LLI (logement locatif intermédiaire) : plafonds et avis 2026

Un appartement LLI est donc un logement neuf classique — mêmes normes, mêmes résidences que les autres lots — mais soumis à un cadre locatif : location nue à usage de résidence principale, loyer plafonné, locataire sous conditions de ressources, dans les zones tendues. Créé en 2014 pour les institutionnels, le dispositif a été ouvert aux particuliers via des personnes morales par la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322, article 71), et il occupe depuis la fin du Pinel (31 décembre 2024) le devant de la scène commerciale du neuf.

C'est précisément pourquoi ce guide existe : la quasi-totalité de l'information disponible sur le LLI émane de vendeurs de logements neufs. Voici la version sans plaquette commerciale — mécanique exacte, plafonds 2026 sourcés, et inconvénients au même niveau de détail que les avantages.

Le LLI repose sur deux mécanismes cumulatifs, tous deux vérifiables dans les textes :

• TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur l'acquisition du logement neuf (article 279-0 bis A du CGI). Sur un prix « normal » de 240 000 € TTC, le même bien en LLI revient à 220 000 € : environ 8 % d'économie immédiate sur le prix d'achat ;
• Crédit d'impôt égal au montant de la taxe foncière (créance d'impôt sur les sociétés, article 220 Z septies du CGI) pendant 20 ans à compter de la première mise en recouvrement. Ce mécanisme remplace l'ancienne exonération de TFPB pour les logements achevés depuis 2023. Point important pour les SCI non soumises à l'IS : la créance est remboursable si la société n'est pas redevable de l'impôt sur les sociétés — l'avantage n'est donc pas perdu pour une SCI translucide.

En contrepartie, quatre conditions cumulatives : logement neuf (ou assimilé), situé en zone tendue (A bis, A, B1 — et certains territoires dérogatoires, comme les communes de réindustrialisation), loué nu à usage de résidence principale avec loyers et ressources plafonnés, et intégré, pour les ensembles immobiliers, à une opération respectant une condition de mixité (part de logements sociaux dans l'ensemble, aménagée par la loi de finances pour 2026). Le détail du zonage est dans notre article sur les zones tendues.

À noter : il n'y a pas de réduction d'impôt sur le revenu à la Pinel. L'avantage LLI se joue au prix d'achat et à la taxe foncière, pas sur votre déclaration personnelle — les loyers restent imposés selon le régime de la société (IS, ou revenus fonciers pour une SCI à l'IR).

La règle qui surprend : une personne physique ne peut pas acheter en LLI en nom propre. L'article 279-0 bis A du CGI réserve le taux réduit aux acquisitions par des personnes morales : institutionnels historiquement (CDC Habitat, in'li, assureurs), mais aussi — c'est l'apport de la loi de finances pour 2024 — toute société, y compris une SCI familiale, un groupement, une association. Le BOFiP le confirme expressément (BOI-TVA-IMM-30).

Concrètement, pour un particulier, le parcours type est :

1. Constituer une SCI (seul avec un associé symbolique n'est pas possible : deux associés minimum — souvent un couple ou parent/enfant). Comptez 1 500 à 2 500 € de frais de création avec accompagnement, plus la comptabilité annuelle ;
2. Choisir le régime fiscal : SCI à l'IR (revenus fonciers classiques, créance de taxe foncière remboursable) ou à l'IS (amortissement du bien, mais plus-value professionnelle à la revente). Ce choix structure toute la rentabilité — notre guide de la SCI familiale pose les bases ;
3. Acheter le logement neuf éligible (VEFA le plus souvent) via la SCI, qui signe l'acte et bénéficie de la TVA à 10 % ;
4. Louer nu en résidence principale en respectant plafonds de loyers et de ressources, et conserver le cadre locatif dans la durée (voir la section revente).

Ce passage obligé par la personne morale est un filtre à ne pas sous-estimer : gestion administrative, comptabilité, assemblées — le LLI n'est pas un produit « clé en main » pour épargnant pressé, quoi qu'en disent les simulateurs des promoteurs.

Les plafonds LLI sont alignés sur ceux du secteur intermédiaire (ex-Pinel) et revalorisés chaque année. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026 (source : BOFiP, BOI-BAREME-000017, actualité du 10 mars 2026) :

Le plafond au m² est corrigé par un coefficient de surface : 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2), qui majore le loyer autorisé des petites surfaces. Exemple : pour un T2 de 45 m² en zone A, coefficient 0,7 + 19/45 = 1,12 → plafond réel 14,64 × 1,12 ≈ 16,40 €/m², soit environ 738 € hors charges. Dans les communes en encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon...), le plus contraignant des deux plafonds s'applique.

