Hausse record des prix du logement en Europe : jusqu’à +250 % depuis 2010 dans certains pays

Le marché du logement en Europe traverse une période de forte tension : la hausse des prix pèse sur l'accès au logement pour de nombreux ménages. Les institutions européennes commencent à proposer des mesures pour limiter les conséquences sociales de cette spirale haussière.

Cet article récapitule les chiffres marquants, identifie les populations les plus affectées et revient sur les principaux facteurs à l'origine de la flambée des prix, ainsi que sur les pistes envisagées pour inverser la tendance.

Sur la période 2010-2025, de nombreux pays de l'Union Européenne ont vu leurs prix immobiliers s'envoler bien au-delà de la moyenne européenne. Si la progression moyenne dépasse largement les décennies précédentes, certains États enregistrent des hausses exceptionnelles.

Chiffres marquants

On observe des différences fortes selon les territoires :

• Hausse moyenne des prix d'achat : plus de +60% entre 2010 et 2025.
• Augmentation moyenne des loyers : environ +29% sur la même période.
• Cas extrême : en Estonie, les prix à l'achat auraient augmenté jusqu'à +250% depuis 2010, et les loyers d'environ +218%.

La flambée des coûts du logement ne se répartit pas de façon homogène : les ménages à faibles revenus consacrent une part bien plus élevée de leur budget au logement que la moyenne.

Populations les plus vulnérables

En 2024, les Européens dépensaient en moyenne 19% de leur revenu disponible pour se loger. Mais pour les foyers gagnant moins de 60% du revenu médian national, cette part monte à environ 37%.

Plusieurs indicateurs montrent l'ampleur du problème : 16,5 millions de ménages dépensent plus de 40% de leurs ressources pour se loger, 17% de la population vit dans des logements sur-occupés et près de 1,3 million de personnes sont sans domicile dans l'UE.

Plusieurs facteurs convergent pour expliquer la montée rapide des prix : hausse des coûts du foncier, montée des coûts de construction, financiarisation du logement et pression sur les zones urbaines.

Facteurs structurels

La crise financière de 2008-2009, les politiques d'austérité qui ont suivi et la financiarisation progressive du secteur ont posé les bases d'un marché plus vulnérable. Après 2015, ces dynamiques se sont amplifiées, notamment avec l'augmentation du coût de la vie post-pandémie.

L'investissement dans la pierre par des acteurs cherchant une rentabilité a en partie décorrélé la hausse des prix de l'évolution des salaires. Par ailleurs, la multiplication des locations touristiques de courte durée a réduit l'offre locative traditionnelle dans certaines zones touristiques : les nuitées réservées via les grandes plateformes ont presque doublé depuis 2018, atteignant 854 millions en 2024.

Pour répondre au déséquilibre entre l'offre et la demande, la Commission européenne estime nécessaire d'accélérer la construction : l'UE devrait viser plus de deux millions de nouveaux logements par an, alors que la production actuelle tourne autour de 1,6 million.

Coûts et capacité de construction

Les coûts de construction ont fortement augmenté depuis 2010 (+56% en moyenne), avec des sauts plus marqués dans certains pays (+172% en Hongrie, +43% en France). Ces hausses pèsent sur la capacité à produire des logements accessibles pour les ménages moyens et les bailleurs sociaux.

Il est indispensable d'augmenter le volume de construction de logements accessibles afin que des ménages aux revenus ordinaires puissent obtenir un prêt et vivre décemment.

Les solutions combinent des incitations à construire, la régulation des locations touristiques et des politiques ciblées pour protéger les ménages les plus fragiles. Article initial publié par BFMTV Immobilier.