Modèle bail location meublée 2026 : PDF + Word gratuit + 11 meubles obligatoires

Le bail location meublée (ou contrat de location meublée) est un contrat de location à usage de résidence principale portant sur un logement équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Depuis la loi ALUR (24 mars 2014), le modèle bail location meublée est strictement encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 25-3 à 25-11) et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui impose un bail type, complété par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui liste les 11 meubles obligatoires.

3 conditions cumulatives pour qu'un bail meublé soit valide

• Le logement est la résidence principale du locataire (8 mois/an minimum)
• Il contient les 11 meubles minimums définis par décret (voir section suivante)
• Le bail est écrit et conforme au modèle type décret 2015-587

Si l'une de ces conditions manque, le bail peut être requalifié en bail vide (3 ans) par le tribunal, avec restitution rétroactive du surplus de dépôt de garantie au locataire et perte des avantages fiscaux LMNP pour le bailleur.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose une liste précise de 11 éléments mobiliers que doit contenir tout logement loué en bail location meublée. L'absence d'un seul de ces éléments peut faire requalifier le bail en bail vide.

📌 Conseil pratique : annexez à votre modèle de bail location meublée un inventaire détaillé du mobilier avec photos datées, pièce par pièce. Cet inventaire est obligatoire et servira de référence à l'état des lieux de sortie. Consultez aussi notre guide bail location non meublé pour la version vide.

Vous pouvez télécharger gratuitement notre modèle de bail location meublée 2026 au format Word (.docx) et PDF, conforme au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et à jour des dernières évolutions législatives (loi Climat et Résilience, encadrement DPE).

📄 Modèle bail meublé 2026 (.docx + .pdf)
Conforme loi 89-462 + décret 2015-587 + décret 2015-981. À personnaliser avec les informations propres à votre location.

📋 Inventaire mobilier 2026 annexe (.docx + .pdf)
Liste détaillée pièce par pièce des 11 meubles obligatoires + leur état.

Ce que contient notre modèle bail meublé

• Toutes les mentions obligatoires imposées par décret (identité, durée, loyer, charges)
• Clauses sur la résidence principale (8 mois/an minimum)
• Clauses spécifiques étudiants (bail 9 mois non renouvelable)
• Clause bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt)
• Inventaire mobilier détaillé en annexe
• Section solidarité colocation
• Mentions DPE 2026 (interdiction location G depuis 2025)
• Annexes pré-remplies (notice information, demande pièces justificatives)

Comment personnaliser le modèle

Avant signature, remplissez tous les champs marqués [À COMPLÉTER] :

1. Identité bailleur + locataire(s)
2. Adresse + surface (loi Boutin pour le meublé)
3. Loyer hors charges + provisions sur charges
4. Dépôt de garantie (max 2 mois hors charges)
5. Date d'effet + durée (1 an, 9 mois étudiant ou mobilité)
6. Inventaire mobilier détaillé pièce par pièce

⚠️ Vigilance zones tendues : à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux et 24 autres communes, le loyer du bail meublé doit respecter le plafond + 20% du loyer de référence majoré publié par arrêté préfectoral.

Le bail location meublée peut prendre 3 formes selon le profil du locataire et la stratégie du bailleur :

Bail meublé classique (1 an)

Durée minimale de 1 an, renouvelée tacitement chaque année. C'est le bail standard pour la majorité des locations meublées de longue durée. Le locataire peut donner congé à tout moment avec 1 mois de préavis.

Bail étudiant (9 mois)

Réservé aux étudiants justifiant de leur statut (carte étudiante valide). Durée fixe de 9 mois non renouvelable, ce qui correspond à l'année universitaire. Le bailleur peut récupérer son logement à la fin sans formalité, ce qui est idéal pour la location saisonnière étudiante.

Bail mobilité (1 à 10 mois)

Créé par la loi ELAN (2018), le bail mobilité est destiné aux personnes en formation, mutation, mission temporaire, stage, contrat d'apprentissage. Caractéristiques uniques :

• Durée de 1 à 10 mois (non renouvelable)
• Aucun dépôt de garantie autorisé (mais caution Visale possible)
• Préavis locataire : 1 mois seulement
• Pas de tacite reconduction

📌 Choix stratégique : le bail meublé classique reste le plus utilisé. Le bail mobilité convient pour des locations courtes professionnelles. Le bail étudiant est idéal pour des biens en zone universitaire (Lyon Croix-Rousse, Bordeaux Pessac, Toulouse Rangueil).

Le loyer du bail location meublée est libre (sauf zone tendue). Compte tenu du mobilier fourni, il est en moyenne 10 à 30% supérieur à un loyer vide équivalent.

Encadrement en zone tendue

Dans les 28 villes concernées par l'encadrement (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine commune, Est ensemble, Grenoble, etc.), le loyer du bail meublé est plafonné à +20% du loyer de référence majoré, lui-même majoré de 5 à 15% par rapport au loyer vide pour tenir compte du meublé. Un complément de loyer reste possible pour caractéristiques exceptionnelles documentées.

