Abandon d'usufruit au profit du nu-propriétaire : procédure, frais et fiscalité (2026)

L'abandon d'usufruit (ou renonciation à usufruit) est l'acte par lequel un usufruitier renonce volontairement à son droit avant son terme normal (le décès). Conséquence immédiate : l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien par anticipation.

C'est une opération courante dans les familles où un parent détient l'usufruit d'un logement et ses enfants la nue-propriété. En renonçant, le parent permet à ses enfants de devenir pleins propriétaires — et donc, par exemple, de vendre librement le bien ou d'en disposer.

L'abandon d'usufruit est l'une des solutions pour sortir d'un démembrement de propriété qui n'a plus d'utilité. Mais selon la façon dont il est réalisé, ses conséquences fiscales diffèrent radicalement.

Plusieurs raisons poussent un usufruitier à abandonner son droit :

• Faciliter une vente : une fois plein propriétaire, le nu-propriétaire vend seul, sans la complexité de la répartition du prix.
• L'usufruitier n'a plus l'usage du bien : départ en maison de retraite, déménagement, logement devenu inutile.
• Anticiper et simplifier la succession : transmettre la pleine propriété de son vivant, en douceur.
• Mettre fin à des tensions familiales liées à la cogestion du bien démembré.

L'abandon est un acte volontaire et irrévocable : une fois renoncé, l'usufruitier perd définitivement son droit d'usage et ses revenus éventuels. Il doit donc être mûrement réfléchi, en particulier si le bien constituait une source de revenus (loyers) ou un logement.

Attention à ne pas confondre l'abandon avec la simple fin naturelle de l'usufruit. L'usufruit s'éteint de toute façon au décès de l'usufruitier (pour un usufruit viager) ou à l'échéance prévue (pour un usufruit temporaire) : dans ce cas, aucune démarche n'est nécessaire, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. L'abandon, lui, est un choix anticipé qui suppose une décision et un acte. C'est précisément ce caractère volontaire qui ouvre la question de l'intention — et donc de la fiscalité — abordée plus loin.

C'est le point déterminant, car il commande la fiscalité. L'administration distingue deux situations selon l'intention de l'usufruitier.

La renonciation abdicative (abandon pur et simple)

L'usufruitier renonce à son droit sans intention de gratifier le nu-propriétaire. Juridiquement, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété par le simple effet de l'extinction — comme si le décès était survenu. Cette renonciation est en principe soumise à un droit fixe modéré, et non aux droits de donation.

La renonciation translative (donation indirecte)

Si l'usufruitier renonce dans une intention libérale — pour avantager sciemment le nu-propriétaire —, l'opération est requalifiée en donation indirecte. Elle est alors soumise aux droits de mutation à titre gratuit, calculés sur la valeur de l'usufruit (barème de l'article 669 du CGI) selon le lien de parenté.

La frontière est subtile et c'est l'administration fiscale qui apprécie. D'où l'importance absolue de passer par un notaire pour qualifier correctement l'acte et éviter une requalification coûteuse.

Pour un bien immobilier, l'abandon d'usufruit doit être constaté par acte notarié. C'est une condition de validité et d'opposabilité aux tiers. La procédure suit plusieurs étapes :

1. Consultation du notaire : il analyse la situation, l'origine de l'usufruit et l'intention des parties pour qualifier l'acte (abdicatif ou translatif).
2. Rédaction de l'acte de renonciation à usufruit.
3. Signature par l'usufruitier (l'accord du nu-propriétaire n'est pas juridiquement requis pour une renonciation pure, mais sa présence est recommandée).
4. Publication au service de la publicité foncière : elle rend l'extinction de l'usufruit opposable et met à jour la situation du bien.

À l'issue, le nu-propriétaire est officiellement plein propriétaire et peut vendre, louer ou occuper le bien sans contrainte.

Le coût dépend entièrement de la qualification de l'acte :

• Renonciation abdicative : un droit fixe (de l'ordre de 125 €), auquel s'ajoutent les émoluments du notaire et les frais de publicité foncière. C'est l'option la moins coûteuse fiscalement.
• Donation (renonciation translative) : des droits de donation calculés sur la valeur de l'usufruit (barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier), après application des abattements (par exemple 100 000 € entre un parent et chaque enfant, renouvelables tous les 15 ans).

Exemple : un usufruitier de 75 ans renonce à l'usufruit d'un bien valant 200 000 €. La valeur de l'usufruit selon le barème (30 %) est de 60 000 €. Si l'opération est qualifiée de donation à un enfant, elle reste sous l'abattement de 100 000 € — donc sans droits à payer, mais en consommant une partie de l'abattement disponible.

La fiscalité étant déterminante, faites chiffrer les deux scénarios par le notaire avant de signer.

