Charges locatives 2026 : la liste des charges récupérables

Les charges locatives récupérables sont les dépenses payées par le propriétaire mais refacturables au locataire, parce qu'elles correspondent à des services dont le locataire profite directement. Leur liste est fixée limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur, quelles que soient les clauses du bail.

Trois grandes familles :

• les dépenses liées à l'usage du logement et de l'immeuble (eau, énergie des communs, ascenseur) ;
• les menues réparations et l'entretien courant des parties communes ;
• les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, balayage).

Une clause du bail qui mettrait à la charge du locataire des dépenses hors décret (grosses réparations, honoraires de gestion, assurance de l'immeuble…) est réputée non écrite : le locataire peut réclamer le remboursement des sommes indûment versées pendant 3 ans.

Voici les postes du décret 87-713, tels qu'ils apparaissent dans un décompte de charges d'immeuble :

La ligne de partage est constante : l'usage et l'entretien courant se refacturent, l'investissement et les grosses réparations non (ces dernières relèvent de l'article 606 du Code civil, comme en matière commerciale).

Les erreurs les plus fréquentes dans les décomptes — et les plus faciles à contester pour un locataire attentif :

• Honoraires du syndic et frais de gestion locative : jamais récupérables, même partiellement ;
• Assurance de l'immeuble (multirisque, PNO) ;
• Travaux : ravalement, toiture, remplacement de chaudière ou d'ascenseur, mise aux normes, rénovation énergétique — y compris quand ils génèrent des économies pour le locataire ;
• Taxe foncière (seule la TEOM qui y figure en annexe est récupérable) ;
• Salaire du gardien au-delà des quotités légales : 75 % maximum s'il assure l'entretien des communs et la sortie des poubelles, 40 % s'il n'assure qu'une des deux tâches, 0 % s'il ne fait ni l'un ni l'autre ;
• Frais de relance et de quittancement : la quittance est gratuite par la loi — notre générateur de quittance le rappelle.

En copropriété, le relevé annuel du syndic distingue les charges récupérables : c'est la base fiable pour construire le décompte du locataire.

En location vide, les charges se paient par provisions mensuelles avec régularisation au moins une fois par an :

1. Fixer la provision : sur la base des résultats de l'année précédente ou du budget prévisionnel de la copropriété. Une provision délibérément sous-évaluée (pour afficher un « loyer charges comprises » attractif) se paie au moment de la régularisation ;
2. Régulariser chaque année : comparer les provisions encaissées aux dépenses récupérables réelles. Trop-perçu → remboursement au locataire ; moins-perçu → complément dû par le locataire ;
3. Justifier : un mois avant la régularisation, le bailleur communique le décompte par nature de charges et, en immeuble collectif, le mode de répartition. Les pièces justificatives (factures, contrats) restent consultables 6 mois ;
4. Délai de reprise : le bailleur peut réclamer un rattrapage de charges sur 3 ans, y compris après le départ du locataire. Mais si la régularisation n'a pas été faite avant le terme de l'année civile suivant l'année d'exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.

Le calendrier annuel du bailleur (régularisation, révision IRL, attestations) est l'un des documents du Pack bailleur 2026 :

En location meublée (et en colocation, quel que soit le bail), le bailleur peut choisir entre provisions avec régularisation et forfait de charges :

• Le forfait est versé avec le loyer, sans régularisation possible : ni complément si les charges réelles dépassent le forfait, ni remboursement dans l'autre sens ;
• Son montant doit rester proportionné aux charges réelles : un forfait manifestement disproportionné peut être réduit par le juge ;
• Il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer (indexation IRL — voir notre guide de l'IRL 2026).

Le forfait simplifie la gestion (pas de décompte annuel) mais transfère le risque au bailleur : si la copropriété vote des budgets en hausse, la différence reste pour lui. En pratique : forfait pour les petites surfaces au décompte simple, provisions dès que le chauffage collectif ou l'ascenseur pèsent dans les charges. Le choix vide/meublé se joue aussi sur ce terrain — comparatif complet dans louer vide ou meublé.

Côté locataire comme côté bailleur, les charges sont le premier motif de friction après le dépôt de garantie :

• Prescription de 3 ans dans les deux sens : le bailleur peut rattraper des charges omises, le locataire peut réclamer des charges indûment payées ;
• Demande de justificatifs : un locataire peut exiger le décompte et consulter les factures ; un refus du bailleur fragilise toute la régularisation ;
• Retenue sur dépôt de garantie : en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt en attendant l'arrêté annuel des comptes, à régulariser ensuite — les règles complètes sont dans notre guide du dépôt de garantie ;
• Parcours de résolution : lettre recommandée, puis commission départementale de conciliation (gratuite), puis juge des contentieux de la protection. La plupart des dossiers se règlent au stade de la conciliation quand le décompte est produit.

Quatre pratiques évitent 90 % des litiges de charges :

1. Calez la provision sur le réel : reprenez le dernier décompte du syndic, isolez les postes récupérables, divisez par 12. Une provision juste vous évite les régularisations douloureuses et les vacances de trésorerie ;
2. Régularisez chaque année, sans exception : c'est une obligation, et les rattrapages tardifs sur 3 ans créent des conflits et un droit à l'échelonnement pour le locataire ;
3. Archivez les justificatifs : relevé du syndic, avis de TEOM, contrats d'entretien — 6 mois de mise à disposition minimum après le décompte ;
4. Anticipez l'impact rendement : les charges non récupérables (travaux, honoraires, assurance PNO) pèsent directement sur votre rentabilité nette. Intégrez-les dans votre calcul avec notre simulateur de rentabilité locative.