Loyer impayé : que faire ? Procédure complète 2026

Un impayé se joue dans les premières semaines. Les dossiers qui tournent mal sont presque toujours ceux où le bailleur a attendu « par confiance » pendant trois mois — pendant lesquels la dette grossit et les délais de procédure, eux, ne raccourcissent pas.

Le calendrier des 15 premiers jours :

1. J+5 : relance simple (téléphone, SMS ou mail) — un oubli ou un problème bancaire se règle ici ;
2. J+10 : relance écrite formelle si silence, en proposant un rendez-vous. Si la difficulté est passagère, un échéancier écrit vaut mieux qu'une procédure : il interrompt la spirale et prouve votre bonne foi ;
3. J+15 : mise en demeure en recommandé avec AR (modèle ci-dessous) ;
4. En parallèle : si le loyer est garanti (caution, Visale, GLI), vérifiez immédiatement les délais de déclaration — les assurances imposent souvent une déclaration sous 2 à 3 mois après le premier impayé, la garantie Visale au plus tard dans les 6 mois. Déclarer tard, c'est perdre la garantie.

Un point de vocabulaire : l'impayé « officiel » (celui qui déclenche les mécanismes CAF et contentieux) est constitué dès une somme due égale à un mois de loyer charges comprises. Mais rien n'oblige à attendre ce seuil pour agir.

La mise en demeure est la première pièce du dossier contentieux : elle fixe le décompte de la dette, fait courir les intérêts de retard et démontre au juge que vous avez tenté l'amiable. Elle doit contenir :

• Le décompte précis des sommes dues (loyers, charges, mois par mois) ;
• Un délai de paiement clair — 8 jours est l'usage ;
• L'annonce des suites : commandement de payer visant la clause résolutoire, puis procédure judiciaire ;
• L'ouverture d'une porte de sortie : proposition d'échéancier, rappel des aides (FSL, ADIL).

Télécharger le modèle de mise en demeure — loyer impayé (Word + PDF) — gratuit, prêt à envoyer, avec le décompte type et les mentions légales.

Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception et gardez tout : l'AR, le décompte, les relances précédentes. Si le locataire ne réagit pas sous 8 à 15 jours, ne renvoyez pas une deuxième mise en demeure — passez au commandement de payer. Multiplier les courriers ne fait que donner des mois au débiteur.

Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice (100 à 200 € environ, récupérables sur le locataire). Il vise la clause résolutoire du bail — obligatoire dans tous les baux signés depuis le 29 juillet 2023, présente dans la quasi-totalité des baux antérieurs — et ouvre un délai légal de 6 semaines au locataire pour payer l'intégralité de la dette (délai ramené de 2 mois à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023, dite anti-squat).

Trois issues possibles :

• Le locataire paie tout dans les 6 semaines : le bail continue, l'incident est clos ;
• Le locataire saisit le juge pour demander des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) : la clause résolutoire est suspendue tant qu'il respecte l'échéancier fixé ;
• Rien ne se passe : la clause résolutoire est acquise — le bail est résilié de plein droit, il reste à le faire constater par le juge.

Le commandement est aussi le déclencheur des dispositifs sociaux : le commissaire de justice le signale à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions) dès que la dette dépasse un certain seuil, et le locataire est informé de la possibilité de saisir le FSL. Ce n'est pas une lenteur administrative contre vous : un dossier CCAPEX qui aboutit à un apurement vous paie plus vite qu'une expulsion.

Passé le délai de 6 semaines sans paiement intégral, votre avocat (non obligatoire mais fortement recommandé) ou vous-même faites assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Points de calendrier :

• L'assignation doit être notifiée à la préfecture au moins 6 semaines avant l'audience (le temps du diagnostic social) ;
• Comptez 4 à 8 mois entre l'assignation et l'audience selon les tribunaux ;
• À l'audience, le juge constate la résiliation si la clause résolutoire est acquise (il ne peut plus accorder de délais de paiement que si le locataire a repris le paiement du loyer courant), ordonne l'expulsion et condamne au paiement de la dette et d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation.

