Vendre une maison en usufruit : accord, répartition du prix et fiscalité (2026)

Quand un bien est en démembrement de propriété, la pleine propriété est scindée en deux droits distincts :

• l'usufruitier a le droit d'utiliser le bien (y habiter) et d'en percevoir les revenus (les loyers s'il est loué) ;
• le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (le « capital »), mais ne peut ni l'occuper ni en tirer de revenus tant que l'usufruit existe.

La situation la plus fréquente : au décès d'un parent, le conjoint survivant reçoit l'usufruit du logement et les enfants la nue-propriété. À l'extinction de l'usufruit (généralement au décès de l'usufruitier), les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires.

Tant que le démembrement dure, personne ne détient seul la pleine propriété : c'est tout l'enjeu lorsqu'on veut vendre. Pour la transmission (et non la vente), voyez notre guide sur la donation avec réserve d'usufruit.

À retenir d'emblée : un bien démembré reste un bien comme un autre, qui peut tout à fait se vendre. La seule différence, c'est qu'il faut réunir les titulaires des deux droits et organiser le partage du prix. Tout le reste — estimation, mandat, compromis, acte — se déroule comme pour n'importe quelle vente immobilière.

C'est la règle d'or : la vente d'un bien démembré nécessite l'accord de l'usufruitier ET du ou des nus-propriétaires. Aucun ne peut imposer la vente à l'autre.

• L'usufruitier ne peut pas vendre la pleine propriété seul : il ne peut céder que son usufruit.
• Le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien sans l'accord de l'usufruitier : il ne peut céder que sa nue-propriété.

Pour vendre la pleine propriété (la seule option réellement attractive pour un acheteur classique), il faut donc un accord explicite et écrit de toutes les parties, tant sur le principe de la vente que sur le prix et la répartition du produit.

En cas de blocage persistant entre usufruitier et nus-propriétaires, la situation se rapproche de celle de l'indivision : le dialogue et, à défaut, l'accompagnement d'un notaire sont indispensables pour débloquer la vente.

Faute d'accord pour vendre le bien entier, chacun peut céder seul son propre droit — mais l'opération est rarement intéressante :

• Vendre sa nue-propriété : le nu-propriétaire peut céder son droit à un investisseur, sans l'accord de l'usufruitier. L'acheteur devra patienter jusqu'à l'extinction de l'usufruit pour jouir du bien : il achète donc avec une forte décote, calculée selon le barème.
• Vendre son usufruit : l'usufruitier peut théoriquement céder son droit d'usage, mais le marché est très étroit (l'acheteur n'acquiert qu'un droit temporaire, qui s'éteint au décès du cédant pour un usufruit viager).

Dans les deux cas, le repreneur hérite d'un bien difficile à revendre et peu liquide. C'est pourquoi, en pratique, on privilégie presque toujours la vente conjointe en pleine propriété : elle maximise le prix et simplifie la transaction. La vente isolée d'une part reste une solution de dernier recours, en cas de blocage total.

Le démembrement naît le plus souvent dans deux contextes, qui orientent la façon de vendre.

Le conjoint survivant usufruitier

Au décès d'un époux, le conjoint survivant opte fréquemment pour la totalité de la succession en usufruit (les enfants recevant la nue-propriété). Il peut continuer à habiter le logement à vie. Pour vendre, il faut l'accord du survivant et de tous les enfants nus-propriétaires — d'où l'importance d'un dialogue familial apaisé, surtout en présence d'enfants de lits différents.

La donation avec réserve d'usufruit

Des parents donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usufruit (pour réduire les droits de succession futurs). S'ils souhaitent ensuite vendre, le même accord unanime s'impose. C'est une situation patrimoniale planifiée : voyez notre guide sur la donation avec réserve d'usufruit pour en comprendre la logique.

Dans tous les cas, plus le démembrement implique de personnes (plusieurs enfants, par exemple), plus l'anticipation et l'écrit sont essentiels pour éviter qu'un seul désaccord ne bloque la vente — comme en indivision.

Une fois l'accord obtenu et le bien vendu en pleine propriété, le prix doit être partagé. L'article 621 du Code civil encadre l'opération et ouvre trois options :

1. La répartition du prix : chacun reçoit une part correspondant à la valeur de son droit (usufruit vs nue-propriété). C'est l'option par défaut.
2. Le report de l'usufruit sur le prix (quasi-usufruit) : l'usufruitier reçoit la totalité du prix et peut en disposer librement, mais il doit une créance de restitution au nu-propriétaire à son décès. Pratique quand l'usufruitier a besoin de liquidités.
3. Le remploi (report du démembrement) : le prix est réinvesti dans un nouveau bien (immobilier ou placement) sur lequel le démembrement se poursuit à l'identique.

