixer une durée précise pendant laquelle l'acheteur peut lever l'option (par exemple : 3 mois). Au-delà, la promesse devient caduque. Si la durée dépasse 18 mois, l'intervention du notaire devient obligatoire (acte authentique).

Conditions suspensives

Ce sont les événements dont la non-réalisation entraîne la caducité de la promesse sans pénalité. Les plus fréquentes :

• Obtention d'un prêt immobilier aux conditions définies (montant, durée, taux maximum)
• Absence d'exercice du droit de préemption urbain par la commune
• Conformité des diagnostics techniques
• Absence de servitude ou d'hypothèque rédhibitoire
• Obtention d'un permis de construire (si le bien est destiné à être modifié)

Délai de rétractation et droit de l'acheteur

Conformément à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acheteur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la notification de la promesse signée. Ce délai doit être expressément mentionné dans la promesse, sous peine d'amende pouvant atteindre 15 000 €.

Dossier de diagnostic technique (DDT)

Le DDT doit être annexé à la promesse dès la signature. Selon le bien et son année de construction, il inclut : DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, ERP (état des risques), assainissement non collectif, mérule, état parasitaire, métrage loi Carrez.

Un modèle de promesse de vente est un excellent point de départ, mais il doit être adapté à votre situation. Voici la méthode pas à pas pour éviter les erreurs qui peuvent invalider l'acte ou provoquer des litiges.

Documents à préparer avant de rédiger

Avant même de remplir la première ligne, rassemblez :

• Votre titre de propriété (acte notarié d'acquisition précédent) — il contient l'origine de propriété, les références cadastrales et les servitudes éventuelles
• Les pièces d'identité des deux parties (CNI, passeport)
• Un justificatif de domicile récent de chaque partie
• Le DDT complet (à commander auprès d'un diagnostiqueur certifié si non encore réalisé)
• Pour la copropriété : règlement, 3 derniers PV d'AG, carnet d'entretien, état daté
• Une simulation bancaire de l'acquéreur si le prêt est une condition suspensive

Erreurs fréquentes à éviter

Voici les 7 erreurs les plus courantes que nous observons sur les promesses signées entre particuliers :

1. Oublier d'enregistrer la promesse aux impôts dans les 10 jours — nullité pure et simple (article 1589-2 du Code civil)
2. Description du bien trop vague — risque de contestation sur la consistance exacte du bien vendu
3. Conditions suspensives imprécises — par exemple « obtention d'un prêt » sans préciser montant, durée et taux maximum : un juge pourrait refuser de constater la défaillance
4. Pas de mention du droit de rétractation — sanction administrative jusqu'à 15 000 €
5. Indemnité d'immobilisation versée directement au vendeur — préférez un séquestre chez un notaire ou un dépôt sur compte CARPA
6. Oublier la situation matrimoniale — un époux marié sous régime de communauté doit en principe co-signer pour la résidence principale
7. Pas de DDT annexé — l'absence d'un diagnostic obligatoire engage la responsabilité du vendeur

Adapter le modèle au type de bien

Le modèle générique doit être personnalisé selon la nature du bien :

• Appartement en copropriété : ajouter les charges courantes, le numéro de lot, les annexes (cave, parking, balcon), la quote-part de parties communes, l'état daté.
• Maison individuelle : préciser la surface du terrain, les dépendances (garage, abri), les servitudes éventuelles (passage, vue), la conformité de l'assainissement.
• Terrain à bâtir : indiquer les raccordements existants (eau, électricité, tout-à-l'égout), la constructibilité (PLU), la viabilisation, l'éventuelle obtention d'un permis de construire en condition suspensive.

Une question revient constamment : une promesse de vente signée entre particuliers sans notaire a-t-elle la même valeur qu'un acte authentique ? La réponse est oui, dans la majorité des cas, mais avec des nuances importantes.

Acte sous seing privé : valable mais avec formalités

Une promesse sous seing privé (signée entre les parties sans notaire) est juridiquement valable à condition :

• De contenir toutes les mentions obligatoires
• D'être enregistrée aux impôts dans les 10 jours qui suivent l'acceptation (article 1589-2 du Code civil)
• D'inclure le DDT en annexe
• D'avoir une durée d'option inférieure à 18 mois

L'enregistrement aux impôts est gratuit depuis la loi de finances 2009 pour les particuliers : c'est une formalité administrative simple à accomplir au Service des Impôts des Particuliers du domicile du bénéficiaire.