La question « quels sont les inconvénients du LLI ? » est la plus posée sur Google — et la moins traitée par les pages qui en vendent. Les voici, au même niveau de précision que les avantages :

• Un loyer structurellement décoté : 10 à 15 % sous le marché en zone tendue, par construction. L'économie de TVA se « rembourse » donc en partie par un manque à gagner locatif annuel, surtout si vous conservez le bien longtemps ;
• Un horizon long avec clawback : en cas de revente ou de sortie du cadre locatif pendant les quinze premières années, un complément de TVA est dû (article 284 du CGI), dégressif avec le temps ; la cession ne devient totalement libre qu'à partir de la 16e année. Le crédit d'impôt de taxe foncière s'interrompt de même si les conditions cessent d'être respectées ;
• La contrainte de la personne morale : création et gestion d'une SCI, comptabilité, éventuelle imposition à l'IS avec plus-value professionnelle à la revente — des coûts récurrents (500 à 1 500 €/an de comptabilité selon externalisation) rarement intégrés aux simulations ;
• Une liquidité réduite : pendant la période d'engagement, l'acheteur naturel de votre lot est un autre investisseur acceptant le cadre LLI — un marché plus étroit que celui du logement libre ;
• Un risque de concentration : les programmes LLI se situent dans des résidences neuves où de nombreux lots sont détenus par des investisseurs — attention à la sur-offre locative localisée à la livraison ;
• Pas d'avantage à l'IR : contrairement au Pinel, aucun impact direct sur votre impôt personnel.

Aucun de ces points ne disqualifie le dispositif ; ensemble, ils dessinent son vrai profil : un produit de rendement patrimonial long terme, pas un outil de défiscalisation rapide.

Depuis l'extinction du Pinel au 31 décembre 2024, l'arbitrage de l'investisseur particulier dans le neuf ou le récent se joue essentiellement entre LLI et LMNP :

Le LMNP reste souvent plus rentable en cash-flow grâce à l'amortissement et au loyer libre — voir notre guide de la fiscalité LMNP — mais il suppose meubler et gérer. Le LLI prend l'avantage pour un achat familial long terme en zone très tendue, où la décote de loyer est compensée par une demande locative sans vacance et un prix d'entrée réduit de 8 %.

Posons un cas réaliste — T2 de 45 m² dans une métropole en zone A, via une SCI familiale à l'IR :

• Prix d'achat LLI : 220 000 € TTC (TVA 10 %) au lieu d'environ 240 000 € pour le lot équivalent en TVA pleine → économie immédiate ≈ 20 000 € ;
• Loyer plafonné 2026 : 14,64 €/m² × coefficient 1,12 ≈ 16,40 €/m², soit 738 €/mois hors charges (contre 830-870 € au prix du marché : décote de 10 à 15 %) ;
• Recettes annuelles : ≈ 8 850 € → rendement brut ≈ 4,0 % sur le prix LLI ;
• Crédit d'impôt taxe foncière : pour une TFPB d'environ 1 100 €/an, la créance remboursable ramène le rendement « corrigé » vers 4,4-4,5 % ;
• À déduire : charges de copropriété non récupérables, comptabilité de la SCI (≈ 500-1 000 €/an), assurance, et l'imposition des loyers entre les mains des associés.

Lecture honnête : le rendement net final se situe couramment entre 3 et 3,5 %, avec un risque locatif très faible (demande massive sous les plafonds de ressources en zone tendue) et un actif neuf sans travaux pendant des années. C'est un profil obligataire-immobilier, pas une machine à cash-flow : comparez-le à votre alternative réelle (LMNP ancien, assurance-vie, remboursement anticipé de crédit) avant de signer une VEFA sur plaquette.

La sortie est le point le moins documenté par les vendeurs, et le plus structurant pour votre décision :

• Pendant les 15 premières années : si la société cesse de louer dans les conditions du dispositif (revente du lot hors cadre, passage en meublé, dépassement des plafonds), un complément de TVA est exigible (article 284, II bis du CGI), calculé de façon dégressive selon l'ancienneté — la loi de finances pour 2026 a précisé ce barème en cas de cession. Le crédit d'impôt de taxe foncière s'arrête en parallèle ;
• À partir de la 16e année : la cession du logement est libre, l'avantage de TVA reste acquis ;
• La revente des parts de SCI plutôt que du bien est une voie de sortie parfois plus souple (le cadre LLI suit le logement, pas les associés), à faire valider par un notaire ou un avocat fiscaliste selon votre montage ;
• Fin du crédit d'impôt à 20 ans : au-delà, le bien redevient un investissement locatif ordinaire — libre à vous de le conserver en nu, de le passer en meublé ou de le vendre.

La règle de décision est simple : n'entrez en LLI que si votre horizon dépasse 15 ans. Pour un projet à 8-10 ans, le complément de TVA et la liquidité réduite mangent l'avantage initial — un LMNP ou un achat classique servira mieux le même objectif.