Taxe d'ordures ménagères : qui paie, locataire ou propriétaire ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est due au fisc par le propriétaire (ou l'usufruitier) du logement : elle figure sur son avis de taxe foncière, et l'administration ne connaît que lui. Mais si le logement est loué, le propriétaire peut en demander le remboursement à son locataire : la TEOM fait partie des charges récupérables listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

En pratique, la répartition est donc la suivante :

• Le propriétaire paie la TEOM aux impôts, en même temps que sa taxe foncière, au dernier trimestre de l'année. Un locataire ne peut jamais être poursuivi directement par le fisc pour cette taxe.
• Le locataire rembourse la TEOM au propriétaire, via les provisions mensuelles de charges puis la régularisation annuelle, ou sur demande ponctuelle avec justificatif.
• Les frais de gestion de la fiscalité locale restent à la charge du propriétaire : seule la ligne « TEOM » de l'avis de taxe foncière est récupérable, jamais les frais ajoutés par l'administration.

Cette règle vaut pour les locations vides comme meublées à usage de résidence principale. Elle s'articule avec l'ensemble des charges locatives récupérables, dont la TEOM est souvent le poste le plus important après l'eau et le chauffage collectif.

Selon votre commune, le financement de la collecte des déchets prend l'une de ces formes — et les règles de récupération diffèrent légèrement :

• La TEOM (taxe) : le cas le plus répandu. Elle est adossée à la taxe foncière et calculée sur 50 % de la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par le taux voté par la commune ou l'intercommunalité. Elle est due même si vous n'utilisez pas le service de collecte — c'est une taxe, pas une redevance. Récupérable sur le locataire.
• La REOM (redevance) : choisie par certaines intercommunalités, elle est facturée à l'usager du service — donc directement à l'occupant du logement, propriétaire ou locataire. Si le locataire la reçoit à son nom, il la paie directement : il n'y a rien à récupérer. Son montant dépend du service rendu (taille du foyer, volume du bac).
• La TEOM incitative (TEOMi) : une part variable s'ajoute à la TEOM selon la quantité de déchets produite (levées de bac, pesée, sacs). La part incitative suit le même régime que la TEOM : récupérable sur le locataire.

Pour savoir ce qui s'applique chez vous : regardez l'avis de taxe foncière (colonne TEOM) ou les factures de l'intercommunalité (REOM). Une commune ne peut pas cumuler TEOM et REOM.

La récupération obéit à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Deux mécanismes possibles :

1. Par les provisions mensuelles de charges (le plus courant)

La TEOM est intégrée dans les provisions pour charges payées chaque mois par le locataire, puis fait l'objet de la régularisation annuelle : le bailleur compare les provisions encaissées au total des charges réelles justifiées (dont la TEOM de l'avis de taxe foncière) et rembourse ou réclame la différence.

2. Par demande ponctuelle

Le bailleur peut aussi réclamer la TEOM en une fois, dès réception de son avis de taxe foncière (octobre-novembre). C'est fréquent en location meublée au forfait de charges… sauf que justement, en forfait de charges, rien n'est récupérable en plus : le forfait est réputé tout couvrir, TEOM comprise. Vérifiez votre bail.

Les justificatifs obligatoires

• Copie de l'avis de taxe foncière faisant apparaître la ligne « taxe d'enlèvement des ordures ménagères » — vous pouvez masquer les autres informations. Sans ce justificatif, le locataire est en droit de contester.
• Un décompte précisant le calcul (montant, prorata d'occupation le cas échéant).

Délai pour agir : la prescription est de 3 ans (loi du 6 juillet 1989, art. 7-1). Un bailleur peut donc rattraper jusqu'à trois années de TEOM non refacturées — et un locataire peut réclamer le remboursement d'un trop-perçu sur la même durée. Pensez à documenter chaque régularisation par une quittance détaillant loyer et charges.

