Congé pour reprise : conditions, préavis et risques 2026

Le congé pour reprise est l'acte par lequel un bailleur met fin au bail d'habitation de son locataire afin de reprendre le logement pour l'habiter, lui-même ou un proche. Il est encadré par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui n'autorise que trois motifs de congé du bailleur :

• la reprise pour habiter (l'objet de ce guide) ;
• la vente du logement — régime distinct, avec droit de préemption du locataire, détaillé dans notre guide du congé pour vente ;
• un motif légitime et sérieux, typiquement les manquements du locataire (impayés répétés, troubles).

Deux verrous à connaître d'emblée : le congé pour reprise ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail (pas en cours de contrat), et il obéit à un formalisme strict — le moindre défaut de forme ou de justification peut entraîner sa nullité, voire des sanctions pénales si la reprise est fictive. La loi Macron du 6 août 2015 a durci le contrôle : le bailleur doit désormais justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise dès le congé.

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être choisi librement. L'article 15, I fixe une liste limitative :

• le bailleur lui-même ;
• son conjoint ;
• son partenaire de PACS, à condition que le pacte soit enregistré à la date du congé ;
• son concubin notoire, en concubinage depuis au moins un an à la date du congé ;
• ses ascendants (parents, grands-parents) et ses descendants (enfants, petits-enfants) ;
• les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire ou concubin notoire.

Sont donc exclus : frères et sœurs, oncles, neveux, amis, associés. Un congé délivré au profit d'une personne hors liste est nul.

Cas des personnes morales : une société ne peut en principe pas délivrer de congé pour reprise. Seule exception notable, la SCI familiale (constituée entre parents et alliés jusqu'au 4e degré) peut donner congé au profit de l'un de ses associés, dans les mêmes conditions de lien familial. Une SCI classique ou une SARL, non.

Le calendrier est la première cause d'échec des congés pour reprise :

• location vide (loi 1989, art. 15) : le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail ;
• location meublée (art. 25-8) : préavis de 3 mois avant l'échéance, pour les mêmes motifs (reprise, vente, motif légitime et sérieux).

Attention au point de départ : le délai court à compter de la réception effective de la lettre recommandée par le locataire — un courrier jamais retiré ne fait pas courir le préavis. D'où l'intérêt, quand l'enjeu est important, de la signification par commissaire de justice (ex-huissier), qui fait foi à sa date même si le locataire est absent, ou de la remise en main propre contre récépissé.

Un congé notifié trop tard n'est pas nul : la jurisprudence admet qu'il produise effet à l'échéance suivante du bail — mais cela peut décaler la reprise de trois ans (bail nu) ou d'un an (meublé). Pour vous repérer dans l'ensemble des délais côté bailleur et côté locataire, consultez notre guide du préavis de location.

Beaucoup de bailleurs hésitent entre les deux motifs. Les régimes sont proches sur la forme, mais très différents sur le fond :

Règle d'or : le motif indiqué dans le congé doit correspondre à votre intention réelle. Donner un congé pour reprise puis vendre le logement quelques mois plus tard, c'est le schéma type du congé frauduleux.

Le congé pour reprise est un acte formaliste. À peine de nullité, la lettre doit contenir :

• le motif du congé (la reprise pour habiter) ;
• les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;
• la nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire (lui-même, conjoint, fils, mère…) ;
• la justification du caractère réel et sérieux de la reprise, exigée depuis la loi du 6 août 2015 : pourquoi ce logement, pour qui, dans quelles circonstances (mutation professionnelle, retour d'expatriation, études du fils, perte d'autonomie d'un parent…).

Doit également être jointe la notice d'information réglementaire (arrêté du 13 décembre 2017) rappelant les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire.

Côté forme, trois canaux de notification valables : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le congé doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail (les deux époux ou partenaires pacsés, même si un seul a signé). Pour la rédaction, notre page lettre de fin de bail propose des modèles adaptés à chaque motif.

C'est le piège le plus fréquent — et le plus coûteux. Depuis la loi Macron de 2015, l'acquéreur d'un logement loué ne peut pas récupérer le bien immédiatement pour l'habiter :

• si le terme du bail intervient plus de 2 ans après l'acquisition : vous pouvez donner congé pour reprise pour ce terme, dans les conditions normales (préavis de 6 mois) ;
• si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition : le congé pour reprise, même régulièrement notifié, ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date d'achat.

