Vente à terme immobilière : calcul, garanties, fiscalité vendeur

La vente à terme est une vente immobilière dont le prix est payé en deux temps : un bouquet versé le jour de l'acte, puis des mensualités réparties sur une durée fixée d'avance, le plus souvent entre dix et vingt ans. La propriété est transférée à la signature, comme dans n'importe quelle vente ; ce qui change, c'est que vous accordez un délai de paiement à votre acheteur. Le Code civil le dit en une phrase : l'obligation est à terme « lorsque son exigibilité est différée jusqu'à la survenance d'un événement futur et certain » (article 1305). Ce mot, certain, est toute la différence avec le viager : la durée ne dépend pas de votre espérance de vie, elle est écrite dans l'acte.

Concrètement, vous savez dès le départ combien vous toucherez, quand, et jusqu'à quelle date. Si vous décédez avant la fin, les mensualités restantes sont dues à vos héritiers. Si vous vivez bien au-delà, l'acheteur ne vous doit plus rien après la dernière échéance. Il n'y a pas d'aléa, donc pas de contrat aléatoire, donc aucune des règles qui fragilisent le viager — comme la nullité de la rente constituée sur une personne décédée dans les vingt jours de la vente (article 1975) — ne s'applique.

Vente à terme libre ou occupée : qui habite le bien ?

Dans la vente à terme libre, l'acheteur prend possession du bien dès l'acte, l'habite ou le loue, et vous paie le prix plein. C'est la formule des vendeurs qui partent, qui ont déjà un autre logement, ou qui vendent un bien locatif. Dans la vente à terme occupée, vous restez dans le logement en vous réservant un droit d'usage et d'habitation (DUH), pour une durée déterminée — souvent la même que celle des mensualités — ou votre vie durant. Le prix est alors réduit d'une décote d'occupation, et l'acheteur attend votre départ pour disposer du bien.

Un point que les plaquettes oublient : le droit d'usage et d'habitation est strictement personnel. L'article 631 du Code civil est sans nuance : « l'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre ». Si vous devez quitter le logement pour une maison de retraite, vous ne pourrez pas le mettre en location pour financer l'hébergement, contrairement à un usufruitier. Il faut donc prévoir dans l'acte une clause de libération anticipée : si vous partez avant le terme du DUH, l'acheteur récupère le bien plus tôt et vous verse en contrepartie une majoration des mensualités ou un complément de prix convenu d'avance. Sans cette clause, votre départ enrichit l'acheteur sans rien vous rapporter. Sur ce que vaut un droit d'occupation réservé, voyez aussi notre guide pour vendre une maison en gardant l'usufruit.

Le calcul d'une vente à terme part toujours de la valeur vénale du bien libre, celle qu'un acheteur comptant paierait aujourd'hui. On en déduit, si la vente est occupée, la valeur de votre droit d'usage et d'habitation ; on fixe un bouquet ; le solde est divisé par le nombre de mois convenu. Chaque paramètre est négociable, et chacun protège ou expose le vendeur.

Deux exemples chiffrés, du point de vue du vendeur

Vente à terme libre. Maison estimée 300 000 €. Bouquet de 60 000 € à l'acte (20 %), solde de 240 000 € réparti sur 180 mois : 1 333 € par mois pendant quinze ans, indexés chaque année. Le jour de la signature, le notaire prélève l'impôt de plus-value calculé sur 300 000 €, pas sur 60 000 € — s'il s'agit d'une résidence secondaire, c'est le premier chiffre à vérifier avant de fixer le bouquet.

Vente à terme occupée. Même maison, vous conservez un droit d'usage et d'habitation de dix ans. Valeur locative retenue : 1 000 € par mois, soit une décote d'occupation d'environ 90 000 € après actualisation. Prix occupé : 210 000 €. Bouquet de 30 000 €, solde de 180 000 € sur 120 mois : 1 500 € par mois pendant dix ans, le temps du DUH. À la 121^e échéance, le bien est libre et entièrement payé. Vous avez touché 210 000 € et habité gratuitement dix ans ; l'acheteur a acquis le bien sans crédit bancaire. Les ordres de grandeur du calcul d'un viager occupé servent de point de comparaison : à bien égal, la vente à terme donne un total connu, le viager un total qui dépend de votre longévité.

On vous présentera souvent la vente à terme comme « un viager sans aléa ». C'est juste, mais incomplet : elle se distingue aussi du crédit vendeur immobilier, où vous prêtez une partie du prix à l'acheteur, et de la vente à réméré, où vous vendez avec faculté de rachat. Le tableau résume ce qui change pour vous.

Le choix se fait donc sur deux questions : avez-vous besoin de l'intégralité du prix maintenant, et voulez-vous que ce bien laisse quelque chose à vos héritiers ? Si la réponse est « non » puis « oui », la vente à terme est la formule qui correspond. Si vous cherchez un revenu garanti jusqu'à la fin de vos jours quoi qu'il arrive, le viager libre ou occupé reste plus adapté, avec le pari qu'il comporte.

