Réparations locatives : qui paie quoi ? (tableau 2026)

La répartition des réparations locatives tient en une règle : l'entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire (liste fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987), tout le reste incombe au bailleur — notamment la vétusté, les grosses réparations et les défauts de construction.

• Locataire : joints, dégorgement des siphons, raccords de peinture, entretien annuel de la chaudière, graissage des serrures, remplacement des ampoules, piles du détecteur de fumée…
• Bailleur : remplacement de la chaudière, robinetterie vétuste, volets hors d'usage par l'âge, toiture, VMC défaillante, mise aux normes électrique…
• La frontière : la vétusté. Un équipement usé par le temps se remplace aux frais du bailleur, même si c'est le locataire qui s'en sert tous les jours.

Deux textes organisent tout le partage :

• L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives » — sauf vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure.
• Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste de ces réparations locatives, pièce par pièce (jardins, ouvertures, plomberie, électricité…). La liste n'est pas limitative : ce qui y ressemble s'y rattache.

En miroir, l'article 6 de la même loi met à la charge du bailleur un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements qui fonctionnent — et toutes les réparations autres que locatives. Aucune clause du bail ne peut transférer au locataire des réparations qui incombent légalement au bailleur : une telle clause est réputée non écrite.

La synthèse du décret 87-712 et de la jurisprudence, en trois colonnes :

Cas transversal : le dégât des eaux ne suit pas ce tableau mais la logique assurantielle (convention IRSI) — l'origine de la fuite détermine qui déclare, les assurances se répartissent le coût.

La question la plus posée — et la mieux tranchée :

• L'entretien annuel est à la charge du locataire. Pour toute chaudière gaz, fioul ou bois de 4 à 400 kW, la visite annuelle par un professionnel est obligatoire (décret n° 2009-649), et le décret 87-712 la classe dans les réparations locatives — sauf clause du bail la mettant à la charge du bailleur (fréquent en copropriété avec contrat collectif).
• Le remplacement est à la charge du bailleur. Chaudière en fin de vie, corps de chauffe percé, pièce majeure hors service sans faute d'entretien : c'est de la vétusté ou de la grosse réparation.
• La preuve : le locataire doit pouvoir produire l'attestation d'entretien annuel. À défaut, une panne liée au défaut d'entretien peut lui être facturée, et l'assurance peut réduire sa garantie en cas de sinistre.

Même logique pour le chauffe-eau : détartrage et groupe de sécurité côté locataire, remplacement du ballon côté bailleur. Le locataire qui emménage doit recevoir un équipement entretenu et fonctionnel — c'est un critère du logement décent.

• Détecteur de fumée (DAAF) : le propriétaire le fournit et l'installe (obligation depuis 2015) ; l'occupant en vérifie le fonctionnement, change les piles — et le remplace s'il tombe en panne en cours de bail.
• VMC : le locataire nettoie bouches et grilles (l'encrassement est la première cause d'humidité facturable au locataire) ; le bailleur répare ou remplace le moteur et les gaines.
• Robinetterie : joints et clapets au locataire ; un mitigeur qui fuit par usure après dix ans, au bailleur. Le critère est toujours le même : usage courant contre vétusté.
• Serrures et clés : clé perdue ou cassée = locataire ; serrure grippée par l'âge ou cambriolage = bailleur (le vol relève ensuite de l'assurance).
• Ampoules, fusibles, interrupteurs : locataire, sans exception notable — y compris les spots intégrés.

Dans le doute, revenez au texte : si la réparation figure au décret 87-712 ou s'apparente à un geste d'entretien courant, elle est locative ; si elle résulte du temps, elle ne l'est pas.

Quatre catégories restent au bailleur quoi qu'en dise le bail :

• La vétusté : l'usure normale liée au temps. Une moquette de 12 ans ou une peinture de 8 ans se refont aux frais du bailleur — la grille de vétusté sert précisément à chiffrer cette frontière à l'état des lieux de sortie.
• Les grosses réparations (article 606 du Code civil) : toiture, murs porteurs, remplacement complet des installations.
• Les vices de construction et malfaçons : une fissure structurelle ou une infiltration par défaut d'étanchéité ne seront jamais locatives, même si le locataire les subit.
• La force majeure : tempête, gel exceptionnel, catastrophe naturelle.

À l'inverse, le locataire qui néglige l'entretien courant s'expose à une retenue sur son dépôt de garantie à la sortie, état des lieux comparé à l'appui — mécanique détaillée dans notre guide de l'état des lieux de sortie et du dépôt de garantie.

Bailleur : un logement bien entretenu se loue plus vite et plus cher. Pour situer votre loyer après travaux, notre estimation de loyer en ligne donne une fourchette locale immédiate.

Trois notions voisines, trois régimes différents :

• Les réparations locatives : le locataire les exécute (ou les fait exécuter) à ses frais, au fil du bail, dans son logement. C'est l'objet de cet article.
• Les charges récupérables : des dépenses d'abord payées par le bailleur (entretien de l'immeuble, ascenseur, taxe d'ordures ménagères…) puis refacturées au locataire via les provisions — liste et régularisation détaillées dans notre guide des charges locatives récupérables.
• Les travaux d'amélioration : ils transforment le logement (nouvelle cuisine, isolation, double vitrage) et restent au bailleur — mais peuvent justifier une hausse de loyer encadrée, comme expliqué dans le guide mettre son logement en location.

Le réflexe : une dépense qui entretient = locataire ; une dépense qui répare l'usure ou améliore = bailleur ; une dépense d'immeuble = charges, avec sa propre liste réglementaire.