Le choix a des conséquences patrimoniales et fiscales lourdes (notamment pour la future succession). Il doit être acté par écrit dans l'acte de vente, après conseil du notaire. La répartition simple est la plus courante, mais le quasi-usufruit ou le remploi peuvent être plus pertinents selon les objectifs de la famille.

Pour répartir le prix, il faut chiffrer la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété. En pratique, le notaire s'appuie le plus souvent sur le barème fiscal de l'article 669 du CGI, fondé sur l'âge de l'usufruitier : plus il est âgé, plus son usufruit vaut peu (il en profitera moins longtemps).

Exemple : une maison vendue 300 000 €, usufruitier de 75 ans. Selon le barème, l'usufruit vaut 30 % (90 000 €) et la nue-propriété 70 % (210 000 €). Le notaire répartira ainsi le prix, sauf accord différent.

Bon à savoir : ce barème n'est pas obligatoire. Les parties peuvent convenir d'une évaluation économique réelle (tables actuarielles dites « de Ménard »), souvent plus favorable à l'usufruitier. À discuter avec le notaire.

Cas très fréquent : l'usufruitier âgé part en maison de retraite (EHPAD) ou ne peut plus occuper le bien. Que devient le logement ?

• L'usufruitier conserve son usufruit même s'il n'habite plus le bien. Il peut alors le mettre en location et percevoir les loyers (utile pour financer l'EHPAD).
• Il ne peut toujours pas vendre seul : l'accord du nu-propriétaire reste nécessaire.
• Les parties peuvent décider de vendre ensemble et répartir le prix (souvent pour financer la dépendance), ou opter pour le quasi-usufruit afin de remettre l'intégralité du capital à l'usufruitier.
• L'usufruitier peut aussi renoncer à son usufruit au profit du nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire et libre de vendre.

Le choix dépend des besoins de financement de l'usufruitier et des projets des nus-propriétaires. Pour la dernière option, voyez notre guide dédié sur l'abandon d'usufruit au profit du nu-propriétaire.

La vente d'un bien démembré peut générer une plus-value imposable. Règle générale : chaque titulaire est imposé sur sa quote-part de plus-value, en proportion de la valeur de son droit (usufruit ou nue-propriété).

Plusieurs nuances importantes :

• Résidence principale : si l'usufruitier occupe le bien à titre de résidence principale, sa quote-part de plus-value peut être exonérée. Le nu-propriétaire, lui, ne bénéficie pas de cette exonération s'il n'y habite pas.
• Résidence secondaire ou locatif : la plus-value suit le régime de droit commun (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec abattements pour durée de détention.
• La durée de détention se calcule en principe depuis l'acquisition initiale ou l'ouverture de la succession qui a créé le démembrement.

La fiscalité d'une vente démembrée est l'une des plus techniques en immobilier : faites chiffrer chaque scénario par le notaire avant de signer. Le choix entre répartition, quasi-usufruit et remploi change directement la note finale.

Vendre à plusieurs un bien démembré demande méthode et anticipation :

• Réunissez tout le monde tôt : usufruitier et nus-propriétaires doivent s'accorder sur le principe, le prix et la répartition avant la mise en vente.
• Faites estimer le bien de façon fiable : la valeur en pleine propriété sert de base à tous les calculs. Voyez comment estimer sa maison.
• Tranchez l'option de l'article 621 (répartition, quasi-usufruit ou remploi) avec le notaire, en fonction des besoins de chacun.
• Anticipez la fiscalité : la quote-part de plus-value et les conséquences successorales varient fortement selon l'option retenue.
• Formalisez tout par écrit : un accord clair en amont évite les blocages de dernière minute chez le notaire.

Bien préparée, la vente d'un bien en usufruit se déroule comme une vente classique — avec une étape supplémentaire de répartition. Le notaire est ici votre allié central : c'est lui qui sécurise l'accord, la répartition et la fiscalité.

Un dernier réflexe utile : mettez par écrit, dès le départ, qui prend en charge quoi pendant la vente (frais de diagnostics, éventuels travaux, honoraires). Dans un démembrement issu d'une succession, ces petits sujets non tranchés sont souvent ceux qui crispent les relations familiales et retardent la signature. Une feuille de route claire, validée par tous et par le notaire, fait gagner des semaines et préserve l'entente entre l'usufruitier et les nus-propriétaires.