Une vente à terme se signe obligatoirement devant notaire, par acte authentique : c'est une vente d'immeuble, elle doit être publiée au service de la publicité foncière, et c'est cette publication qui rend vos garanties opposables à tous. La formule « vente à terme entre particuliers » ne désigne donc pas une vente sans notaire, mais une vente sans agence ni intermédiaire viager — ce qui est parfaitement possible, et évite une commission.

L'acte doit contenir, en plus des mentions habituelles d'une vente : le prix total, le bouquet, le nombre et le montant des mensualités, l'indice et la date de révision, la durée et l'étendue du droit d'usage et d'habitation si la vente est occupée, la répartition des charges et de la taxe foncière, et surtout les trois protections qui suivent.

L'hypothèque légale spéciale du vendeur

Depuis la réforme des sûretés entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, l'ancien privilège du vendeur s'appelle hypothèque légale spéciale : l'article 2402 du Code civil garantit sur l'immeuble vendu « la créance du prix de vente ». Le notaire l'inscrit au moment de la publication de la vente. Elle vous donne, si l'acheteur ne paie plus, le droit de faire saisir et vendre le bien et d'être payé avant les autres créanciers. Vérifiez que l'inscription est bien prise pour le montant total du solde dû, intérêts et indexation compris. Notre article sur l'hypothèque sur une maison détaille le rang et la durée de ces inscriptions.

La clause résolutoire expresse

L'article 1654 permet à tout vendeur impayé de demander au juge la résolution de la vente. La clause résolutoire expresse de l'article 1656 va plus loin : si l'acte stipule qu'à défaut de paiement dans le terme convenu la vente sera résolue de plein droit, l'acheteur peut encore payer tant qu'il n'a pas reçu de sommation, mais après celle-ci « le juge ne peut pas lui accorder de délai ». En clair, vous reprenez le bien sans débat sur l'opportunité. L'acte doit préciser le sort des sommes déjà versées : il est d'usage que le vendeur conserve le bouquet et une partie des mensualités à titre d'indemnité, le reste étant restitué sous déduction d'une indemnité d'occupation.

L'assurance décès-invalidité de l'acheteur

Si l'acheteur décède ou devient invalide, sa dette ne disparaît pas, mais sa succession n'aura pas forcément les moyens de la payer. Exigez une assurance décès-invalidité souscrite sur sa tête, pour le capital restant dû, avec vous comme bénéficiaire, et une clause imposant son maintien pendant toute la durée des paiements. C'est la garantie que les banques prennent systématiquement ; vous êtes dans leur position.

Les frais de notaire d'une vente à terme

Les droits de mutation sont calculés sur le prix total exprimé à l'acte, bouquet et mensualités réunis : l'article 683 du Code général des impôts les liquide « sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ». Ils ne sont pas réduits parce que le paiement est étalé. Pour une vente occupée, le prix retenu est le prix décoté. Les frais de notaire dans l'ancien s'appliquent donc à l'identique, et comme dans toute vente, c'est l'acheteur qui les paie.

C'est le point que les vendeurs comprennent le moins bien, et celui qui peut mettre une vente à terme en difficulté dès le premier jour. Deux règles se combinent.

Première règle : l'impôt de plus-value est calculé sur le prix total et payé le jour de l'acte. L'article 150 VA du Code général des impôts retient comme prix de cession « le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte », et l'article 150 VH impose le paiement de l'impôt lors de la publication de la vente, par le notaire, qui le prélève sur les fonds disponibles. Ces fonds, c'est le bouquet. Sur une résidence secondaire achetée 150 000 € et vendue 300 000 € à terme, l'impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention déduits, peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros — à payer sur un bouquet de 60 000 €. Si le bouquet est inférieur à l'impôt, vous devez compléter de votre poche. Un calcul du notaire avant la promesse, pas après, est indispensable. Si le bien est votre résidence principale, l'exonération de l'article 150 U s'applique comme dans une vente classique ; notre guide des exonérations de plus-value immobilière passe en revue les autres cas.

Deuxième règle : les mensualités ne sont pas un revenu imposable. Elles sont des fractions du prix de vente, déjà taxé au titre de la plus-value ; vous ne les déclarez pas à l'impôt sur le revenu, et leur revalorisation par l'indexation reste du prix. C'est l'avantage fiscal décisif sur le viager : la rente viagère, elle, est imposée pour une fraction qui dépend de votre âge au premier versement — 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % au-delà (article 158, 6 du CGI). Une seule réserve : si l'acte stipule des intérêts en plus de l'indexation, ces intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire. Raison de plus pour préférer une indexation claire à un taux d'intérêt.

Taxe foncière et charges : qui paie quoi

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1^er janvier (article 1400 du CGI). L'acheteur étant propriétaire dès l'acte, elle lui revient à compter de l'année suivante, avec un prorata conventionnel pour l'année de la vente. Dans une vente occupée, le vendeur qui conserve un droit d'usage et d'habitation n'est pas visé par l'article 1400 — qui ne transfère l'impôt qu'à l'usufruitier — mais l'acte peut prévoir qu'il rembourse la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les charges liées à l'occupation (eau, chauffage, entretien courant), les grosses réparations restant à l'acheteur. Ce partage doit être écrit noir sur blanc : c'est la source la plus fréquente de litige dans les ventes occupées.

