Assemblée générale copropriété 2026 : guide complet (convocation, vote, recours)

L'assemblée générale de copropriété (souvent abrégée « AG copro » ou « AG ») est la réunion annuelle obligatoire de tous les copropriétaires d'un immeuble, où sont prises toutes les décisions concernant la gestion, l'entretien et la vie de la copropriété. Elle est l'organe souverain du syndicat des copropriétaires.

L'assemblée générale copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété) et son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967, modifiés régulièrement (loi ALUR 2014, loi ELAN 2018, ordonnance 2019-1101).

Trois rôles essentiels

1. Approuver les comptes de l'exercice écoulé
2. Voter le budget prévisionnel de l'année à venir
3. Décider des travaux et de tout ce qui concerne l'immeuble

Périodicité

L'AG ordinaire est obligatoire au moins une fois par an (article 7 du décret 67-223). Des AG extraordinaires peuvent être convoquées à tout moment en cas de nécessité (travaux urgents, vote sur un sujet précis).

Qui peut y participer ?

• Les copropriétaires (présents ou représentés par pouvoir)
• Le syndic qui anime la séance
• Le conseil syndical avec voix consultative
• Optionnellement : locataires en présence (sans voix délibérative)

La convocation à l'assemblée générale copropriété est un acte juridique strictement encadré. Elle doit être adressée à tous les copropriétaires par le syndic au moins 21 jours avant la date de l'AG (article 9 du décret 67-223).

Forme de la convocation

• Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) — moyen historique
• Email avec accusé de réception électronique, sous condition d'accord préalable exprès du copropriétaire (loi ELAN 2018)
• Remise en main propre contre récépissé

Mentions obligatoires

La convocation à l'AG doit contenir, à peine de nullité :

• Date, heure et lieu de l'AG (lieu obligatoirement dans la commune de la copropriété ou agglomération)
• Ordre du jour détaillé avec chaque résolution numérotée
• Pour chaque résolution : la majorité applicable (article 24, 25, 26 ou unanimité)
• Documents annexes : projets de contrats, devis, comptes, plans
• Modalités de vote par correspondance (formulaire joint)
• Possibilité de participation à distance (visioconférence)

Délai de 21 jours : comment le calculer ?

Le délai de 21 jours court à compter de la réception de la convocation (date de présentation pour LRAR, date de signature pour main propre). Si la convocation arrive moins de 21 jours avant l'AG, les décisions peuvent être annulées par le tribunal sur recours d'un copropriétaire.

Convocation tardive : sanction

Une convocation tardive entraîne la nullité de l'AG entière, donc de toutes les décisions prises. Le syndic doit alors reconvoquer une nouvelle AG, ce qui retarde tous les projets.

L'ordre du jour de l'assemblée générale copropriété liste de manière limitative toutes les décisions qui pourront être votées. Aucun vote ne peut intervenir sur un point non inscrit à l'ordre du jour (article 13 décret 67-223).

Qui peut inscrire des points ?

• Le syndic (questions courantes : comptes, budget, contrat)
• Le conseil syndical
• Tout copropriétaire individuellement

Comment inscrire un point ?

Un copropriétaire peut demander l'inscription d'un point à l'ordre du jour en adressant sa demande au syndic par LRAR, dans les délais fixés par le règlement de copropriété (généralement avant la convocation). La demande doit comporter :

• L'intitulé précis de la question
• Le projet de résolution (formulation exacte)
• Les documents justificatifs (devis, plans)

Le syndic est obligé d'inscrire la demande à condition qu'elle soit conforme. En cas de refus injustifié, le copropriétaire peut saisir le juge des référés.

Points classiques de l'ordre du jour

• Approbation du procès-verbal de l'AG précédente
• Approbation des comptes de l'exercice écoulé
• Vote du budget prévisionnel (charges courantes)
• Renouvellement / changement du syndic
• Élection du conseil syndical
• Travaux d'entretien, ravalement, gros œuvre
• Travaux d'amélioration (ascenseur, isolation thermique, fibre)
• Vente / acquisition de parties communes
• Modification du règlement de copropriété

Les décisions en assemblée générale copropriété sont votées selon 4 majorités différentes selon la nature de la décision. Connaître ces majorités est essentiel pour préparer les votes.

Article 25-1 : passerelle vers la majorité simple

Si une décision exigeant la majorité absolue (article 25) recueille au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, elle peut être revotée immédiatement à la majorité simple (article 24). C'est la passerelle 25-1, très utile pour faire passer des travaux d'amélioration.

