Taxe d'habitation résidence secondaire : calcul et surtaxe 2026

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est le dernier vestige de la taxe d'habitation : supprimée pour toutes les résidences principales depuis 2023, elle reste due chaque année par le propriétaire (ou l'occupant au 1^er janvier) de tout logement meublé qui n'est pas sa résidence principale.

• Qui paie ? Celui qui dispose du logement au 1^er janvier — propriétaire, usufruitier ou locataire à l'année d'une résidence secondaire ;
• Combien ? Valeur locative cadastrale × taux communal, sans abattement pour charges de famille ;
• Le piège : dans ~3 700 communes en zone tendue, une majoration de 5 à 60 % peut s'ajouter (60 % à Paris) ;
• Quand ? Avis en octobre-novembre, paiement au 15 décembre (20 décembre en ligne).

Pour l'administration, tout logement meublé et habitable qui n'est pas déclaré comme résidence principale est une résidence secondaire : maison de vacances, pied-à-terre, logement gardé après une mutation, bien en cours de vente encore meublé… La taxe d'habitation résidence secondaire est établie pour l'année entière d'après la situation au 1^er janvier : vendre en février ne vous en dispense pas pour l'année en cours.

Trois précisions qui changent tout :

• Le meublé fait la taxe. Un logement vide de meubles n'est pas soumis à la THRS — mais il bascule alors dans le champ de la taxe sur les logements vacants (TLV en zone tendue, THLV ailleurs), souvent plus chère ;
• Le locataire à l'année d'une résidence secondaire la paie aussi. C'est l'occupant au 1^er janvier qui est redevable, pas nécessairement le propriétaire — le détail est dans notre guide de la taxe d'habitation en location meublée ;
• La déclaration d'occupation est obligatoire. Depuis 2023, chaque propriétaire doit déclarer l'usage de ses biens dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers » d'impots.gouv.fr, et signaler tout changement (nouvelle location, changement d'occupant). Omission = amende de 150 € par local.

La formule est la même que celle de l'ancienne taxe d'habitation :

THRS = valeur locative cadastrale (VLC) × taux global communal

La VLC est le loyer annuel théorique de votre bien selon le fisc — revalorisée chaque année par la loi de finances — et le taux est voté par la commune (plus, le cas échéant, l'intercommunalité et les syndicats). Contrairement à l'ancienne TH sur résidence principale, il n'y a ni abattement pour charges de famille, ni plafonnement selon le revenu.

Exemple complet pour une maison de vacances dont la VLC est de 4 000 € dans une commune au taux global de 25 %, classée en zone tendue avec une majoration votée de 30 % :

1. Taxe de base : 4 000 € × 25 % = 1 000 € ;
2. Majoration résidence secondaire : la part communale est majorée de 30 % — si la part communale représente 800 € des 1 000 €, la surtaxe ajoute 800 € × 30 % = 240 € ;
3. Total : 1 240 €, hors taxe GEMAPI et frais de gestion.

Le montant exact figure sur l'avis mis en ligne dans votre espace impots.gouv.fr fin octobre (mi-novembre si vous êtes mensualisé).

L'article 1407 ter du Code général des impôts autorise les communes où l'accès au logement est difficile à majorer de 5 à 60 % la part communale de la THRS. Depuis le décret de 2023, environ 3 700 communes sont éligibles — les grandes agglomérations, mais aussi la plupart des zones touristiques et littorales.

Pour savoir si votre commune majore : la liste des délibérations figure sur l'avis d'imposition lui-même, et le taux voté est public (délibérations municipales, généralement adoptées avant le 1^er octobre pour l'année suivante). Tendance lourde : le nombre de communes qui votent la majoration — et le taux maximal — augmente chaque année, surtout sur le littoral et en montagne.

Soyons clairs : il n'existe quasiment aucune exonération de la THRS elle-même. En revanche, trois situations permettent d'obtenir un dégrèvement de la majoration (la surtaxe de 5-60 %) sur réclamation :

• La contrainte professionnelle : vous êtes obligé de résider dans un second logement proche de votre emploi, distinct de votre résidence principale ;
• L'entrée en établissement de soins : vous conservez la jouissance de votre ancien domicile alors que vous vivez désormais en EHPAD ou en établissement de soins de longue durée ;
• L'impossibilité d'habiter le logement en résidence principale pour une cause étrangère à votre volonté (logement inhabitable, travaux lourds imposés…).

La demande se fait par réclamation depuis votre espace impots.gouv.fr, après réception de l'avis. Méfiez-vous des « astuces » qui circulent : retirer trois meubles ne suffit pas à échapper à la taxe (le fisc regarde si le logement est habitable en l'état), et une fausse déclaration d'occupation expose à redressement et amende.

Si la facture devient déraisonnable — ce qui arrive vite avec une majoration à 60 % —, trois leviers structurels existent :

• Louer à l'année. Un logement loué nu ou meublé comme résidence principale d'un locataire sort du champ de la THRS — et depuis 2023, le locataire ne paie plus de taxe d'habitation non plus. Voyez les étapes dans notre guide pour mettre son logement en location ;
• En faire votre résidence principale. Si vous y vivez réellement la majorité de l'année (le fisc croise adresse déclarée, consommations et factures), le logement échappe à la THRS — et votre ancien domicile y devient soumis ;
• Vendre. Quand la taxe s'ajoute à la taxe foncière et aux charges d'un bien peu utilisé, l'arbitrage patrimonial se pose. Gardez en tête la fiscalité de sortie : notre guide de la plus-value sur résidence secondaire détaille abattements et exonérations, et une estimation en ligne vous donne la valeur de marché en quelques minutes.

La THRS suit le calendrier d'automne des impôts locaux :

Le paiement en ligne est obligatoire au-delà de 300 €. La mensualisation reste possible pour lisser la charge — utile quand THRS et taxe foncière tombent à deux mois d'intervalle sur le même bien. N'oubliez pas non plus la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, adossée à la taxe foncière, qui reste due même pour un logement occupé quelques semaines par an.