Assurance PNO : obligatoire ou pas, garanties et prix (2026)

L'assurance PNO (propriétaire non occupant) couvre un logement que vous possédez sans l'habiter : loué, vacant ou prêté. Ce qu'il faut retenir :

• Obligatoire uniquement en copropriété — depuis la loi ALUR (2014), tout copropriétaire non occupant doit être assuré au minimum en responsabilité civile ;
• Fortement recommandée partout ailleurs — c'est la seule couverture qui joue quand le logement est vide ou que l'assurance du locataire fait défaut ;
• Budget modéré : 60 à 250 € par an pour un logement standard, selon surface et garanties ;
• 100 % déductible de vos revenus fonciers au régime réel ;
• Non récupérable sur le locataire, contrairement à certaines charges.

À ne pas confondre avec la garantie loyers impayés (GLI) : la PNO protège le bien, la GLI protège vos loyers. Les deux se complètent.

L'assurance propriétaire non occupant est une multirisque habitation adaptée au bailleur : elle assure le logement lui-même et votre responsabilité de propriétaire, indépendamment de ce que fait (ou ne fait pas) l'occupant. Elle intervient typiquement dans quatre situations :

• Logement loué : elle prend le relais quand le sinistre relève du propriétaire (vice de construction, défaut d'entretien, sinistre parti des parties privatives sans faute du locataire) ou quand l'assurance du locataire est absente ou insuffisante ;
• Logement vacant : entre deux locataires ou pendant des travaux, plus aucune assurance d'occupant ne joue — un dégât des eaux dans un appartement vide peut ruiner l'étage du dessous, et c'est vous qui payez sans PNO ;
• Occupation à titre gratuit : un proche logé gratuitement n'a souvent aucune assurance habitation à son nom ;
• Location saisonnière ou meublée de courte durée, où les occupants successifs ne sont jamais assurés pour le logement.

Concrètement, tout bailleur qui met un bien en location devrait l'inscrire dans sa check-list au même titre que les diagnostics — notre guide mettre son logement en location la place parmi les étapes à ne pas sauter.

La réponse dépend d'un seul critère : la copropriété.

En copropriété : oui, c'est obligatoire. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire — occupant ou non — de s'assurer au minimum en responsabilité civile. Un copropriétaire bailleur ou dont le lot est vacant doit donc souscrire une PNO, au moins pour ce volet RC. Le syndic peut exiger l'attestation, et certains règlements de copropriété vont plus loin.

Hors copropriété (maison individuelle) : non, mais… Aucun texte n'oblige le propriétaire d'une maison louée à s'assurer. Trois scénarios font pourtant regretter l'économie de 100 € par an :

• La vacance : maison vide 4 mois entre deux locataires, un incendie électrique se déclare — aucune assurance ne couvre, la perte est intégrale ;
• Le locataire non assuré : malgré l'obligation légale du locataire de s'assurer, 2 à 5 % des logements loués ne le sont pas (oubli, résiliation pour impayé de prime). Le recours contre un locataire insolvable ne reconstruit pas une toiture ;
• Le vice de construction ou le défaut d'entretien : si le sinistre vient du bâti (canalisation vétuste, toiture), c'est la responsabilité du propriétaire qui est engagée — l'assurance du locataire ne paiera pas à votre place.

Référence officielle : la fiche « assurance du logement par le propriétaire » de service-public.fr.

Que risque un copropriétaire bailleur sans PNO ? Il n'existe pas d'amende administrative, mais la sanction réelle est double : le syndic peut souscrire une assurance pour son compte et à ses frais (prime majorée, répercutée sur ses charges), et surtout, en cas de sinistre, il répond sur son patrimoine personnel des dommages causés aux tiers. Une fuite qui traverse trois étages se chiffre vite en dizaines de milliers d'euros — l'économie de prime ne tient pas la comparaison.

Les contrats PNO se ressemblent dans leur structure : un socle multirisque, des options. Le tableau qui suit distingue ce qui est quasi systématique de ce qui se paie en plus :

Attention aux plafonds de garantie mobilière si vous louez meublé : le mobilier d'un logement loué meublé (bail meublé) doit être explicitement couvert, sinon vous réassurez une coquille vide.

Un logement loué en copropriété est couvert par trois assurances qui s'empilent sans se remplacer. Comprendre la répartition évite à la fois les trous de garantie et les doublons payés deux fois :

Exemple qui départage tout : une fuite. Si elle vient de la machine à laver du locataire → MRH du locataire. D'une canalisation privative vétuste dans votre mur → PNO. De la colonne commune de l'immeuble → assurance de la copropriété. En cas de doute, les conventions inter-assureurs (IRSI) organisent les recours entre compagnies — mais uniquement entre assurances existantes : chaque couche manquante devient un litige à vos frais.

