Revenus fonciers 2026 : définition, calcul, déclaration

Sur le papier, la définition tient en une phrase. En pratique, c'est là que se joue l'essentiel de la fiscalité d'un bailleur : le choix du régime, les charges qu'on a le droit de déduire, la ligne des prélèvements sociaux qu'on oublie systématiquement dans les calculs de rentabilité, et une déclaration qui se répartit entre trois formulaires (2042, 2044, 2072) selon votre situation. Ce guide reprend la chaîne complète : ce qui est un revenu foncier et ce qui n'en est pas, le calcul selon les deux régimes, la déclaration pas à pas et les cas particuliers qui font trébucher.

L'article 14 du Code général des impôts définit les revenus fonciers comme les revenus des propriétés bâties et non bâties qui ne sont pas rattachés à une activité professionnelle. Concrètement, entrent dans la catégorie :

• les loyers de locations nues : appartement, maison, mais aussi parking, cave, garage ou terrain loués isolément ;
• votre quote-part des revenus d'une SCI à l'IR ou de parts de SCPI — même si vous ne touchez pas directement le loyer, la part de résultat qui vous revient est un revenu foncier ;
• les recettes accessoires : droit d'affichage d'un panneau sur votre immeuble, redevance d'antenne-relais, subventions de l'Anah destinées à financer des charges déductibles ;
• les indemnités qui remplacent un loyer, notamment celles versées par une assurance loyers impayés.

Et voici ce qui n'est pas un revenu foncier, source des erreurs de déclaration les plus fréquentes :

• la location meublée, même occasionnelle : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec leurs propres régimes — voir notre guide de la fiscalité LMNP ;
• la sous-location : vous n'êtes pas propriétaire, les recettes sont des BNC (nu) ou des BIC (meublé) ;
• le logement que vous occupez ou prêtez gratuitement : aucun revenu imposable, mais aucune charge déductible non plus.

La frontière nu/meublé n'est pas cosmétique : elle change le formulaire, le mode de calcul, et des mécanismes entiers (le déficit foncier n'existe qu'en nu, l'amortissement qu'en meublé). Elle se détermine bail par bail, pas globalement.

Une fois vos recettes qualifiées de revenus fonciers, tout se joue sur le choix du régime d'imposition. Le tableau résume la mécanique — chaque régime a son guide dédié pour aller au fond.

La règle d'arbitrage tient en une ligne : additionnez vos charges réelles de l'année ; si elles dépassent 30 % de vos loyers, le réel gagne. Le détail des conditions, des exclusions et des pièges de l'option est dans notre guide du micro-foncier ; le fonctionnement complet du régime réel et de ses charges déductibles, dans celui du déficit foncier.

Un point que les simulateurs oublient : l'option pour le réel s'exerce simplement en déposant une déclaration 2044, mais elle vous engage trois ans. Ne basculez pas pour une seule grosse facture si vos charges retombent ensuite sous les 30 %.

Prenons un cas standard pour matérialiser l'écart. Léa loue un T2 nu 750 €/mois, soit 9 000 € de loyers annuels — sous le plafond des 15 000 €, elle a donc le choix du régime. Ses charges de l'année : 1 900 € d'intérêts d'emprunt et d'assurance emprunteur, 950 € de taxe foncière (hors part ordures ménagères), 180 € d'assurance PNO et GLI, 620 € de provisions de copropriété non récupérables et 1 400 € de remplacement du ballon d'eau chaude et de reprise d'étanchéité — 5 050 € de charges réelles, soit 56 % des loyers. Sa TMI est de 30 %.

Écart : 1 110 € par an en faveur du réel — sans compter les 6,8 points de CSG déductible qui viendront encore réduire le revenu global l'année suivante. Le simple fait d'avoir un crédit en cours et une copropriété suffit ici à franchir largement le seuil des 30 % de charges qui rend le micro perdant.

Contre-exemple express : le même T2 sans emprunt et sans travaux ne porterait que 1 750 € de charges (19 % des loyers). L'abattement forfaitaire de 30 % devient alors plus généreux que la réalité : le micro gagne, et sans la moindre ligne de comptabilité. C'est toute la logique de l'arbitrage — il se refait chaque année où votre situation change (fin de crédit, gros travaux, nouveau bien), en gardant en tête que l'option pour le réel engage trois ans.

C'est la ligne invisible des calculs de rentabilité : en plus du barème de l'impôt sur le revenu, vos revenus fonciers nets supportent 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Votre taux d'imposition réel n'est donc jamais votre TMI seule :

À TMI 30 %, près de la moitié de chaque euro de loyer net part en impôt. C'est ce chiffre-là — pas la TMI — qu'il faut brancher dans un calcul de rentabilité locative nette-nette.

Une consolation méconnue : la CSG est partiellement déductible. 6,8 points de la CSG payée sur vos revenus fonciers viennent en déduction de votre revenu global imposable l'année de leur paiement. L'administration pré-remplit normalement ce montant (case 6DE de la 2042) à partir de votre avis d'imposition — vérifiez-le, une ligne à zéro sur ce poste signifie que vous payez de l'impôt sur de l'impôt.