Exemple : vous achetez en septembre 2026 un appartement dont le bail expire en mai 2027. Même en notifiant le congé sans attendre, le locataire pourra rester jusqu'en septembre 2028. Ce délai doit entrer dans votre plan de financement et votre projet d'occupation : un « achat pour habiter » d'un bien occupé est en réalité un achat à horizon 2 ans minimum.

À l'inverse, si votre objectif est de revendre le bien, c'est le régime du congé pour vente qui s'applique — avec sa propre règle des 3 ans pour l'acquéreur d'un logement occupé.

L'article 15, III protège certains locataires contre le congé pour reprise (et pour vente). Deux conditions cumulatives :

• être âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail ;
• disposer de ressources annuelles inférieures au plafond réglementaire (fixé par référence aux plafonds de ressources des logements conventionnés). La Cour de cassation a précisé que les ressources s'apprécient sur les 12 mois précédant la notification du congé (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067).

Si le locataire est protégé, le bailleur ne peut donner congé qu'en lui proposant un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité (périmètre défini par la loi). À défaut d'offre valable, le congé est nul.

Deux exceptions rendent la protection inapplicable : le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail, ou ses propres ressources sont inférieures au plafond. La protection joue aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant les conditions de ressources, sous conditions de ressources cumulées du foyer.

Côté locataire, un congé pour reprise n'est jamais une fatalité. Les angles de contestation, à faire valoir devant le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire ou de proximité du lieu du logement) :

• vice de forme : bénéficiaire non mentionné, lien de parenté absent, préavis trop court, notification à un seul des cotitulaires, notice manquante ;
• bénéficiaire hors liste légale : la reprise au profit d'un frère, d'un ami ou d'une société est nulle ;
• justification insuffisante : depuis 2015, une simple formule type (« je souhaite reprendre le logement ») sans élément concret peut être jugée insuffisamment réelle et sérieuse ;
• doute sur l'intention réelle : annonces de relocation ou de vente publiées avant même le départ, reprise « pour un fils » qui vit à 800 km sans projet local…

En pratique, le locataire peut rester dans les lieux et laisser le bailleur saisir le juge, ou prendre les devants et contester le congé avant l'échéance. Important côté bailleur : si le locataire se maintient après un congé valable, vous ne pouvez pas l'expulser vous-même — il faut un titre exécutoire, puis suivre la procédure d'expulsion (et composer avec la trêve hivernale).

Depuis la loi ALUR de 2014, le congé pour reprise fictif n'est plus seulement un risque civil : l'article 15, V de la loi de 1989 punit le fait de délivrer un congé frauduleusement justifié par une décision de reprise (ou de vente) d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

La sanction se cumule sur trois plans :

• civil : nullité du congé — le bail se poursuit ou le locataire évincé obtient réparation ;
• pénal : l'amende, proportionnée à la gravité des faits ;
• indemnitaire : le locataire peut se constituer partie civile et obtenir des dommages-intérêts (frais de déménagement, différentiel de loyer, préjudice moral).

Ce que regardent les juges : le logement a-t-il été réellement occupé par le bénéficiaire annoncé, dans un délai raisonnable après le départ du locataire, et de manière effective ? Une remise en location à un loyer supérieur trois mois après le départ, une vente rapide, un bénéficiaire qui n'a jamais emménagé : autant d'indices qui font basculer le dossier. La jurisprudence des cours d'appel est constante et les condamnations, régulières.

Question qui revient sans cesse : combien de temps faut-il occuper le logement avant de pouvoir le relouer ou le vendre ? La loi ne fixe aucune durée minimale chiffrée. Ce qu'elle exige, c'est que la reprise soit réelle : le bénéficiaire doit effectivement faire du logement sa résidence principale, dans un délai raisonnable après le départ du locataire.

En cas de litige, le juge raisonne par faisceau d'indices :

• délai entre le départ du locataire et l'emménagement du bénéficiaire ;
• durée et réalité de l'occupation (factures d'énergie, taxe d'habitation le cas échéant, changement d'adresse, témoignages) ;
• circonstances de la remise en location ou de la vente : un événement imprévisible postérieur au congé (mutation, séparation, décès, perte d'emploi) peut légitimer un changement de projet — une intention de relouer préexistante, jamais.

Conseils pratiques côté bailleur : conservez toutes les preuves de l'occupation (état des lieux d'entrée du bénéficiaire, contrats d'énergie, courriers), et si votre projet évolue, documentez l'événement qui le justifie. Et si, au fond, votre objectif est de récupérer le logement pour le vendre, ne maquillez pas l'opération : utilisez le congé pour vente, et commencez par objectiver le prix.