Bon à savoir : la prime PNO n'est pas une charge récupérable sur le locataire, contrairement à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères — la liste exacte est dans notre guide des charges locatives récupérables.

La PNO est l'une des assurances les moins chères du marché immobilier : comptez 60 à 130 € par an pour un studio ou un T2, 100 à 250 € pour un T3-T4 ou une maison en garanties socle. Les formules premium (protection juridique, défaut d'assurance du locataire, mobilier étendu) montent à 300-400 €.

Ce qui fait varier la prime :

• La surface et le type de bien — premier critère tarifaire, une maison coûte plus cher qu'un appartement à surface égale (toiture, extérieurs) ;
• La localisation — zones inondables, communes à sinistralité vol élevée ;
• L'usage — location nue, meublée, saisonnière (la courte durée est plus tarifée), vacance prolongée à déclarer ;
• Les franchises et plafonds — une prime 30 % moins chère cache souvent une franchise doublée ;
• Le niveau d'options retenu.

Ordre de grandeur à retenir : la PNO représente moins de 2 % d'un loyer annuel type. Rapportée au risque couvert (reconstruction, RC illimitée en pratique), c'est l'assurance au meilleur ratio du portefeuille d'un bailleur.

Fourchettes indicatives 2026 par type de bien (garanties socle, franchise standard) :

1. La garantie vacance : certains contrats excluent les sinistres au-delà de 30, 60 ou 90 jours d'inoccupation — précisément la période où la PNO sert le plus. Vérifiez le délai et déclarez les vacances longues ;
2. Les exclusions de vétusté : un contrat qui exclut les dégâts des eaux sur canalisations de plus de X années vide la garantie de sa substance sur un immeuble ancien ;
3. Le doublon avec l'assurance de la copropriété : si le règlement prévoit une assurance immeuble étendue « pour le compte de qui il appartiendra », inutile de payer deux fois la même couverture des embellissements — ajustez les garanties, pas le principe de la PNO ;
4. Le sort du mobilier en location meublée : plafond dédié et inventaire à jour ;
5. Les délais et modalités d'indemnisation : vétusté déduite ou valeur à neuf, expertise systématique ou sur seuil.

Méfiez-vous du réflexe « meilleur contrat » : le bon contrat dépend de votre bien (copro ou maison, meublé ou nu, tension locative). Comparez toujours à garanties équivalentes, franchise incluse — pas au prix affiché.

La souscription d'une PNO se fait en ligne en quelques minutes : adresse du bien, surface, année de construction, usage locatif, options. Aucune visite, aucun questionnaire médical — mais trois réflexes au moment de remplir :

• Déclarez l'usage exact (nu, meublé, saisonnier, vacant) : une PNO souscrite pour une location nue peut refuser un sinistre survenu pendant une exploitation Airbnb ;
• Datez la vacance quand le logement est vide : la plupart des contrats demandent une déclaration au-delà de 60 ou 90 jours d'inoccupation ;
• Transmettez l'attestation au syndic si le bien est en copropriété — c'est lui qui contrôle l'obligation ALUR.

Pour changer d'assureur : après un an de contrat, la résiliation infra-annuelle (loi Hamon) s'applique aux contrats d'habitation — le nouvel assureur gère la résiliation de l'ancien, sans frais ni pénalité, avec continuité de couverture. Avant un an, seules les échéances et les motifs légaux (vente du bien, hausse de tarif non justifiée) permettent de sortir.

En cas de vente du bien, le contrat ne suit pas automatiquement l'acheteur comme une assurance auto : signalez la vente à l'assureur dès la signature de l'acte — la prime est remboursée au prorata.

La prime d'assurance PNO est une charge intégralement déductible de vos revenus fonciers si vous déclarez au régime réel (ligne 223 « primes d'assurance » de la déclaration 2044). À l'inverse, au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes vos charges, PNO comprise : aucune déduction supplémentaire possible.

En location meublée (LMNP au réel), la prime se déduit également comme charge d'exploitation. Un contrat PNO à 150 €/an ne coûte donc réellement que 70 à 100 € après effet fiscal pour la plupart des bailleurs au réel — un argument de plus pour ne pas faire l'impasse.

Dernier conseil : archivez l'avis d'échéance chaque année avec vos justificatifs fiscaux, et si vous mettez le bien en location pour la première fois, calez le loyer sur le marché réel avec notre estimation de loyer gratuite — la prime PNO se rentabilise en quelques euros de loyer mensuel bien calibré.