Règlement de copropriété : contenu, où l'obtenir et clauses à vérifier avant d'acheter

Le règlement de copropriété est le document écrit obligatoire qui détermine la destination des parties privatives et des parties communes d'un immeuble, fixe les conditions de leur jouissance et répartit les charges entre les copropriétaires. Il est prévu par l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui en fait la charte contractuelle de l'immeuble.

Trois caractéristiques en découlent, et elles expliquent presque tout le reste.

• C'est un acte authentique. Le règlement est établi par un notaire : seule cette forme permet sa publication au service de la publicité foncière, publication qui est obligatoire et qui est effectuée par le notaire.
• Il est opposable à tous. Une fois publié, il s'impose aux copropriétaires, à leurs locataires et à tous les acquéreurs successifs — y compris à ceux qui ne l'ont jamais ouvert.
• Il a une valeur contractuelle. Chaque copropriétaire peut en exiger le respect, et le syndic est tenu d'en assurer l'exécution.

Ne le confondez pas avec le règlement intérieur : celui-ci n'est pas obligatoire, n'est pas publié, et se limite à préciser les modalités pratiques d'usage des parties privatives et communes déjà posées par le règlement de copropriété.

Pour un acquéreur, la conséquence est très concrète : le règlement de copropriété est le seul document qui dise ce que vous pourrez réellement faire de votre lot. Louer en meublé de tourisme, installer un cabinet, remplacer vos fenêtres : la réponse est dans ce document, pas dans l'annonce. Sur le cadre légal général dont il découle, voyez notre décryptage de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 8 de la loi de 1965 impose un contenu minimal, complété par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Un règlement de copropriété s'organise presque toujours autour de quatre blocs.

Le règlement est presque toujours accompagné d'un état descriptif de division, qui identifie chaque lot par un numéro et en dresse l'inventaire. Les deux documents peuvent être réunis dans un seul acte ou rester indépendants — dans ce cas, l'état descriptif figure en annexe.

La limite que le règlement ne peut pas franchir

Le second alinéa de l'article 8 pose un garde-fou essentiel : le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle résulte des actes, de ses caractères ou de sa situation. C'est ce critère de destination qui sert d'étalon à toute la jurisprudence : une interdiction d'exercer une profession libérale est valable dans un immeuble strictement résidentiel, beaucoup plus fragile dans un immeuble mixte qui abrite déjà des commerces.

Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, un nouvel article 8-1-1 impose aux règlements établis à compter du 21 novembre 2024 de mentionner explicitement l'autorisation ou l'interdiction de la location de meublés de tourisme. Les règlements antérieurs, eux, restent muets sur le sujet : il faut alors raisonner par la destination et les clauses d'habitation bourgeoise.

C'est la question la plus posée sur le sujet, et la réponse dépend de votre situation. Voici les voies d'accès, de la plus rapide à la plus formelle.

La dernière ligne est la plus intéressante et la moins connue. Parce que le règlement est publié au fichier immobilier, n'importe qui peut en demander une copie au service de la publicité foncière du lieu de situation du logement, sans être copropriétaire. La demande se fait par formulaire papier, envoyé en deux exemplaires, et le formulaire diffère selon que le règlement a été enregistré avant ou à partir du 1^er janvier 1956. Comptez 30 € par copie.

Pour un acheteur, c'est un levier réel : si le vendeur ou l'agence tarde à fournir le document, vous pouvez l'obtenir vous-même pendant le délai de réflexion plutôt que de signer à l'aveugle.

Côté locataire, une copie du règlement doit vous être remise à la signature du bail, le plus souvent au format dématérialisé. En cas de perte, demandez-la au bailleur, puis au syndic ou à l'agence de gestion — sachant qu'aucun des deux n'est tenu d'accepter et que la copie peut être facturée.

C'est l'angle mort de la plupart des dossiers d'acquisition : le règlement est remis, rangé, jamais lu. Or trois lignes suffisent parfois à faire tomber le projet qui motivait l'achat. Voici les six points à contrôler, dans cet ordre.

