Article 606 du Code civil : quels travaux sont des grosses réparations ?

L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations par une énumération, et cette énumération n'a pas bougé depuis 1804 :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Six postes, donc, et une règle de fermeture : tout ce qui n'y figure pas est de l'entretien. La dernière phrase est au moins aussi importante que la liste, car c'est elle qui répartit la charge par défaut.

Un détail que presque personne ne mentionne, et qui explique bien des malentendus : l'article 606 ne traite pas du bail. Il appartient au titre du Code civil consacré à l'usufruit, et son objet d'origine est de répartir les travaux entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Si on le retrouve aujourd'hui dans presque tous les baux commerciaux, c'est par emprunt : les rédacteurs de baux avaient besoin d'une définition des grosses réparations, le Code n'en offrait pas d'autre, ils ont pris celle-là.

Cet emprunt a une conséquence pratique directe. La liste de 1804 décrit un bâti de 1804 — digues, voûtes, murs de soutènement. Elle ne dit rien d'une toiture-terrasse, d'un ascenseur, d'une climatisation ou d'un réseau électrique. C'est précisément ce vide que la jurisprudence a dû combler, et c'est là que se jouent les litiges.

La question que tout le monde se pose n'est pas « que dit l'article 606 », mais « ce chantier-là, qui le paie ? ». Voici la grille de lecture, en gardant à l'esprit un principe décisif : ce n'est pas la nature de l'élément qui tranche, c'est l'ampleur de l'intervention. Le même toit peut relever des deux catégories selon qu'on le refait ou qu'on le rapièce.

Les lignes marquées « discuté » ne sont pas une dérobade : ce sont exactement celles qui finissent devant le juge, parce que leur qualification dépend des faits — l'ampleur du lot, l'état antérieur, l'atteinte réelle au bâti. Un expert y est souvent nécessaire.

Puisque la liste de 1804 ne suffisait plus, la Cour de cassation a posé un critère fonctionnel, dans un arrêt du 13 juillet 2005 qui fait toujours référence :

« Au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. »

Cette définition a deux effets qu'il faut bien saisir, car ils tirent dans des sens opposés.

Elle élargit la liste. Des travaux absents du texte de 1804 peuvent être des grosses réparations dès lors qu'ils touchent la structure. C'est ce qui permet de qualifier une reprise de fondations ou un désordre structurel, inconnus de la rédaction d'origine.

Mais elle la discipline aussi. Un élément n'est pas une grosse réparation parce qu'il coûte cher, ni parce qu'il figure dans la liste : encore faut-il que l'intervention intéresse l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Un chantier onéreux mais purement esthétique reste de l'entretien, et une clause de bail qui met « les grosses réparations de l'article 606 » à la charge du bailleur ne lui transfère pas pour autant l'ensemble des travaux d'entretien.

En pratique, le raisonnement se fait donc en deux temps : le travail figure-t-il dans la liste de 1804, et à défaut, atteint-il la structure ou la solidité générale du bâtiment ?

Avant 2014, il était courant qu'un bail commercial transfère au locataire la charge des grosses réparations : le bailleur refacturait la toiture, et le preneur payait. La loi Pinel du 18 juin 2014 a mis fin à cette pratique, mais pas de la façon qu'on lit souvent.

Une précision qui compte, parce que l'erreur est très répandue. Le texte habituellement cité, l'article L145-40-2 du Code de commerce, n'énumère rien du tout : il impose au bail un inventaire précis et limitatif des charges, puis renvoie à un décret le soin de dire ce qui ne peut pas être imputé au locataire. L'interdiction elle-même se trouve donc ailleurs — à l'article R145-35 du Code de commerce, issu du décret du 3 novembre 2014. Citer L145-40-2 comme fondement d'un refus de payer, c'est viser le mauvais texte.

R145-35 dispose que ne peuvent être imputées au locataire :

• 1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
• 2° les dépenses de travaux visant à remédier à la vétusté ou à assurer la mise en conformité du bien, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations de l'alinéa précédent ;
• 3° les impôts dont le redevable légal est le bailleur — étant précisé que la taxe foncière et ses taxes additionnelles peuvent, elles, rester à la charge du locataire ;
• 4° les honoraires de gestion des loyers ;
• 5° dans un ensemble immobilier, les charges et travaux afférents aux locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Deux points méritent d'être soulignés. D'abord, les honoraires suivent le sort des travaux : maîtrise d'œuvre, bureau de contrôle, architecte ne peuvent pas être refacturés si le chantier relève du 606. Ensuite, l'alinéa 2° est conditionnel — la vétusté et la mise en conformité ne sont exclues que si elles relèvent des grosses réparations. Une mise aux normes qui n'affecte pas la structure peut donc rester imputable au preneur. C'est la nuance que les clauses mal rédigées escamotent le plus souvent.