Le risque principal d'une vente à terme pour le vendeur, c'est l'impayé. Il est réel, mais il se traite, à condition que l'acte ait prévu les garanties décrites plus haut. Voici l'enchaînement, du premier retard à la reprise du bien.

Dans une vente libre, la résolution suppose que l'acheteur quitte les lieux ; s'il y réside, une procédure d'expulsion peut s'ajouter. Dans une vente occupée, vous êtes déjà dans le bien : la résolution est matériellement plus simple, et c'est un argument souvent négligé en faveur de la formule occupée du point de vue du vendeur. Dans tous les cas, l'acheteur qui se retrouve dans cette situation a tout intérêt à négocier avant la sommation — un rééchelonnement temporaire consenti par écrit vaut mieux qu'une procédure pour les deux parties.

C'est la question que personne ne pose au moment de signer, et c'est celle qui fait la valeur de la vente à terme par rapport au viager.

Si le vendeur décède avant la dernière échéance, rien ne s'arrête : les mensualités restantes sont une créance de la succession, elles sont dues à vos héritiers aux mêmes dates et pour les mêmes montants, indexation comprise. Un vendeur qui signe à 72 ans une vente à terme sur quinze ans et décède à 78 ans laisse à ses enfants neuf années de mensualités ; le même vendeur en viager leur laisserait zéro. C'est l'argument n° 1 pour un propriétaire qui veut à la fois améliorer ses revenus et transmettre. Seul le droit d'usage et d'habitation, s'il était viager, s'éteint à votre décès : il est personnel et ne se transmet pas. Si votre conjoint vit avec vous, l'acte doit prévoir une réversion du DUH à son profit, faute de quoi il devra quitter le logement.

Si l'acheteur décède avant le terme, sa dette passe à sa succession, qui doit continuer à payer ou renoncer à l'héritage ; dans ce dernier cas, la clause résolutoire et l'hypothèque légale jouent comme pour un impayé ordinaire. C'est exactement la situation que couvre l'assurance décès-invalidité : si elle a été souscrite à votre profit pour le capital restant dû, l'assureur vous verse le solde en une fois et l'affaire est close. Sans assurance, vous pouvez vous retrouver à reprendre un bien que vous ne vouliez plus, ou à attendre une succession qui traîne. Ce n'est pas une option, c'est une condition de la vente.

Pensez aussi à vos propres héritiers : si vous êtes marié sous un régime de communauté ou si le bien est indivis, la vente à terme nécessite l'accord de tous les propriétaires, et les mensualités se répartissent entre eux dans les proportions de leurs droits. Une vente à terme décidée pour aider un enfant en particulier doit être articulée avec une donation ou un testament, sous peine de litige au partage.

La vente à terme convient au propriétaire qui n'a pas besoin de la totalité du prix tout de suite, qui veut des rentrées régulières et prévisibles pendant une période donnée — compléter une retraite, financer les études de petits-enfants, attendre une autre échéance — et qui tient à ce que ce bien profite à ses héritiers. Elle convient aussi au vendeur d'un bien difficile à financer par les banques (bien atypique, prix élevé, marché local lent), à qui elle ouvre des acheteurs solvables mais sans crédit, et au propriétaire âgé qui souhaite rester chez lui sans accepter l'aléa du viager.

Elle ne convient pas au vendeur qui doit rembourser un prêt important, racheter un autre logement ou payer une soulte : il lui faut le prix, pas un échéancier. Elle ne convient pas non plus à celui dont la plus-value imposable est lourde et le bouquet faible — l'impôt dû à l'acte peut absorber tout ce qu'il touche le premier jour. Et elle ne convient pas au vendeur qui n'a pas la patience d'une relation de quinze ans avec son acheteur, avec ce que cela suppose de suivi des paiements et de l'assurance.

Avant de signer : les six vérifications du vendeur

1. Le bouquet couvre-t-il l'impôt de plus-value, calculé par le notaire sur le prix total, et le solde de votre propre crédit ? 2. L'acheteur a-t-il démontré sa capacité à payer les mensualités sur toute la durée (revenus, patrimoine, âge), et pas seulement à verser le bouquet ? 3. L'hypothèque légale est-elle inscrite pour le solde total, indexation comprise, et la clause résolutoire rédigée avec un délai court ? 4. L'assurance décès-invalidité de l'acheteur est-elle souscrite à votre profit, avec obligation de maintien ? 5. Si la vente est occupée : réversion du DUH au conjoint, clause de libération anticipée, répartition écrite des charges et de la taxe foncière ? 6. L'indice de révision, sa date d'application et la durée totale figurent-ils dans l'acte ? Six « oui », et la vente à terme est l'une des manières les plus sûres de vendre en étant payé dans le temps. Un seul « non », et c'est votre acheteur qui porte la formule, pas vous.