1. Votre projet de travaux

Repérez ce que le règlement classe en parties communes : façade, huisseries, garde-corps, canalisations encastrées y figurent très souvent. Cherchez aussi les clauses d'harmonie qui imposent une couleur, un matériau ou un modèle de menuiserie. Tout ce qui touche à l'aspect extérieur ou aux parties communes suppose un vote en assemblée générale, et non une simple déclaration : nous détaillons les seuils et les majorités dans notre guide des travaux en appartement.

2. La location courte durée

Si le règlement est postérieur au 21 novembre 2024, la réponse est écrite noir sur blanc (article 8-1-1). S'il est plus ancien, il faut chercher deux indices : une clause d'habitation bourgeoise exclusive, qui interdit toute activité autre que le logement, et une clause interdisant toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux. Cette seconde mention est décisive : elle conditionne la faculté, pour l'assemblée générale, d'adopter une interdiction de location en meublé de tourisme au titre du d de l'article 26.

3. L'exercice d'une profession libérale à domicile

Une clause d'habitation bourgeoise simple tolère les professions libérales ; une clause d'habitation bourgeoise exclusive les exclut. La nuance tient à un seul adjectif dans le règlement, et elle décide si vous pourrez recevoir des patients ou des clients chez vous.

4. Les parties communes à jouissance privative

Le jardin, la terrasse ou la cour qui accompagnent le lot ne vous appartiennent pas toujours. L'article 6-3 de la loi de 1965 est clair : une partie commune à jouissance privative reste la propriété indivise de tous les copropriétaires, le droit de jouissance n'étant qu'un accessoire du lot. Conséquence pratique : vous ne pouvez ni la vendre séparément, ni y construire librement. Vérifiez aussi les charges que le règlement met, le cas échéant, à la charge du titulaire de ce droit.

5. Votre quote-part de charges

Comparez la quote-part du lot à sa surface réelle, puis regardez s'il existe des parties communes spéciales — celles affectées à l'usage de plusieurs copropriétaires seulement. Leur création est indissociable de charges spéciales : un lot en rez-de-chaussée sans accès à l'ascenseur ne devrait pas en supporter les charges d'entretien.

6. La présence d'un lot transitoire

Un lot transitoire est formé d'un droit de construire sur une surface déterminée du sol, assorti d'une quote-part de parties communes. Sa création et sa consistance doivent être stipulées dans le règlement de copropriété (article 1^er). S'il en existe un, quelqu'un détient le droit de bâtir dans votre copropriété : surélévation, extension, construction en cœur d'îlot. C'est une information que l'annonce ne mentionnera jamais.

Tout ce qui est écrit dans un règlement ne s'applique pas pour autant. L'article 43 de la loi de 1965 dispose que toutes les clauses contraires aux articles 1^er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi, ainsi qu'à celles du décret pris pour leur application, sont réputées non écrites. Autrement dit : elles sont privées d'effet, sans qu'il soit nécessaire d'attendre un vote de l'assemblée générale pour les supprimer.

Les cas les plus fréquents concernent :

• les clauses de répartition des charges qui ne respectent pas les critères de l'article 10 — utilité objective pour les charges d'équipements, valeur relative des lots pour les charges générales ;
• les clauses qui modifient les règles de majorité fixées par les articles 24, 25 et 26, ou qui privent un copropriétaire de son droit de vote ;
• les clauses qui restreignent les pouvoirs de l'assemblée générale ou du syndicat au-delà de ce que la loi permet ;
• les clauses de solidarité entre copropriétaires pour les dettes du syndicat.

Le mécanisme est puissant. Lorsque le juge répute non écrite une clause de répartition des charges, il ne se contente pas de l'annuler : il procède lui-même à une nouvelle répartition, qui prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Et l'action n'est pas soumise au délai de deux mois qui s'applique à la contestation des décisions d'assemblée générale.

Si le litige porte plutôt sur une décision votée contre votre intérêt, la voie est différente et suppose de caractériser un abus de majorité.

La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a fait deux choses que presque personne ne vérifie au moment d'acheter : elle a durci les conditions d'existence de certaines parties communes, et elle a imposé aux copropriétés de mettre leur règlement en conformité dans un délai contraint.