Le calcul du montant récupérable tient en trois règles :

• Seule la ligne TEOM est récupérable — pas les frais de gestion de la fiscalité locale qui s'y ajoutent sur l'avis (ils restent au propriétaire), et évidemment pas la taxe foncière elle-même.
• Prorata temporis : si le locataire n'a pas occupé le logement toute l'année civile, on ne lui refacture que la part correspondant à sa durée d'occupation. La TEOM étant établie pour l'année entière au nom du propriétaire au 1er janvier, c'est au bailleur de faire le prorata entre locataires successifs — le fisc n'en tient pas compte.
• Prorata de surface en immeuble collectif : quand l'avis porte sur un immeuble entier détenu par un même bailleur, la TEOM se répartit entre logements, généralement au prorata des valeurs locatives ou des tantièmes.

Exemple chiffré

TEOM sur l'avis de taxe foncière : 240 €. Frais de gestion : 19 €. Le locataire est entré le 1er avril.

• Montant récupérable de base : 240 € (les 19 € de frais restent au bailleur).
• Occupation du 1er avril au 31 décembre = 9 mois → 240 € × 9/12 = 180 € récupérables.
• Si un précédent locataire a occupé janvier-février, le bailleur peut lui réclamer 240 € × 2/12 = 40 € (dans la limite de la prescription de 3 ans). Le mois de mars, vacant, reste à la charge du bailleur.

Bon réflexe côté bailleur : anticiper la TEOM dans le calcul des provisions dès la signature du bail de location (TEOM annuelle ÷ 12 ajoutée à la provision mensuelle), pour éviter une régularisation douloureuse en fin d'année.

Les litiges TEOM sont fréquents et portent presque toujours sur les mêmes points :

• Le bailleur réclame « la taxe foncière » : c'est illégal en bail d'habitation — seule la TEOM est récupérable. Le locataire doit demander le détail et refuser tout montant excédant la ligne TEOM.
• Pas de justificatif : sans copie de l'avis de taxe foncière, le locataire peut suspendre le remboursement jusqu'à production de la pièce.
• Frais de gestion inclus : à déduire systématiquement. Sur un avis, la TEOM et ses frais de gestion sont des lignes distinctes — comparez.
• Pas de prorata appliqué : un locataire entré en cours d'année ne doit que sa quote-part.
• Rattrapage au-delà de 3 ans : prescrit, le locataire peut refuser.

En cas de désaccord persistant : lettre recommandée avec mise en demeure, puis saisine gratuite de la commission départementale de conciliation, et en dernier recours le juge des contentieux de la protection. Dans l'immense majorité des cas, la production de l'avis de taxe foncière et un calcul transparent suffisent à éteindre le litige.

Côté propriétaire, ne confondez pas ce sujet avec la contestation de la TEOM elle-même auprès du fisc (erreur de valeur locative, local non desservi par la collecte) : c'est une réclamation fiscale, à adresser au centre des impôts fonciers avant le 31 décembre de l'année suivant celle de l'imposition.

Quelques situations qui sortent du schéma standard :

• Colocation : la TEOM se récupère sur les colocataires comme les autres charges — répartition libre entre eux (souvent à parts égales), le bailleur pouvant réclamer le tout à chacun s'il y a clause de solidarité.
• Location meublée au forfait de charges : le forfait couvre tout, TEOM incluse. Impossible de la refacturer en plus. Au réel, elle se récupère comme en location vide.
• Bail mobilité : charges obligatoirement au forfait → TEOM non récupérable séparément.
• Logement vacant : la TEOM reste due par le propriétaire. Une exonération est possible sur réclamation en cas de vacance involontaire de plus de 3 mois d'un logement normalement destiné à la location (conditions strictes : vacance indépendante de la volonté du propriétaire, portant sur la totalité du local).
• Location saisonnière / courte durée : la TEOM n'est pas récupérable poste par poste sur des occupants de passage ; elle est intégrée économiquement dans le prix des nuitées.
• Bail commercial : tout dépend du contrat — la refacturation de la TEOM doit être expressément prévue dans l'inventaire des charges du bail (voir notre guide des charges et taxes en bail commercial).

À retenir : la TEOM est un impôt du propriétaire mais un coût du locataire. La refacturation est un droit du bailleur, pas un automatisme — elle exige un justificatif, un calcul au prorata et l'exclusion des frais de gestion. Bien gérée dès le bail (provisions calibrées), elle ne génère aucun litige.