Loi du 10 juillet 1965 : le statut de la copropriété décrypté

Le texte brut est sur Legifrance — indispensable, mais illisible pour un copropriétaire qui cherche une réponse concrète. Ce guide prend le chemin inverse des commentaires article par article : il part de vos besoins réels (contester une décision, changer de syndic, faire voter des travaux, comprendre vos charges) et vous indique quel article de la loi mobiliser, avec le lien vers nos guides détaillés pour chaque situation.

La loi du 10 juillet 1965 s'applique de plein droit à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, chaque lot comportant une partie privative et une quote-part de parties communes (article 1er). Elle installe quatre piliers :

• Le lot et les tantièmes — chaque copropriétaire possède ses parties privatives (son appartement, sa cave) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes de copropriété, qui détermine son poids de vote et sa part de charges ;
• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division — la « constitution locale » de l'immeuble : destination, usage des parties privatives et communes, répartition des charges. Il ne peut pas contredire la loi, d'ordre public ;
• Le syndicat des copropriétaires — la collectivité de tous les copropriétaires, dotée de la personnalité civile (article 14). C'est lui qui est responsable de la conservation de l'immeuble et qui peut agir en justice ;
• Les organes de gestion — l'assemblée générale décide, le syndic exécute et administre (articles 17 et 18), le conseil syndical assiste et contrôle. Le syndic peut être professionnel ou bénévole — la loi impose dans tous les cas qu'il y en ait un.

Toute copropriété doit par ailleurs être immatriculée au registre national des copropriétés, une obligation issue de la loi ALUR.

Plutôt qu'une paraphrase du texte, voici la table de correspondance entre votre problème et l'article à invoquer :

Le financement au quotidien découle des mêmes textes : le budget prévisionnel est voté chaque année et appelé par provisions trimestrielles — le mécanisme détaillé dans notre guide des appels de fonds de copropriété.

Les articles 24, 25 et 26 forment l'escalier des majorités — et la première cause de contentieux en copropriété est un vote acquis à la mauvaise majorité :

• Article 24 (majorité simple) : entretien courant, travaux de conservation, remplacement d'équipements à l'identique, travaux d'accessibilité. Seules comptent les voix exprimées — les abstentions ne bloquent pas ;
• Article 25 (majorité absolue) : désignation ou révocation du syndic, délégations de pouvoir, travaux d'économie d'énergie, installation de bornes de recharge, individualisation des compteurs. Il faut la majorité de toutes les voix du syndicat, absents compris. Si le projet atteint le tiers des voix sans la majorité, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple ;
• Article 26 (double majorité) : modification du règlement de copropriété quant à la jouissance des parties communes, aliénation de parties communes, surélévation. Il faut à la fois la majorité en nombre des copropriétaires et les deux tiers des voix ;
• Unanimité : changement de destination de l'immeuble, modification de la répartition des charges (hors cas légaux), vente d'une partie commune indispensable à la destination.

Le poids de vote de chacun correspond à ses tantièmes, avec un garde-fou : le copropriétaire majoritaire voit ses voix réduites à la somme des voix des autres (article 22). Pour la mécanique complète — convocation, ordre du jour, vote par correspondance, procès-verbal — consultez notre guide de l'assemblée générale de copropriété.

Lire un commentaire de la loi de 1965 non actualisé, c'est risquer d'invoquer un texte abrogé. Les quatre vagues de réforme à connaître :

• Loi ALUR (24 mars 2014) — immatriculation obligatoire de toutes les copropriétés au registre national, fonds de travaux obligatoire (alimenté à 5 % minimum du budget), encadrement des honoraires de syndic (contrat type), extranet de copropriété, plafonnement de l'état daté (effectif en 2020) ;
• Loi ELAN (23 novembre 2018) — prescription des actions personnelles ramenée de 10 à 5 ans (article 42), vote par correspondance généralisé, mise en concurrence du syndic assouplie, habilitation à réformer par ordonnance ;
• Ordonnance n° 2019-1101 (30 octobre 2019) — la réécriture la plus profonde depuis 1965, en vigueur au 1er juin 2020 : champ d'application clarifié, pouvoirs du conseil syndical étendus (délégation renforcée), passerelles de majorité élargies, procédure contre les impayés accélérée, régime adapté aux petites copropriétés (moins de 6 lots ou budget < 15 000 €) ;
• Loi Climat et résilience (22 août 2021) — plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, DPE collectif progressivement obligatoire, articulation avec l'interdiction de louer les passoires thermiques ;
• Loi Habitat dégradé (9 avril 2024) — outils contre les copropriétés en difficulté : prêt global collectif, expropriation facilitée des immeubles indignes, scission simplifiée, syndic d'intérêt collectif.

Conséquence pratique : sur chaque question (majorité applicable, délai de recours, obligations du syndic), vérifiez toujours la version consolidée du texte sur Legifrance — c'est elle qui fait foi, pas la version d'origine de 1965 ni un commentaire daté.

La loi de 1965 donne au copropriétaire deux leviers principaux contre les décisions collectives :

La contestation de l'assemblée générale (article 42)

Seul un copropriétaire opposant (qui a voté contre) ou défaillant (absent et non représenté) peut contester une décision d'AG, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision est définitive — même irrégulière. Le recours s'exerce devant le tribunal judiciaire, avocat obligatoire. Motifs classiques : convocation irrégulière, vote acquis à une mauvaise majorité, décision étrangère à l'ordre du jour, ou abus de majorité.

L'abus de majorité

Une décision régulièrement votée peut être annulée si elle est contraire à l'intérêt collectif ou prise dans le seul but de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires : refus injustifié de travaux indispensables, autorisation accordée à l'un et refusée à l'autre dans la même situation, charges votées de manière discriminatoire. Les critères, la jurisprudence et la stratégie contentieuse sont détaillés dans notre guide abus de majorité en copropriété.

À ces recours s'ajoutent l'action contre le syndic défaillant (responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat, refus du quitus) et l'article 43 qui permet de faire déclarer non écrite, sans condition de délai, toute clause du règlement contraire à l'ordre public de la loi — arme redoutable contre les vieux règlements jamais toilettés.