Acte authentique : obligatoire dans certains cas

L'intervention d'un notaire est obligatoire si :

• La durée d'option dépasse 18 mois (article 1589-2 alinéa 2)
• La promesse porte sur un bien complexe (indivision en désaccord, copropriété en difficulté, succession non liquidée)
• Une partie souhaite la force probante et la force exécutoire de l'acte authentique

Pour une vente classique entre particuliers, l'acte sous seing privé est suffisant. Cela étant, faire relire la promesse par un notaire (pour quelques centaines d'euros) sécurise considérablement la transaction.

Enregistrement aux impôts : la formalité à ne pas oublier

Le bénéficiaire (acheteur) doit déposer la promesse signée au Service des Impôts des Particuliers (SIP) ou à la recette des Impôts du lieu de son domicile dans les 10 jours calendaires suivant la date de l'acceptation. Le formalisme :

• Présentation de la promesse en double exemplaire
• Apposition du cachet « Enregistré le… » sur les deux exemplaires
• Coût : 0 € depuis 2009 pour les particuliers

Cette formalité est la cause la plus fréquente de nullité des promesses entre particuliers : ne la négligez pas.

Deux mécanismes protègent les parties pendant la durée de validité de la promesse de vente : le droit de rétractation de 10 jours côté acheteur, et l'indemnité d'immobilisation qui compense le vendeur pour l'exclusivité accordée.

Délai de rétractation : 10 jours pour l'acheteur

Conformément à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier d'habitation dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la signature de la promesse.

Pendant ces 10 jours :

• L'acheteur peut renoncer sans motif et sans pénalité
• L'indemnité d'immobilisation versée doit lui être intégralement restituée dans les 21 jours
• Le vendeur, lui, ne dispose d'aucun droit de rétractation : il est engagé dès la signature

Que se passe-t-il après les 10 jours ?

Passé le délai de rétractation, l'acheteur ne peut plus se désengager sans cause légitime. Si les conditions suspensives sont toutes levées et qu'il refuse de signer l'acte authentique :

• L'indemnité d'immobilisation reste définitivement acquise au vendeur
• Le vendeur peut, en théorie, demander l'exécution forcée de la vente devant le tribunal (réforme du droit des contrats de 2016, article 1124 du Code civil)

Indemnité d'immobilisation : montant et séquestre

L'indemnité d'immobilisation représente classiquement 5 à 10 % du prix de vente. Son montant est librement négocié mais ne peut pas être dérisoire (au risque de requalifier l'acte). Bonnes pratiques :

• Séquestre chez un notaire ou sur un compte CARPA (avocat) — évite que le vendeur dispose de la somme avant la vente définitive
• Préciser dans la promesse le sort de l'indemnité en cas de défaillance de chaque partie
• Pour les ventes inférieures à 100 000 €, accepter un montant nominal (par exemple 1 500 à 3 000 €) reste possible

Cas particulier : défaillance d'une condition suspensive

Si une condition suspensive (refus de prêt, droit de préemption exercé) n'est pas levée dans les délais, la promesse devient automatiquement caduque et l'indemnité est restituée à l'acheteur. L'acheteur doit fournir au vendeur les preuves de la défaillance (par exemple, deux refus écrits de banques différentes pour le prêt).

La distinction entre promesse unilatérale de vente et compromis de vente (promesse synallagmatique) est centrale. Beaucoup de particuliers confondent les deux. Voici un tableau comparatif clair pour choisir le bon avant-contrat.

En pratique, le compromis de vente est utilisé dans 80 % des ventes entre particuliers en France. La promesse unilatérale est privilégiée par les acheteurs qui veulent garder une liberté d'arbitrage (achat de seconde résidence, investissement locatif, transaction conditionnée à un événement extérieur).

Pour rédiger un compromis de vente plutôt qu'une promesse, consultez notre modèle de compromis de vente gratuit avec ses clauses suspensives standards.

Un modèle de promesse de vente gratuit suffit pour de nombreuses transactions entre particuliers, mais certaines situations nécessitent l'intervention d'un notaire — pour la sécurité juridique des parties et la validité même de l'acte.