La réponse dépend d'une date, et d'une seule : celle de la conclusion ou du renouvellement du bail.

Bail conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre 2014. L'article R145-35 s'applique. Les grosses réparations et leurs honoraires sont à la charge du bailleur, et aucune clause ne peut y déroger. Le locataire qui s'est vu refacturer de tels travaux est fondé à en demander le remboursement.

Bail antérieur, non renouvelé depuis. La liberté contractuelle demeure : une clause transférant les grosses réparations au preneur reste en principe valable. Deux correctifs tempèrent toutefois ce principe. Les juges interprètent ces clauses strictement, au regard de la seule liste de l'article 606 — un transfert rédigé en termes généraux ne couvre pas tout. Et surtout, le renouvellement du bail fait basculer dans le nouveau régime : c'est l'échéance à surveiller, de part et d'autre.

Hors bail commercial, c'est le droit commun qui s'applique. L'article 1720 du Code civil oblige le bailleur à délivrer la chose en bon état et à y faire, pendant toute la durée du bail, « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Le partage entre réparations du bailleur et réparations locatives obéit alors à une logique voisine, et pour le logement d'habitation la liste des réparations locatives à la charge du locataire est fixée par décret.

Dans tous les cas, une exception traverse les régimes : les travaux rendus nécessaires par le défaut d'entretien du locataire restent à sa charge, même s'ils relèvent matériellement des grosses réparations. Laisser une fuite dégrader la charpente ne transfère pas la charpente au bailleur.

Quatre chantiers concentrent l'essentiel du contentieux, toujours pour la même raison : ils ne figurent pas dans la liste de 1804, et leur qualification dépend de l'ampleur réelle des travaux.

Le ravalement de façade. La ligne de partage est l'objet du chantier. Un nettoyage, un brossage, une remise en peinture relèvent de l'entretien. Une reprise d'étanchéité, un décroûtage, une intervention de maçonnerie sur le gros œuvre basculent du côté des grosses réparations. Un même devis peut d'ailleurs mélanger les deux, ce qui justifie de demander une ventilation poste par poste.

Les menuiseries extérieures. Fenêtres et huisseries participent du clos et du couvert sans être nommées par le texte. Remplacer une vitre est un entretien évident ; remplacer l'intégralité des menuiseries d'un immeuble pose une vraie question, et la réponse dépend de l'atteinte à la structure — ce point reste discuté et s'apprécie au cas par cas.

L'étanchéité d'une toiture-terrasse. Elle n'est pas une « couverture » au sens de 1804. Lorsque le défaut d'étanchéité dégrade la dalle ou le plafond, l'atteinte à la structure est en revanche caractérisée.

L'installation électrique. Un tableau, des prises, un remplacement d'appareillage sont de l'entretien. La réfection globale d'un réseau incorporé à l'ouvrage s'en rapproche beaucoup moins et peut relever du 606.

Si votre local relève d'un ensemble plus large, la répartition s'articule par ailleurs avec l'inventaire des charges et travaux du bail commercial, qui obéit à ses propres règles d'imputation.

Un appel de charges inclut un poste de travaux qui vous paraît relever de l'article 606 ? La marche à suivre est la même pour un commerçant locataire et pour un bailleur qui veut sécuriser sa position.

1. Datez le bail. Conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, R145-35 s'applique de plein droit. Antérieur, il faut lire la clause de transfert et la mesurer à la liste de l'article 606.
2. Exigez le détail du chantier. Un poste « travaux » global n'est pas opposable : le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif, et vous êtes en droit d'obtenir les devis et factures. C'est souvent à ce stade que la ventilation entre entretien et grosse réparation apparaît.
3. Qualifiez chaque poste avec le double test — figure-t-il dans la liste de 1804, et à défaut, atteint-il la structure ou la solidité générale ? Les honoraires suivent le sort du poste auquel ils se rattachent.
4. Écrivez avant de payer. Une contestation motivée par lettre recommandée, visant R145-35 et non L145-40-2, interrompt utilement la discussion. Payer sans réserve affaiblit la position.
5. Faites constater en cas de désaccord persistant. Sur les cas limites, l'expertise est généralement ce qui tranche, parce que la qualification est factuelle avant d'être juridique.

Côté bailleur, l'enjeu se joue en amont, à la rédaction : un bail commercial correctement rédigé comporte un inventaire des charges assez précis pour que la question ne se pose pas, et un état des lieux d'entrée détaillé qui permettra plus tard de distinguer la vétusté normale du défaut d'entretien du preneur. Si vous arbitrez entre conserver et céder un local dont les travaux pèsent lourd, l'estimation du local commercial intègre précisément cette charge future.