Expulsion d'un locataire : procédure, délais et coûts (2026)

L'expulsion d'un locataire est une procédure exclusivement judiciaire : seul un juge peut résilier le bail, et seul un commissaire de justice (ex-huissier), au besoin appuyé par la force publique, peut procéder à l'expulsion. Changer la serrure, couper l'eau ou vider les meubles d'un locataire — même débiteur de plusieurs mois de loyers — constitue une expulsion illégale, punie de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal).

Le cadre a été durci en faveur des bailleurs par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite « anti-squat » ou Kasbarian-Bergé) : clause résolutoire désormais obligatoire dans tous les baux d'habitation et délais raccourcis. Mais la procédure reste longue — comptez 12 à 24 mois entre le premier impayé et la libération effective du logement.

Ce guide détaille la procédure pour impayés de loyers, le motif de très loin le plus fréquent. Avant d'en arriver là, la phase amiable (relances, plan d'apurement, garanties) est traitée dans notre guide loyer impayé : que faire.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l'acte qui ouvre officiellement la procédure. Il est obligatoirement signifié par un commissaire de justice (comptez 130 à 200 €) et doit contenir, à peine de nullité, six mentions :

• le décompte précis de la dette, ventilé par échéance (loyers, charges) ;
• le montant du loyer et des charges en cours ;
• le délai légal de régularisation (6 semaines ou 2 mois, voir ci-dessous) ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement, la résiliation sera acquise et l'expulsion demandée ;
• l'information sur la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
• le droit du locataire de demander au juge des délais de grâce (article 1343-5 du Code civil).

Une mention manquante ou un délai erroné peut faire annuler tout l'acte — et perdre des mois. C'est l'erreur n° 1 des bailleurs qui rédigent trop vite.

Après la signification du commandement, le locataire dispose d'un délai pour payer l'intégralité de sa dette. Sa durée dépend de la date de signature du bail :

Attention au piège : viser 6 semaines dans un commandement portant sur un bail ancien expose à la nullité de l'acte. Vérifiez la date de signature avant toute chose.

Si le locataire paie l'intégralité dans le délai, la clause résolutoire est neutralisée et le bail se poursuit normalement. S'il ne paie pas — ou seulement en partie — la résiliation est acquise de plein droit : le juge ne la prononcera pas, il la constatera.

Passé le délai sans régularisation, le bailleur fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire du lieu du logement), là encore par commissaire de justice. L'avocat n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé dès que le locataire conteste ou demande des délais.

• L'assignation doit être notifiée au préfet (signalement CCAPEX) au moins 6 semaines avant l'audience, pour permettre le diagnostic social du locataire.
• À l'audience, le juge vérifie la validité du commandement, constate l'acquisition de la clause résolutoire et peut accorder au locataire des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) qui suspendent la résiliation tant qu'ils sont respectés.
• Délai réel entre assignation et jugement : 4 à 10 mois selon l'encombrement du tribunal.

Le jugement qui constate la résiliation ordonne l'expulsion et condamne le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif.

Le jugement en main, il reste trois passages obligés :

1. Le commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 2 mois pour partir (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution) — délai que le juge peut réduire ou prolonger jusqu'à 3 mois, voire davantage sur demande du locataire.
2. La tentative d'expulsion : le commissaire de justice se présente au logement. Si le locataire refuse d'ouvrir ou de partir, il dresse un procès-verbal et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet.
3. La réponse du préfet : il a 2 mois pour accorder le concours. En cas de refus ou de silence prolongé, l'État doit indemniser le bailleur du préjudice subi (loyers non perçus pendant l'attente) — la demande se fait auprès de la préfecture.

L'expulsion effective a lieu en présence du commissaire de justice, avec serrurier et forces de l'ordre. Les meubles laissés sur place sont inventoriés et le locataire est mis en demeure de les récupérer.

Aucune expulsion locative ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars — la procédure judiciaire, elle, continue de courir (le calendrier des dates et exceptions est détaillé dans notre article trêve hivernale). Concrètement, un jugement obtenu en octobre ne sera exécutable qu'en avril.

C'est cette durée — plus que le coût de la procédure — qui fait la vraie facture d'un impayé : 18 mois sans loyer sur un logement à 800 €/mois représentent 14 400 € de pertes, rarement récupérées en totalité.

Budget procédural type pour le bailleur :

• commandement de payer : 130 à 200 € ;
• assignation + significations : 300 à 600 € ;
• avocat (recommandé) : 1 000 à 3 000 € selon la complexité ;
• commandement de quitter les lieux, PV, expulsion : 400 à 800 €.

Soit 2 000 à 5 000 € de frais, en partie récupérables sur le locataire… s'il est solvable. Une partie des dépens est mise à sa charge par le jugement, mais le recouvrement effectif est aléatoire.

La meilleure procédure d'expulsion est celle qu'on n'engage jamais : une assurance loyers impayés (GLI) prend en charge loyers et frais de contentieux, et la garantie Visale offre une couverture gratuite pour les locataires éligibles. Un dossier locataire sérieusement vérifié à l'entrée reste le premier filtre.

• Se faire justice soi-même : serrure changée, affaires sorties — délit pénal, dommages-intérêts au locataire, procédure à zéro.
• Viser le mauvais délai dans le commandement (6 semaines sur un bail d'avant le 29 juillet 2023) : nullité.
• Omettre une mention obligatoire du commandement (FSL, décompte détaillé, délais de grâce) : nullité encore.
• Accepter un paiement partiel sans réserve après l'expiration du délai : le juge peut y voir une renonciation à la clause résolutoire. Encaissez en précisant par écrit que le paiement s'impute sur la dette sans renonciation à la procédure.
• Oublier le signalement CCAPEX / la notification au préfet avant l'audience : renvoi, et des mois de perdus.

À chaque étape, le formalisme protège celui qui le respecte. Un commissaire de justice et un avocat rompus au contentieux locatif sont un investissement, pas un coût.