Notez aussi que les abattements de donation se reconstituent tous les 15 ans. Si l'usufruitier a déjà consenti des donations récentes à ce même enfant, l'abattement peut être partiellement épuisé, rendant l'opération imposable. Bien planifié dans le temps, en revanche, l'abandon qualifié de donation peut rester parfaitement neutre fiscalement : c'est tout l'intérêt d'un point complet avec le notaire sur l'historique des transmissions familiales.

Plutôt qu'un abandon gratuit, le nu-propriétaire peut racheter l'usufruit : il verse une indemnité à l'usufruitier en échange de l'extinction du droit. C'est une cession à titre onéreux.

Avantages et points d'attention :

• l'usufruitier perçoit un capital (utile pour financer une maison de retraite, par exemple) ;
• le prix de rachat est généralement fixé selon la valeur économique de l'usufruit (barème 669 ou tables actuarielles) ;
• la cession peut générer une plus-value imposable pour l'usufruitier, à vérifier avec le notaire ;
• l'acte notarié reste obligatoire.

Le rachat est intéressant quand l'usufruitier a besoin de liquidités et que le nu-propriétaire dispose des fonds. À l'inverse, l'abandon pur (ou la donation) convient mieux à une logique de transmission familiale. Pour une vision d'ensemble du démembrement et de la donation avec réserve d'usufruit, consultez nos guides dédiés.

L'abandon n'est pas la seule façon de se défaire d'un usufruit. L'usufruitier peut aussi le transmettre, mais avec une limite essentielle à connaître.

• Donner son usufruit : oui, un usufruitier peut donner ou céder son droit d'usufruit à un tiers ou au nu-propriétaire. Mais l'usufruit reste viager : il s'éteindra au décès de l'usufruitier initial, même s'il a été transmis. Le bénéficiaire n'acquiert donc qu'un droit à durée incertaine.
• Léguer son usufruit par testament : c'est possible, mais sans grand intérêt pratique pour un usufruit viager, puisqu'il s'éteint précisément au décès du testateur. Le legs d'usufruit a surtout du sens dans des montages patrimoniaux spécifiques, à étudier avec un notaire.

En pratique, pour mettre fin à un démembrement familial, l'abandon au profit du nu-propriétaire ou le rachat sont presque toujours préférés à une cession à un tiers, qui complique inutilement la situation.

Pour y voir clair, voici les trois grandes voies pour éteindre un usufruit, selon votre objectif :

Aucune de ces voies n'est « la meilleure » dans l'absolu : tout dépend de l'âge de l'usufruitier, de ses besoins financiers, de la valeur du bien et de l'objectif (vendre, transmettre, simplifier). Seul un chiffrage notarial permet de trancher en connaissance de cause.

Une fois l'usufruit éteint, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et récupère l'ensemble des prérogatives :

• il peut occuper le logement, le louer et en percevoir les loyers, ou le vendre librement, sans solliciter qui que ce soit ;
• il reprend en contrepartie la charge des dépenses : taxe foncière, charges de copropriété, entretien et grosses réparations, qui étaient en partie supportées par l'usufruitier ;
• il doit mettre à jour l'assurance du bien et, le cas échéant, les contrats (eau, énergie) s'il occupe ou loue le logement.

Sur le plan d'une revente future, c'est un vrai gain de simplicité : le bien se vend désormais en pleine propriété, sans la mécanique de répartition du prix propre aux ventes démembrées. Le nu-propriétaire devenu plein propriétaire retrouve une liberté totale sur son bien.

Point de vigilance fiscal sur une revente rapide : la durée de détention retenue pour la plus-value se calcule en principe depuis l'acquisition initiale de la nue-propriété (ou l'ouverture de la succession qui l'a créée), et non depuis l'abandon de l'usufruit. Un détail qui peut changer le montant de l'éventuelle plus-value imposable.

Avant de renoncer à un usufruit :

• Mesurez l'impact pour l'usufruitier : perte définitive de l'usage et des revenus du bien. Assurez-vous qu'il dispose d'autres ressources, notamment pour son logement.
• Faites qualifier l'acte par le notaire : abdicatif ou translatif, la différence de coût peut être considérable.
• Comparez abandon, donation et rachat : selon que l'objectif est de transmettre, de simplifier ou de procurer un capital à l'usufruitier.
• Anticipez la suite : si l'objectif final est de vendre, coordonnez l'abandon et la mise en vente pour éviter les délais inutiles (voyez vendre une maison en usufruit).

L'abandon d'usufruit est un outil puissant pour fluidifier une situation familiale ou patrimoniale, mais c'est un acte définitif aux conséquences fiscales sensibles. Le notaire est ici incontournable : lui seul peut sécuriser la qualification, le calcul des droits et la publicité de l'acte.