Au réel, la liste des charges déductibles est encadrée par l'article 31 du CGI. Les postes qui reviennent dans la quasi-totalité des déclarations 2044 :

• Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration : toiture refaite à l'identique, chaudière, ravalement, isolation, remplacement de fenêtres, réfection de salle de bains. Exclus : construction, reconstruction, agrandissement (toute création de surface) ;
• Intérêts et frais d'emprunt : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie ;
• Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire) ;
• Primes d'assurance : assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés ;
• Frais de gestion et de procédure : honoraires d'agence pour la gestion locative, frais de relance et de contentieux, plus un forfait de 20 € par local pour les frais divers ;
• Provisions pour charges de copropriété, avec régularisation l'année suivante une fois l'arrêté des comptes connu.

Quand les charges d'une année dépassent les loyers, le résultat devient négatif : c'est le déficit foncier, imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certaines rénovations énergétiques). Le mécanisme complet — ordre d'imputation, report sur 10 ans, clause des 3 ans — est détaillé dans notre guide du déficit foncier.

Réflexe à prendre : conservez factures et devis ventilés poste par poste. En cas de contrôle, l'administration raisonne ligne à ligne, et un devis global « rénovation » mêlant amélioration déductible et agrandissement non déductible se retoque en bloc.

Le formulaire dépend du régime et du mode de détention :

• Micro-foncier : une seule case. Reportez vos recettes brutes (loyers hors charges refacturées au locataire) en case 4BE de la 2042. L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement — ne déclarez surtout pas les 70 % vous-même, l'erreur ferait payer l'impôt sur un abattement déjà consommé.
• Régime réel : remplissez l'annexe 2044 (loyers encaissés, détail des charges par immeuble, calcul du résultat), puis reportez le résultat sur la 2042 : bénéfice en case 4BA, déficits en 4BB/4BC, stock de déficits antérieurs en case 4BD. La première année au réel, pensez à cocher l'annexe 2044 dans la liste des formulaires de la déclaration en ligne — elle n'apparaît pas par défaut.
• SCI à l'IR : la société dépose sa propre déclaration de résultat, la 2072, avant le début de la campagne des particuliers. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part : directement en case 4BA si la SCI est votre seule source foncière, via votre 2044 si vous détenez aussi des biens en direct.

Règle de base commune : les revenus fonciers se déclarent sur les loyers effectivement encaissés dans l'année, pas sur les loyers dus. Un loyer de décembre payé en janvier bascule sur l'année suivante ; un loyer impayé jamais encaissé n'a pas à être déclaré.

Quatre situations reviennent sans cesse dans les questions des bailleurs :

Indivision. Chaque indivisaire déclare sa quote-part des loyers et des charges, à hauteur de ses droits dans l'indivision. Le seuil du micro-foncier (15 000 €) s'apprécie sur la quote-part de chacun, pas sur le loyer total du bien.

Démembrement. C'est l'usufruitier qui perçoit les loyers, donc lui seul qui les déclare — et qui déduit les charges qu'il supporte. Le nu-propriétaire ne déclare rien ; au régime réel, il peut toutefois déduire certaines grosses réparations qu'il paie sur ses autres revenus fonciers.

Vacance locative. Pas de loyer, pas de revenu — mais les charges restent déductibles au réel si le logement est destiné à la location et que vous pouvez prouver vos diligences (annonces, mandat d'agence, niveau de loyer cohérent avec le marché). Un logement gardé vide sans démarche de relocation perd la déductibilité.

Loyers impayés. Comme la déclaration se fait sur les sommes encaissées, un loyer impayé n'est tout simplement pas imposé — il n'y a rien à « déduire ». Deux nuances : les indemnités versées par votre assurance loyers impayés, elles, sont imposables (elles remplacent le loyer) ; et les frais de procédure engagés contre le locataire sont déductibles au réel.

Vues et revues dans les déclarations de bailleurs :

1. Rester en micro-foncier avec des charges supérieures à 30 % des loyers — un crédit en cours suffit souvent à rendre le réel gagnant, et l'écart se compte en centaines d'euros par an ;
2. Déclarer une location meublée en revenus fonciers : mauvaise catégorie, mauvais régime, redressement possible dans les deux sens ;
3. Oublier les 17,2 % de prélèvements sociaux dans un calcul d'investissement — la rentabilité « après impôt » calculée à la TMI seule est fausse d'un tiers ;
4. Perdre le stock de déficits antérieurs en oubliant la case 4BD année après année ;
5. Déduire la totalité de la taxe foncière alors que la part ordures ménagères se récupère sur le locataire et n'est pas déductible ;
6. Oublier de réintégrer les régularisations de charges de copropriété : les provisions déduites une année se corrigent l'année suivante, dans les deux sens.

Dernier réflexe, en amont de la fiscalité : un loyer sous-évalué coûte plus cher que toutes les erreurs de déclaration réunies. Avant une mise en location ou un renouvellement, faites estimer le bien et son loyer de marché — c'est l'assiette de tout le reste.