Calcul des voix

Les voix de chaque copropriétaire sont proportionnelles à ses tantièmes ou millièmes de propriété (définis dans le règlement de copropriété). Un copropriétaire détenant 150/1000 dispose de 150 voix.

📌 Plafonnement loi ALUR : un seul copropriétaire ne peut détenir plus de la moitié des voix de la copropriété. Si c'est le cas, le nombre de voix qu'il peut exprimer est plafonné à la somme des voix des autres copropriétaires.

Un copropriétaire qui ne peut pas se rendre à l'assemblée générale de copropriété peut donner pouvoir à un mandataire pour le représenter (article 22 de la loi 65-557).

Forme du pouvoir

• Écrit obligatoirement (formulaire fourni par le syndic ou rédaction libre)
• Mentionne le nom du mandataire et la date de l'AG
• Peut être impératif (instructions de vote précises) ou libre (mandataire vote selon ses convictions)
• Signé par le mandant

Qui peut être mandataire ?

Tout copropriétaire ou tiers, à l'exception :

• Du syndic, son conjoint, ses préposés ou tout salarié du syndic
• De toute personne ayant intérêt à la décision

Plafonnement des pouvoirs

Un mandataire ne peut détenir plus de 3 pouvoirs, sauf si la somme totale des voix qu'il représente (les siennes + les pouvoirs) reste inférieure à 10% des voix totales de la copropriété.

Pouvoir en blanc

Le « pouvoir en blanc » (sans nom de mandataire) est légal mais déconseillé : le syndic doit alors le confier à un copropriétaire de son choix, parfois sans concertation. Préférez nommer un mandataire de confiance ou un membre du conseil syndical.

Pouvoir et conflit d'intérêts

Si le mandataire a un conflit d'intérêts sur une résolution (par exemple, le syndic candidat est mandataire de plusieurs copropriétaires sur le vote du contrat de syndic), il ne peut pas voter sur cette résolution avec les pouvoirs reçus.

Depuis la loi ELAN (2018) et l'ordonnance 2019-1101, l'assemblée générale copropriété peut se tenir entièrement à distance ou en mode hybride.

3 modes de tenue d'AG

1. AG présentielle classique : en réunion physique au lieu indiqué
2. AG hybride : présence physique + visioconférence pour les copropriétaires distants
3. AG entièrement dématérialisée : 100% en ligne, possible si décidé en AG préalable

Vote par correspondance

Depuis 2020, tout copropriétaire peut voter par correspondance avant l'AG sans avoir à donner pouvoir. Modalités :

• Formulaire de vote joint à la convocation par le syndic
• Le copropriétaire indique son vote pour chaque résolution (oui / non / abstention)
• Doit être retourné au syndic 3 jours avant l'AG minimum
• Le vote par correspondance ne peut pas changer en cours d'AG si une résolution est modifiée — le vote est alors compté comme « contre »

AG dématérialisée : quels outils ?

Le syndic doit utiliser une plateforme garantissant :

• Identification des copropriétaires
• Confidentialité des votes
• Archivage des décisions
• Continuité du service en cas de panne

Plateformes courantes : Vilogi, Cotoit, Matera, Bellman, Gererseul, etc.

Avantages de l'AG dématérialisée

• Participation accrue (jusqu'à +30% de présence)
• Économies de location de salle
• Idéal pour les copropriétaires bailleurs habitant loin
• Réduction du taux d'abstention sur les votes article 25

Voici le déroulement type d'une assemblée générale de copropriété, dans l'ordre chronologique.

1. Émargement et vérification des pouvoirs (15 min)

À l'arrivée, chaque copropriétaire signe la feuille de présence et remet ses éventuels pouvoirs. Le syndic vérifie la validité des pouvoirs et compte les voix présentes/représentées.

2. Désignation du président de séance (5 min)

Élu par l'AG (généralement membre du conseil syndical ou copropriétaire volontaire). Le syndic ne peut pas être président. Le président veille au bon déroulement, donne la parole et signe le PV.

3. Désignation du scrutateur et secrétaire (5 min)

Le scrutateur compte les voix. Le secrétaire (souvent le syndic) rédige le procès-verbal.

4. Approbation du PV de l'AG précédente (10 min)

Vote à la majorité simple (article 24).

5. Approbation des comptes (15 min)

Présentation par le syndic des comptes de l'exercice écoulé. Quitus donné au syndic. Vote article 24.

