Taxe sur les logements vacants 2026 : taux, zones, exonérations

Deux taxes distinctes visent les logements vides, et on ne peut jamais payer les deux :

• La TLV (taxe annuelle sur les logements vacants) : automatique dans les communes des zones tendues définies par décret — agglomérations de plus de 50 000 habitants en déséquilibre offre/demande, élargies en 2023 à quelque 2 200 communes touristiques supplémentaires (littoral, montagne). Environ 3 700 communes sont concernées en 2026 ;
• La THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants) : dans les autres communes, sur délibération du conseil municipal, pour les logements vacants depuis plus de 2 ans.

Pour savoir si votre commune est en zone TLV, le simulateur officiel de service-public.fr donne la réponse à partir du code postal. Le redevable est le propriétaire (ou l'usufruitier) au 1^er janvier de l'année d'imposition.

Un logement est vacant au sens de la TLV s'il cumule trois critères :

1. Il est habitable : clos, couvert, pourvu des équipements de base (électricité, eau, sanitaires). Un local impropre à l'habitation sans travaux importants n'est pas taxable ;
2. Il est non meublé — ou insuffisamment meublé pour permettre une occupation. Un logement meublé, même inoccupé, relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pas de la TLV ;
3. Il est inoccupé depuis au moins un an au 1^er janvier de l'année d'imposition (deux ans pour la THLV). Une occupation de plus de 90 jours consécutifs dans l'année interrompt la vacance.

L'administration s'appuie sur la déclaration d'occupation des biens immobiliers (obligatoire pour tous les propriétaires depuis 2023, sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ») et sur les consommations d'énergie. D'où l'importance de tenir cette déclaration à jour : un logement déclaré vacant par oubli — alors qu'il est loué ou occupé — génère une taxation automatique qu'il faudra contester.

Attention au faux bon plan du « meublage de façade » : meubler sommairement un logement pour basculer vers la taxe résidence secondaire ne réduit pas toujours la facture — dans les zones tendues, la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (jusqu'à +60 %) peut coûter aussi cher que la TLV.

La TLV se calcule sur la valeur locative cadastrale du logement (la même base que la taxe foncière), revalorisée chaque année :

Exemple : un appartement dont la valeur locative cadastrale est de 6 000 € génère une TLV de 1 020 € la première année, puis 2 040 € par an ensuite — s'ajoutant à la taxe foncière. Sur trois ans de vacance, la note dépasse 5 000 € : la vacance volontaire est devenue un luxe.

Des frais de gestion de 9 % s'ajoutent au montant de la taxe. L'avis arrive en fin d'année (novembre-décembre), payable comme la taxe foncière. À noter : les taux ont doublé en 2023 (de 12,5/25 % à 17/34 %) et le périmètre s'est fortement élargi — beaucoup de propriétaires de communes touristiques ont découvert la taxe à cette occasion.

Cinq situations échappent légalement à la taxe :

• La vacance involontaire : le logement est proposé à la location ou à la vente au prix du marché sans trouver preneur. Conservez les preuves : mandats d'agence, annonces datées, visites, baisses de prix successives. Un bien affiché 30 % au-dessus du marché ne passe pas — comparez avec les prix constatés dans votre ville ;
• Les travaux importants : le logement nécessite, pour être habitable, des travaux dont le montant dépasse 25 % de sa valeur vénale (devis à l'appui) ;
• L'occupation partielle : plus de 90 jours consécutifs d'occupation dans l'année ;
• La résidence secondaire meublée : soumise à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, donc hors TLV (mais gare à la majoration en zone tendue) ;
• La vacance indépendante de la volonté au sens large : succession en cours, logement destiné à disparaître (expropriation, démolition), occupation illégale empêchant la jouissance.

L'exonération n'est pas automatique : la taxe est émise, et c'est à vous de la contester avec justificatifs — d'où la section suivante.

Vous recevez un avis de TLV que vous estimez injustifié ? La procédure :

1. Réclamation écrite auprès de votre service des impôts des particuliers (via la messagerie sécurisée impots.gouv.fr ou par courrier), avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement ;
2. Joignez les preuves : bail ou quittances si le logement était loué, factures d'énergie montrant une consommation normale, mandats et annonces pour la vacance involontaire, devis pour les gros travaux, acte de vente si le bien a été cédé ;
3. Demandez le sursis de paiement dans la réclamation si la somme est importante — sinon, payez puis faites-vous rembourser ;
4. En cas de rejet, recours possible devant le tribunal administratif dans les 2 mois.

Les motifs qui gagnent le plus souvent : logement en réalité occupé (déclaration d'occupation mal renseignée), vacance involontaire documentée, et travaux lourds justifiés. Les réclamations aboutissent d'autant mieux que le dossier de preuves est constitué au fil de l'eau — pas reconstruit deux ans après.

La meilleure contestation reste de faire disparaître le fait générateur. Quatre stratégies selon votre situation :

• Louer en classique : la solution évidente — un bail d'un an (meublé) ou trois ans (vide) supprime la taxe et génère du revenu. Notre checklist mettre son logement en location couvre le parcours complet, et l'estimation de loyer en ligne donne le juste prix ;
• Louer en solidaire ou en intermédiation : dispositifs type Loc'Avantages — loyer plafonné contre réduction d'impôt et sécurisation, la vacance est couverte et l'image fiscale du bien assainie ;
• Vendre : si le bien ne se loue pas au prix du marché, c'est souvent que le marché locatif local est le vrai problème. Un bien vacant se vend décoté ; un bien loué ou libéré propre se valorise mieux — notre guide valeur vénale aide à fixer le bon prix ;
• Rénover pour louer : pour les passoires énergétiques interdites de location (DPE G depuis 2025), la rénovation est le passage obligé — les travaux > 25 % de la valeur vénale exonèrent de TLV pendant le chantier.

Le législateur a conçu la TLV pour rendre la vacance plus chère que la mise en location : à 34 % de la valeur locative par an, il a largement réussi. Le statu quo est la seule option qui ne fonctionne plus.