État des lieux de sortie : dégradations, vétusté et caution

L'état des lieux de sortie est obligatoire et se réalise au moment de la restitution des clés. Il est encadré par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR) et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Trois règles à retenir :

• il est contradictoire : établi en présence du locataire et du bailleur (ou de leurs représentants), puis signé par les deux ;
• il est comparé à l'état des lieux d'entrée — c'est cette comparaison qui détermine les dégradations imputables au locataire ;
• il est définitif dès la signature : aucune modification n'est possible ensuite, d'où l'importance d'être exhaustif (descriptions précises, photos datées).

L'état des lieux est gratuit quand il est réalisé directement entre les parties. En cas de désaccord, chacun peut faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier) : les frais sont alors partagés par moitié et plafonnés.

C'est le cœur de tous les litiges. La vétusté — l'usure normale liée au temps et à un usage ordinaire — est à la charge exclusive du propriétaire et ne peut jamais être facturée au locataire. Seules les dégradations qui vont au-delà de l'usure normale lui sont imputables (article 7-d de la loi de 1989).

La frontière dépend largement de l'ancienneté du logement et de la durée de la location : une peinture qui a 10 ans n'est jamais « refacturable », même si elle est marquée. C'est précisément ce que la grille de vétusté permet d'objectiver.

La grille de vétusté attribue à chaque élément (peinture, sol, équipements…) une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel. En cas de dégradation, on n'applique pas le prix neuf : on déduit la part d'usure déjà « consommée ».

Exemple : une peinture a une durée de vie de 7 ans avec une franchise de 1 an. Le locataire abîme un mur après 4 ans : on retient seulement la valeur résiduelle, soit environ la moitié du coût de réfection — le reste relève de la vétusté.

Est-elle obligatoire ? Non, la grille de vétusté est facultative. Mais elle n'est opposable que si elle a été annexée au bail dès la signature (issue d'un accord collectif type CNAB). On ne peut pas l'imposer après coup. En son absence, c'est le juge qui apprécie librement la vétusté — d'où l'intérêt d'en prévoir une à l'entrée.

Question récurrente : le locataire doit-il repeindre avant de partir ? En principe, non. Une peinture défraîchie par le temps relève de la vétusté, donc du propriétaire. Le locataire n'a pas à rendre un logement « comme neuf », seulement propre et sans dégradation.

La réfection des peintures n'est facturable au locataire que si :

• les murs présentent de vraies dégradations (trous nombreux, taches grasses, couleur sombre posée sans accord) ;
• et que la peinture n'est pas déjà vétuste (location récente, peinture refaite à l'entrée).

Même dans ce cas, la grille de vétusté réduit la somme due. Le bailleur doit justifier sa retenue par un devis ou une facture, jamais par un montant forfaitaire arbitraire.

Le dépôt de garantie (souvent appelé « caution ») n'est pas une somme acquise au bailleur : il doit être restitué, déduction faite des seules sommes justifiées (article 22 de la loi de 1989) :

En copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, puis solde le compte. Toute retenue au titre de dégradations suppose un état des lieux de sortie contradictoire : sans lui, aucune retenue n'est solide (voir plus bas).

Le délai légal de restitution dépend du résultat de l'état des lieux de sortie :

Passé ce délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé de retard (article 22, al. 6). Cette pénalité n'est pas due si le retard vient du locataire qui n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Pensez à notifier votre congé dans les règles pour fixer une date de sortie nette et faire courir ces délais.

Que vous soyez locataire ou bailleur, déroulez ces réflexes le jour de la sortie pour éviter les mauvaises surprises sur la caution :

1. Préparez l'état des lieux d'entrée et la grille de vétusté éventuelle : c'est la base de comparaison (à prévoir dès la signature du bail de location).
2. Nettoyez et libérez entièrement le logement : un logement encombré ou sale peut justifier une retenue de remise en état.
3. Relevez les compteurs (eau, électricité, gaz) et notez-les sur le document.
4. Décrivez pièce par pièce, avec des photos datées à l'appui de chaque constat.
5. Ne signez pas à la légère : le document est définitif. En cas de désaccord, mentionnez vos réserves avant de signer ou faites intervenir un commissaire de justice.
6. Communiquez votre nouvelle adresse : c'est elle qui fait courir le délai de restitution et conditionne la pénalité de retard.

L'état des lieux de sortie est votre meilleure protection — son absence change tout :

• Pas d'état des lieux d'entrée ? Le logement est présumé en bon état (article 1731 du Code civil). Le bailleur ne peut alors quasiment rien retenir : le dépôt doit être rendu intégralement sous 1 mois.
• Pas d'état des lieux de sortie contradictoire ? Le bailleur ne peut pas prouver les dégradations, même évidentes : elles ne sont pas opposables.

En cas de litige sur les retenues ou le délai, la marche à suivre est progressive : (1) lettre recommandée de mise en demeure ; (2) saisine gratuite de la commission départementale de conciliation (CDC) ; (3) à défaut d'accord, tribunal judiciaire. L'action en restitution se prescrit par 3 ans. Conservez l'état des lieux, les photos et tous les justificatifs au moins 3 ans après la fin du bail.