Capacité d'emprunt 2026 : calcul, simulateur et exemples

Votre capacité d'emprunt est le montant maximal qu'une banque acceptera de vous prêter. Depuis les normes du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), devenues juridiquement contraignantes en 2022, le cadre est simple :

• taux d'effort maximal : 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise ;
• durée maximale : 25 ans (27 ans en cas de différé pour un achat en VEFA ou avec gros travaux) ;
• marge de flexibilité pour les banques sur 20 % de leur production, orientée principalement vers les primo-accédants et les résidences principales.

Le calcul en deux étapes :

1. Mensualité maximale = (revenus nets mensuels × 35 %) − mensualités de crédits en cours ;
2. Capacité d'emprunt = le capital que cette mensualité permet de rembourser au taux et à la durée choisis.

Exemple aux taux de juillet 2026 (3,30 % sur 20 ans, assurance 0,34 %) : un ménage à 4 000 € nets peut consacrer 1 400 € par mois à son crédit, soit une capacité d'environ 234 000 € sur 20 ans. Les taux du moment pèsent directement sur ce chiffre — consultez notre baromètre des taux immobiliers mis à jour chaque mois.

Entrez vos revenus et charges : le simulateur calcule votre mensualité maximale et le capital empruntable, avec le taux moyen du mois pré-rempli selon la durée.

N'oubliez pas d'ajouter à votre budget les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) et les frais de garantie (environ 1 à 1,5 %) : ils se financent rarement par le crédit et consomment l'apport.

Capacité d'emprunt indicative aux taux de juillet 2026 (assurance 0,34 % incluse dans le taux d'effort, sans autre crédit en cours) :

Lecture : passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 15 %, au prix d'un coût total d'intérêts nettement supérieur. Et chaque hausse de 0,25 point des taux rabote la capacité d'environ 2,5 % — un argument pour sécuriser son financement tôt dans le cycle actuel de remontée douce des taux.

Le taux d'effort se calcule sur des règles précises, et c'est là que les simulations grand public divergent des vraies décisions bancaires :

Revenus retenus

• Salaires nets avant impôt : à 100 % pour les CDI confirmés et fonctionnaires ; les CDD, intérim et indépendants sont retenus sur la moyenne des 2-3 dernières années ;
• Revenus locatifs : pondérés à 70 % en général (pour tenir compte des charges et de la vacance) ;
• Primes et variables : moyennées sur 2-3 ans si récurrentes ;
• Pensions et allocations : retenues si pérennes sur la durée du prêt (les allocations familiales de courte durée sont souvent écartées).

Charges retenues

• Mensualités de tous les crédits en cours (auto, conso, autre immobilier) — solder un crédit conso de 200 €/mois libère environ 33 000 € de capacité sur 20 ans ;
• Pensions alimentaires versées ;
• le loyer conservé si vous achetez une résidence secondaire ou un investissement en restant locataire.

Un point souvent ignoré : le reste à vivre. Même sous 35 % d'endettement, une banque refusera un dossier si le reste à vivre est insuffisant (repères usuels : 800-1 000 € pour un célibataire, 1 200-1 500 € pour un couple, +300-400 € par enfant).

1. Allongez la durée : de 20 à 25 ans, +15 % de capacité. Le levier le plus simple, à arbitrer contre le coût total ;
2. Soldez les petits crédits : chaque mensualité de crédit conso ampute la capacité de 140 à 170 fois son montant sur 20-25 ans ;
3. Négociez l'assurance : elle compte dans le taux d'effort. Passer de 0,34 % à 0,15 % en délégation (loi Lemoine) sur 250 000 € libère environ 40 € de mensualité, soit 7 000 € de capacité ;
4. Activez le PTZ si vous êtes primo-accédant : ses mensualités différées sortent partiellement du calcul et son taux zéro dope le budget — voir notre article sur le prêt à taux zéro ;
5. Empruntez à deux ou avec co-emprunteur : les revenus s'additionnent, les charges fixes ne doublent pas ;
6. Mobilisez les prêts bonifiés : Action Logement, offres fonctionnaires (BFM, Casden — détail dans notre guide du crédit immobilier fonctionnaire) ;
7. Augmentez l'apport : il ne change pas la capacité d'emprunt stricto sensu, mais il augmente le budget total et améliore le taux obtenu — donc la capacité à la marge.

La règle des 35 % n'est pas absolue : le HCSF autorise les banques à déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, à trois conditions d'orientation :

• au moins 70 % de cette flexibilité doit viser les acquéreurs de résidence principale ;
• dont 30 % minimum pour les primo-accédants ;
• le reste (30 % max de la marge) est libre — investisseurs, résidences secondaires.

Dans la pratique, les dérogations bénéficient aux hauts revenus avec fort reste à vivre (un taux d'effort de 38 % à 8 000 € de revenus laisse 4 960 € de reste à vivre) et aux investisseurs locatifs solides dont les loyers attendus couvrent une grande partie de la mensualité. Si votre dossier dépasse légèrement 35 %, ciblez les banques dont la production dérogatoire n'est pas saturée en fin de trimestre — un courtier le sait en temps réel.

Pour un secundo-accédant, la capacité d'emprunt ne se résume pas aux revenus : le produit net de la vente du bien actuel (prix − capital restant dû − frais) constitue l'apport, qui détermine le budget total et le taux négocié.

Deux configurations :

• Vendre avant d'acheter : apport certain, dossier simple, mais il faut se loger entre les deux opérations ;
• Acheter avant de vendre : le prêt relais avance 50 à 70 % de la valeur du bien à vendre — et la banque exige alors une estimation solide du bien, car c'est son gage.

Dans les deux cas, l'inconnue à lever en premier n'est pas le taux : c'est la valeur réelle de votre bien actuel. Une surestimation de 10 % fausse tout le plan de financement.