6. Vote du budget prévisionnel (15 min)

Présentation des charges prévisibles. Vote article 24. Détermination de la provision pour fonds travaux ALUR (5% mini du budget).

7. Vote des résolutions (variable, 30 min - 3h)

Pour chaque point de l'ordre du jour : présentation du syndic, débat (chaque copro peut s'exprimer), questions, vote à la majorité applicable. Le syndic annonce le résultat (votes pour, contre, abstentions, opposants).

8. Questions diverses et clôture (10 min)

Les questions diverses ne donnent pas lieu à vote (sauf majorité simple si tous les copropriétaires présents l'acceptent). Levée de la séance.

Le procès-verbal (PV) de l'assemblée générale copropriété est un document juridique essentiel qui consacre les décisions prises et détermine le point de départ des recours.

Délai de rédaction et signature

Le syndic dispose de 1 mois après l'AG pour rédiger le PV et le faire signer par le président, le scrutateur et le secrétaire. Le PV mentionne :

• La date, l'heure, le lieu de l'AG
• La liste des copropriétaires présents et représentés (avec voix)
• Le texte intégral des résolutions votées
• Pour chaque résolution : le résultat du vote (pour, contre, abstentions, opposants nominativement)
• Les oppositions et réserves formulées

Notification du PV

Le syndic notifie le PV par LRAR aux copropriétaires opposants ou défaillants (qui n'étaient pas présents), dans le mois suivant l'AG. Ce point est crucial car le délai de recours en annulation court à partir de cette notification.

Aux copropriétaires absents non opposants

Pas de notification LRAR obligatoire — la simple mise à disposition suffit. Mais ils ne pourront pas faire de recours en annulation s'ils ne sont pas opposants.

Conservation du PV

Le PV est conservé dans le registre des assemblées tenu par le syndic. Il est consultable par tout copropriétaire à tout moment. Sa durée de conservation est de 30 ans.

Un copropriétaire peut contester une décision de l'AG en justice dans un délai strict de 2 mois suivant la notification du PV. C'est l'action en annulation prévue par l'article 42 de la loi 65-557.

Qui peut faire le recours ?

• Tout copropriétaire opposant (qui a voté contre la résolution contestée et est mentionné comme tel au PV)
• Tout copropriétaire défaillant (absent et non représenté)
• L'opposant doit avoir respecté les conditions formelles (mention au PV, vote effectif contre)

Les copropriétaires ayant voté pour ou s'étant abstenus ne peuvent pas faire de recours en annulation.

Délai de 2 mois : point de départ

Le délai court à compter de la réception du PV par LRAR (date de présentation, pas de retrait). Passé ce délai, la décision devient définitive et insusceptible de recours.

Motifs de recours valables

• Vice de forme : convocation tardive, ordre du jour irrégulier, majorité non respectée, calcul des voix erroné
• Décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété
• Abus de majorité : décision contraire à l'intérêt collectif et favorisant injustement un copropriétaire
• Conflit d'intérêts non déclaré du syndic ou d'un copropriétaire

Procédure

Le recours s'exerce devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. La procédure dure en moyenne 12 à 24 mois. Frais d'avocat à prévoir (1 500-5 000 € selon complexité).

Effets de l'annulation

Si le tribunal annule la décision, elle est réputée n'avoir jamais existé. Le syndicat peut être condamné à rembourser les sommes engagées sur la base de la décision annulée. Une nouvelle AG doit être convoquée pour revoter le sujet.

L'assemblée générale copropriété ordinaire doit se tenir au moins une fois par an, généralement dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice comptable. La plupart des copropriétés organisent leur AG entre avril et juin.

Calendrier type d'une copropriété

AG extraordinaire

Une AG extraordinaire peut être convoquée à tout moment :

• À l'initiative du syndic en cas d'urgence (travaux, sinistre)
• À la demande du conseil syndical
• À la demande de copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix

Sanctions du défaut d'AG annuelle

Si le syndic n'organise pas d'AG dans l'année, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée. Tout copropriétaire peut saisir le juge en référé pour ordonner la tenue d'une AG.

Voir aussi notre guide complet du bail location non meublé, notre guide exonération plus-value immobilière et — pour les agents publics qui souhaitent acheter en copropriété — notre guide crédit immobilier fonctionnaire 2026.

Réponses aux questions fréquentes sur l'assemblée générale copropriété.