Cas où le notaire est obligatoire

• Durée d'option supérieure à 18 mois (article 1589-2 du Code civil) — acte authentique obligatoire
• Vente impliquant une succession non liquidée — les héritiers doivent être identifiés et avoir donné mandat
• Bien en indivision conflictuelle — l'accord unanime des co-indivisaires doit être formalisé
• Bien soumis au régime de la copropriété en difficulté (sous administration judiciaire)
• Acquisition par une SCI familiale ou un démembrement (usufruit / nue-propriété)

Cas où le notaire est fortement recommandé

• Prix de vente supérieur à 500 000 € — enjeu financier justifiant l'expertise
• Bien comportant des servitudes complexes (passage, vue, mitoyenneté)
• Transaction internationale (acheteur ou vendeur résident à l'étranger)
• Vente impliquant des travaux à effectuer avant la signature de l'acte authentique
• Acheteur primo-accédant peu familier des démarches juridiques

Coût d'une promesse de vente chez le notaire

Faire rédiger une promesse de vente par un notaire coûte généralement entre 200 et 800 € selon la complexité de la transaction et la valeur du bien. Ce coût n'est pas inclus dans les frais de notaire de l'acte authentique de vente — il s'agit d'honoraires libres.

Une alternative économique : rédiger la promesse sur la base de notre modèle, puis la faire relire par un notaire pour 100 à 300 €. C'est un excellent compromis entre coût et sécurité.

Sécurité juridique : modèle gratuit vs notaire

Quel niveau de sécurité offre chacun ?

• Modèle sous seing privé : valide juridiquement, mais la force probante est inférieure à celle d'un acte authentique. En cas de litige, le juge peut écarter certaines clauses ambiguës. L'acte n'a pas de force exécutoire immédiate.
• Acte authentique notarié : force probante absolue, force exécutoire (saisissable directement par huissier). Le notaire engage sa responsabilité civile en cas de vice rédactionnel.

Avant la signature de votre promesse de vente entre particuliers, parcourez cette checklist en 12 points. Si l'un des points est manquant ou flou, ne signez pas et corrigez avant.

Avant la signature

1. ☐ Identité complète des parties vérifiée par CNI ou passeport en cours de validité
2. ☐ Titre de propriété du vendeur vérifié (acte d'acquisition précédent)
3. ☐ Désignation précise du bien avec références cadastrales et superficie loi Carrez si copropriété
4. ☐ Prix en lettres et en chiffres, mention « net vendeur » ou « FAI »
5. ☐ Indemnité d'immobilisation chiffrée et destination précisée (séquestre notaire de préférence)
6. ☐ Durée d'option définie avec date butoir explicite
7. ☐ Conditions suspensives précises : prêt (montant, durée, taux maxi), absence de préemption, conformité DDT
8. ☐ Mention du droit de rétractation de 10 jours (article L. 271-1 CCH)
9. ☐ DDT complet annexé à la promesse
10. ☐ Documents de copropriété annexés (règlement, 3 PV d'AG, carnet d'entretien, état daté) si applicable
11. ☐ Mention « Lu et approuvé, bon pour promesse de vente » avant signature du vendeur
12. ☐ Mention « Lu et approuvé, bon pour acceptation » avant signature de l'acheteur

Après la signature

1. ☐ Enregistrement de la promesse aux impôts dans les 10 jours (gratuit, SIP du domicile du bénéficiaire)
2. ☐ Notification de la promesse à l'acheteur par LRAR (déclenche le délai de rétractation)
3. ☐ Versement de l'indemnité d'immobilisation sur compte séquestre (notaire ou CARPA)
4. ☐ Démarches bancaires de l'acheteur engagées (demande de prêt dans les délais convenus)
5. ☐ Information de la mairie pour vérifier l'absence de préemption

Pour un suivi pas-à-pas du délai entre la promesse et l'acte définitif, consultez notre guide dédié.

La promesse de vente n'est qu'une étape du parcours de vente immobilière. Pour approfondir vos connaissances et sécuriser chaque phase, consultez nos guides complémentaires :

• Modèle de compromis de vente gratuit — l'avant-contrat alternatif, plus engageant
• Promesse de vente chez le notaire — quand et pourquoi y recourir
• Conditions suspensives : la liste complète — toutes les clauses utiles à intégrer
• Dépôt de garantie : montant, délai, remboursement — pendant du compromis
• Annuler un compromis ou une promesse de vente — les recours possibles
• Délai entre compromis (ou promesse) et acte définitif — combien de temps prévoir

Vous vendez votre bien ? Estimez-le gratuitement sur Qoridor avant de signer toute promesse.