Squatteur dans votre logement : que faire ? Procédure 2026

Un squatteur est une personne qui s'introduit dans un logement par effraction, tromperie, menace ou violence et l'occupe sans l'autorisation du propriétaire. Cette définition est décisive : elle distingue le squat de l'occupation par un locataire en titre qui cesse de payer — deux situations aux procédures radicalement différentes.

La loi anti-squat n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite Kasbarian-Bergé) a durci l'arsenal :

• Squat d'un domicile (article 226-4 du Code pénal) : 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. La notion de domicile a été élargie : elle couvre tout local d'habitation contenant des meubles, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire, ou même d'un logement dont l'occupant est absent.
• Squat d'un local à usage d'habitation ne constituant pas un domicile (nouvel article 315-1) : logement vide entre deux locations, bien en cours de succession ou de vente — également pénalisé.
• La trêve hivernale ne protège pas les squatteurs : l'évacuation peut avoir lieu toute l'année.

Aussi paradoxal que ce soit, le propriétaire qui expulse lui-même ses squatteurs — serrure changée pendant leur absence, affaires sorties, menaces — commet un délit d'évacuation forcée illégale, puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

Toute la stratégie consiste donc à faire jouer les procédures officielles, qui sont devenues rapides depuis 2023 quand le dossier est bien monté. Deux voies existent : la procédure administrative accélérée (via le préfet, quelques jours à quelques semaines) et la voie judiciaire classique (plusieurs mois). La première est presque toujours à tenter en priorité.

Prévue par l'article 38 de la loi DALO (modifié par la loi de 2023), la procédure administrative permet d'obtenir l'évacuation sans passer par un juge :

1. Déposez plainte pour violation de domicile (article 226-4) ou introduction dans un local d'habitation (article 315-1) — c'est une condition de recevabilité.
2. Prouvez votre droit sur le logement : titre de propriété, taxe foncière, factures. Si vos documents sont restés à l'intérieur, le préfet interroge l'administration fiscale, qui répond sous 72 heures.
3. Faites constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
4. Adressez la demande de mise en demeure au préfet : il doit statuer sous 48 heures, en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants.
5. Mise en demeure de quitter les lieux : délai minimal de 24 heures si le logement squatté est un domicile, 7 jours pour les autres locaux d'habitation.
6. Évacuation forcée : passé ce délai, le préfet fait évacuer sans délai par la force publique.

Un dossier complet peut aboutir en moins de deux semaines pour un domicile. En cas de refus du préfet, la décision se conteste en référé, et la voie judiciaire reste ouverte. Faites-vous accompagner d'un avocat ou d'un commissaire de justice si le moindre doute existe sur la qualification des faits : c'est la solidité du dossier initial qui fait la vitesse de la procédure.

Conséquence pratique : meubler sa résidence secondaire (même sommairement) lui donne la qualification de domicile et fait tomber le délai de départ de 7 jours à 24 heures. Un détail qui change tout.

Le préfet peut refuser la mise en demeure (dossier incomplet, occupation qui ne relève pas de la voie de fait, situation familiale critique des occupants). Dans ce cas, deux leviers :

• Contester le refus en référé devant le tribunal administratif — utile quand le refus est mal motivé ;
• Saisir le juge judiciaire d'une demande d'expulsion, généralement en référé. Le juge constate l'occupation sans droit ni titre, ordonne l'expulsion et condamne les occupants à une indemnité d'occupation pour toute la durée du squat.

Comptez plusieurs semaines à quelques mois — plus long que la voie administrative, mais sans commune mesure avec l'expulsion locative classique : les squatteurs n'ont droit ni à la trêve hivernale, ni aux délais de grâce accordés aux locataires de bonne foi. Le jugement obtenu, le commissaire de justice procède avec le concours de la force publique si nécessaire.

Un squat laisse rarement le logement intact : serrures forcées, murs dégradés, encombrants, impayés d'énergie. Les pistes d'indemnisation, par ordre d'efficacité :

• L'assurance : une garantie vandalisme de l'assurance habitation ou d'une assurance propriétaire non-occupant (PNO) couvre souvent l'effraction et les dégradations. Déclarez le sinistre dès le constat, avec le récépissé de plainte.
• La condamnation pénale : la plainte pour violation de domicile peut être complétée d'une plainte pour dégradations ; la constitution de partie civile permet de demander réparation au tribunal.
• La condamnation civile : indemnité d'occupation et dommages-intérêts — efficaces sur le papier, mais les squatteurs sont souvent insolvables.

Réflexe indispensable avant tout nettoyage : faire constater l'état du logement par un commissaire de justice (procès-verbal avec photos). C'est la pièce maîtresse du dossier d'indemnisation, quelle que soit la voie choisie.

La procédure express ne s'applique jamais à un occupant entré dans les lieux avec un titre : locataire en impayé, occupant resté après la fin du bail, hébergé qui refuse de partir. Dans ces cas, c'est la procédure d'expulsion judiciaire classique qui s'impose — commandement de payer, juge des contentieux de la protection, délais de 12 à 24 mois et trêve hivernale applicable.

Tenter de faire passer un locataire pour un squatteur est le meilleur moyen de faire annuler toute la procédure et de s'exposer soi-même à des poursuites. En cas d'impayés, commencez par la phase amiable détaillée dans notre guide loyer impayé : que faire.

• Attendre en espérant un départ spontané : chaque jour renforce l'installation (meubles, courrier, contrats d'énergie au nom des occupants) et complique la preuve de l'introduction frauduleuse.
• Entrer dans le logement occupé pour discuter ou récupérer des affaires : outre le risque physique, tout incident se retournera contre vous.
• Verser de l'argent pour obtenir le départ : la « prime au départ » négociée sans cadre écrit peut être réclamée à nouveau, et elle documente une forme de reconnaissance de l'occupation.
• Nettoyer ou réparer avant constat : sans procès-verbal de commissaire de justice, l'indemnisation des dégradations devient presque impossible.
• Déposer une main courante au lieu d'une plainte : seule la plainte (art. 226-4 ou 315-1) ouvre la procédure préfectorale. Exigez le récépissé.

• Sécurisez les accès : porte blindée ou serrure 3 points, volets verrouillés, alarme connectée avec détection d'intrusion — le squat commence toujours par une effraction.
• Donnez des signes d'occupation : courrier relevé, passage régulier d'un voisin ou d'un proche, minuteries d'éclairage.
• Meublez le logement, même partiellement : la qualification de domicile accélère radicalement l'évacuation en cas d'intrusion.
• Limitez la vacance : un logement vide entre deux locations est la cible type. Pour caler le loyer au juste prix du marché et relouer vite, appuyez-vous sur notre estimation de loyer en ligne.
• Réagissez dans les 48 premières heures : plus l'occupation s'installe (meubles, contrats d'énergie au nom des occupants), plus la preuve de l'introduction frauduleuse se complique.