Deux erreurs classiques à éviter absolument :

1. Ne jamais se faire justice soi-même : changer la serrure, couper l'eau, vider le logement ou harceler le locataire constitue le délit de violation de domicile et d'expulsion illégale — jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Une seule voie existe : la voie judiciaire ;
2. Ne pas accepter de paiements partiels sans réserve : encaissez-les (ils réduisent la dette) mais en précisant par écrit qu'ils ne valent pas renonciation à la procédure.

Le jugement d'expulsion n'est que le début de la fin. La séquence :

1. Commandement de quitter les lieux signifié par le commissaire de justice : le locataire a 2 mois pour partir (le juge peut réduire ou supprimer ce délai, ou l'allonger jusqu'à 3 mois — voire accorder des délais de grâce de 1 mois à 1 an selon la situation) ;
2. Tentative d'expulsion par le commissaire de justice : si le locataire refuse d'ouvrir, procès-verbal de tentative ;
3. Réquisition du concours de la force publique auprès du préfet : il a 2 mois pour répondre — un refus (fréquent pour les familles avec enfants) ouvre droit à indemnisation du bailleur par l'État ;
4. Expulsion effective avec le concours de la police, hors trêve hivernale.

La trêve hivernale suspend l'exécution des expulsions du 1^er novembre au 31 mars — mais pas la procédure : assignation, audience, jugement et commandements peuvent (et doivent) avancer pendant l'hiver pour être prêt au 1^er avril.

Le calendrier réaliste, bout à bout : 12 à 18 mois entre le premier impayé et la restitution effective du logement quand tout s'enchaîne, jusqu'à 24-30 mois avec un refus de concours ou des délais de grâce. Pendant tout ce temps, l'indemnité d'occupation court — mais ne rentre que si le locataire est solvable, d'où la section suivante.

Obtenir le départ du locataire ne rembourse pas la dette. Les leviers de recouvrement, par ordre d'efficacité :

• La caution solidaire : réclamez-lui la dette dès le premier impayé (LRAR obligatoire — l'information de la caution dans les 15 jours du premier incident conditionne les pénalités réclamables). Notre guide de la caution solidaire détaille la mise en jeu ;
• La garantie Visale : déclarez l'impayé sur visale.fr entre le mois suivant le premier terme manqué et 6 mois maximum — Action Logement indemnise jusqu'à 36 mensualités puis se retourne contre le locataire (détails dans notre guide Visale) ;
• L'assurance loyers impayés : déclaration dans les délais du contrat (souvent 2-3 mois), prise en charge des loyers et des frais de procédure — voir notre comparatif GLI ;
• Les saisies sur le fondement du jugement : saisie-attribution sur compte bancaire, saisie sur salaire, saisie des meubles — via commissaire de justice. Un jugement est exécutoire 10 ans ;
• La CAF : si le locataire touche une aide au logement, signalez l'impayé (obligatoire dès 2 mois de dette pour les bailleurs percevant l'AL en tiers payant) — la CAF peut maintenir l'aide en la versant directement au bailleur dans le cadre d'un plan d'apurement.

Si le locataire est parti sans laisser d'adresse et insolvable, provisionnez la perte : les poursuites coûtent parfois plus que la créance. C'est tout l'intérêt des garanties en amont.

Le taux d'impayés du parc privé reste faible (2 à 3 %), mais un seul dossier peut coûter 10 000 à 20 000 € entre dette, procédure et remise en état. La prévention en quatre couches :

1. Un dossier locataire sérieusement vérifié : cohérence des bulletins de salaire et de l'avis d'imposition, taux d'effort inférieur à 35 % — notre guide du dossier locataire liste les pièces exigibles (et interdites) ;
2. Une garantie adaptée : caution solidaire pour un jeune actif avec des parents solides, Visale (gratuite) pour les moins de 31 ans et salariés en mobilité, GLI (2 à 4 % du loyer, déductible des revenus fonciers) pour les autres — les deux ne se cumulent pas, sauf étudiants ;
3. Un bail solide : clause résolutoire (obligatoire depuis 2023), clause de solidarité en colocation, attestation d'assurance exigée chaque année ;
4. Une gestion réactive : quittances à jour (notre générateur de quittance est gratuit), relance dès le 5^e jour, échéancier écrit au premier signe de difficulté.

Et si la relation locative se termine sans drame, formalisez la sortie : état des lieux contradictoire et documents de fin de bail — un dossier propre évite les contentieux résiduels sur le dépôt de garantie.