Charges : forfait ou provisions ?

Pour le bail meublé, le bailleur a le choix :

• Provisions sur charges + régularisation annuelle (comme bail vide)
• Forfait de charges mensuel non régularisable (option exclusive bail meublé)

Le forfait simplifie la gestion mais doit être cohérent avec les charges réelles : un forfait manifestement sous-évalué peut être contesté. Inversement, un forfait surestimé peut donner lieu à demande de réduction par le locataire.

Révision IRL annuelle

Comme pour le bail vide, le loyer du bail meublé peut être révisé une fois par an à la date anniversaire, en utilisant l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE :

Loyer révisé = Loyer actuel × (IRL trimestre référence nouveau / IRL trimestre référence ancien)

📌 Spécifique meublé : si vous remplacez du gros mobilier (lit, frigo, plaque) en cours de bail, vous pouvez justifier d'une révision exceptionnelle du loyer en accord avec le locataire.

Le dépôt de garantie en bail location meublée est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (loi 89-462, art. 25-6) — soit le double du bail vide, ce qui se justifie par le mobilier fourni.

Versement

Versé à la signature du bail, en chèque ou virement (jamais en espèces > 1 500 €). Doit figurer expressément dans le bail meublé. Le bail mobilité fait exception : aucun dépôt de garantie n'est autorisé.

Restitution : 1 ou 2 mois

Idem bail vide :

• État des lieux conforme → restitution sous 1 mois
• Dégradations ou impayés → restitution sous 2 mois

Retenues sur dépôt en bail meublé

Le bailleur peut retenir sur le dépôt :

• Réparations locatives non effectuées
• Impayés de loyer ou charges
• Mobilier endommagé ou manquant (spécifique bail meublé) — basé sur l'inventaire d'entrée

D'où l'importance d'un inventaire mobilier détaillé avec photos datées dès l'entrée. Sans inventaire opposable, impossible de retenir sur le dépôt en cas de dégradation mobilière.

Sanction pour retard de restitution

Comme en bail vide, tout retard expose le bailleur à une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard entamé.

Le bail location meublée est plus souple que le bail vide en matière de préavis, ce qui en fait un format apprécié des bailleurs.

Préavis du locataire : 1 mois

Le locataire peut donner congé à tout moment avec 1 mois de préavis, sans avoir à justifier de motif (contrairement au bail vide où le préavis peut atteindre 3 mois). Congé par lettre recommandée AR, acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé.

Pour le bail mobilité, préavis également 1 mois. Pour le bail étudiant 9 mois, pas de préavis : le bail prend fin automatiquement à son terme.

Préavis du bailleur : 3 mois

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (soit chaque année à la date anniversaire), avec un préavis de 3 mois, et uniquement pour 3 motifs limitativement énumérés :

1. Vente du logement (sans droit de préemption en bail meublé, contrairement au bail vide)
2. Reprise pour habiter par le bailleur ou un proche
3. Motif légitime et sérieux (impayés, troubles, dégradations)

Le congé doit être motivé par écrit. Une non-motivation rend le congé nul.

Lettre type fin de bail meublé

Voir notre guide complet « Lettre fin de bail location 2026 » avec 3 modèles téléchargeables (préavis 1 mois, 3 mois, congé bailleur).

L'avantage majeur du bail location meublée sur le bail vide est la fiscalité BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au lieu des revenus fonciers — généralement bien plus avantageuse pour le bailleur.

Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Statut par défaut pour la plupart des bailleurs particuliers. Conditions :

• Recettes locatives < 23 000 €/an OU recettes < 50% des revenus globaux du foyer
• Inscription au registre du Tribunal de Commerce non obligatoire (depuis 2020)

Avantages : amortissement du bien et des meubles (régime réel) → imposition souvent ramenée à 0 € pendant 8-15 ans.

Statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Au-delà des seuils LMNP, statut LMP avec :

• Imputation des déficits sur le revenu global
• Exonération potentielle de plus-value après 5 ans
• Cotisations sociales (URSSAF)

Régime micro-BIC ou réel ?

📌 Conseil pro : pour la majorité des bailleurs, le régime réel est plus avantageux car il permet l'amortissement du bien (sur 25-30 ans) et des meubles (sur 5-7 ans), réduisant souvent l'imposition à zéro pendant la première décennie. Voir notre guide exonération plus-value immobilière.

Le choix entre bail location meublée et bail vide dépend de votre stratégie patrimoniale, du type de bien et du profil de locataire visé.

Le verdict pratique

Pour un investissement locatif récent avec un studio ou T2 dans une grande ville, le bail location meublée est généralement plus rentable en net (loyer + amortissement). Pour une maison familiale, le bail vide reste préférable pour la stabilité du locataire.

Réponses aux questions fréquentes sur le modèle bail location meublée en 2026.