Introduction

La crise du logement appelle des réponses fiscales claires. Plutôt que d’alourdir les prélèvements sur les mètres carrés ou sur l’équipement des logements, une piste mérite d’être explorée : cibler la valeur foncière. Taxer le terrain revient à faire contribuer ceux qui profitent directement des politiques d’aménagement et de localisation.

Cette approche permettrait d’éviter des effets pervers qui pénalisent la rénovation et la construction, et qui, en creux, aggravent la rareté de l’offre.

Pourquoi taxer le foncier plutôt que le bâti ?

Un bien immobile, une ressource fixe. Le foncier est par définition limité : la quantité de terrain sur un territoire ne varie pas. Taxer cette rareté a un effet neutre sur l’offre, contrairement aux prélèvements qui frappent l’activité ou la construction.

La plus-value foncière tient souvent à des facteurs publics (transports, services, aménagements). Il paraît donc juste que la collectivité partage une part du gain créé par ces investissements.

Effet redistributif et incitation

En ciblant la valeur du terrain, on peut limiter la spéculation et encourager une utilisation plus productive des parcelles vacantes ou sous-exploitées, sans désinciter à bâtir ou à améliorer un logement.

Les limites et incohérences des impôts actuels

Aujourd’hui, les mécanismes de calcul de certains impôts immobiliers intègrent des éléments surprenants : équipements, sanitaires, ascenseurs ou tapis d’escalier peuvent alourdir l’assiette. Conséquence : améliorer un logement peut accroître la fiscalité, une logique contre-productive quand l’objectif est d’augmenter l’offre et la qualité.

Les droits de mutation (frais d’enregistrement) constituent un frein à la fluidité du marché. Leur hausse augmente le coût des transactions et pèse sur la mobilité, ce qui limite la rotation des logements et bride l’offre disponible.

Exemples d’effets pervers

  • La rénovation se voit taxée indirectement, ce qui peut décourager les propriétaires.
  • Les acheteurs paient des frais qui rendent les opérations plus onéreuses et ralentissent les ventes.

Une voie de réforme : principes et mesures

Une réforme cohérente pourrait reposer sur deux axes : alléger ou supprimer certains prélèvements sur les transactions et recentrer l’imposition sur la valeur foncière.

Mesures concrètes possibles :

  • Réduire voire supprimer les droits de mutation pour diminuer le coût d’achat et fluidifier le marché.
  • Exonérer de prélèvements les mètres carrés strictement habitables, pour ne pas dissuader la production de surface utile.
  • Instaurer une taxation progressive du foncier, modulée selon l’usage, la vacance et la valeur locale.

Ces pistes doivent s’accompagner de garanties sociales : protéger les locataires vulnérables et prévoir des dispositifs d’accompagnement pour les collectivités qui perdraient une part de recettes à court terme.

Conclusion et référence à la source

En plaçant l’effort fiscal sur la valeur du terrain plutôt que sur les logements et leurs équipements, on réduit les distorsions qui freinent la construction et la rénovation. L’objectif est double : rendre la fiscalité plus équitable et faciliter l’augmentation de l’offre pour apaiser la crise du logement.

Tribune initialement publiée dans Le Monde (rubrique Débats - Crise du logement).