Ce que la loi ELAN a changé

Son article 209 a créé les articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi de 1965. Le plus décisif est l'article 6-4 : l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Sans mention écrite, elles n'existent pas juridiquement — et les charges spéciales qui vont avec deviennent contestables.

Son article 206, en parallèle, a inscrit dans l'article 1^er de la loi la définition du lot transitoire et a posé que sa création et sa consistance doivent être stipulées dans le règlement.

Le délai de trois ans, et ce qu'il en reste

Les deux articles imposent la même obligation : les syndicats de copropriétaires disposaient d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi — soit jusqu'au 23 novembre 2021 — pour mettre, le cas échéant, leur règlement en conformité. À cette fin, le syndic devait inscrire la question de la mise en conformité à l'ordre du jour de chaque assemblée générale organisée dans ce délai, la décision étant prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, c'est-à-dire la majorité simple de l'article 24.

Aucune sanction spécifique n'est attachée au non-respect de ce délai, ce qui explique le résultat : un grand nombre de règlements n'ont jamais été adaptés. Mais le syndic qui a omis d'inscrire la question à l'ordre du jour peut voir sa responsabilité engagée, et la mise en conformité reste possible aujourd'hui — le f du II de l'article 24 permet de voter à la majorité simple « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement », avec une publication effectuée au droit fixe, donc à moindre coût.

Le réflexe d'acheteur

Demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et cherchez la mention « mise en conformité du règlement de copropriété ». Si la question n'a jamais été portée à l'ordre du jour dans une copropriété qui pratique des charges spéciales par bâtiment ou par cage d'escalier, vous achetez un litige potentiel sur la répartition. Notre guide de l'assemblée générale de copropriété détaille comment lire ces procès-verbaux.

Une modification du règlement de copropriété suppose toujours une décision d'assemblée générale, puis une publication par notaire au service de la publicité foncière. C'est cette publication qui rend la nouvelle rédaction opposable aux copropriétaires, aux locataires et aux futurs acquéreurs. La majorité requise, elle, dépend entièrement de l'objet de la modification.

Deux précisions utiles. D'abord, quand une nouvelle répartition des charges découle mécaniquement d'une décision déjà votée — réalisation de travaux, achat d'une partie privative, vente d'une partie commune —, elle se vote à la même majorité que la décision d'origine. Ensuite, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement.

Sur le plan pratique, prévoyez des frais : honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte modificatif et sa publication, auxquels le syndic peut ajouter une prestation si l'assemblée générale lui a confié le suivi du dossier. Vérifiez ce que prévoit le contrat de syndic avant de voter.

Le règlement de copropriété ne s'applique pas tout seul. Parmi les obligations du syndic envers les copropriétaires énumérées à l'article 18 de la loi de 1965, la première est précisément « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ».

En pratique, cela se décline en plusieurs devoirs opposables :

• Faire respecter les clauses. Face à des nuisances sonores ou olfactives, le syndic doit rappeler par courrier les règles au copropriétaire ou au locataire concerné, puis solliciter l'accord de l'assemblée générale pour engager une action judiciaire si le rappel ne suffit pas.
• Publier le règlement et ses modificatifs. Le syndic représente le syndicat pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, ou de leurs modifications, sans que l'intervention de chaque copropriétaire soit nécessaire.
• Conserver les archives du syndicat et tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble.
• Donner accès aux documents. Le syndic doit mettre à disposition un espace en ligne sécurisé contenant les documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble, dont la liste minimale est fixée par décret depuis la loi ELAN.
• Fournir la fiche synthétique. L'article 8-2 impose une fiche synthétique annuelle regroupant les données financières et techniques essentielles. Passé un délai d'un mois à compter de votre demande, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire du syndic.

Le même mécanisme de pénalités s'applique, depuis la loi ELAN, à l'absence de transmission des pièces demandées par le conseil syndical au-delà d'un mois. Ce sont des leviers concrets : une demande écrite datée, avec accusé de réception, fait courir le délai.

Enfin, si vous estimez que le syndic a manqué à ces obligations, sachez que le vote du quitus au syndic n'est ni obligatoire ni anodin — il peut compliquer une action en responsabilité ultérieure.