Logement insalubre : critères, recours et obligations 2026

Trois régimes juridiques distincts sanctionnent l'habitat dégradé, du moins grave au plus grave :

• Le logement non décent (décret n° 2002-120) : il ne remplit pas les critères minimaux — surface d'au moins 9 m², absence de risques manifestes, équipements de base, performance énergétique minimale. C'est un litige privé entre locataire et bailleur, réglé devant le juge ;
• Le logement insalubre (Code de la santé publique) : son état met en danger la santé ou la sécurité. C'est la puissance publique qui intervient — ARS, service communal d'hygiène, préfet ;
• L'immeuble menaçant ruine (péril, désormais « mise en sécurité ») : le danger vient de la solidité du bâti — c'est le maire qui agit.

La distinction commande tout le reste : un locataire qui se trompe de qualification (réclamer la « décence » pour une passoire électriquement dangereuse) perd des mois. En cas de doute, signalez aux deux guichets — mairie et ARS — qui se répartissent le dossier.

Il n'existe pas de liste fermée : l'insalubrité s'apprécie au cas par cas, sur la base d'une grille d'évaluation utilisée par les inspecteurs. Les motifs les plus fréquents :

• Humidité et moisissures massives affectant la structure et l'air intérieur (au-delà de la condensation d'usage) ;
• Installation électrique ou gaz dangereuse : fils nus, tableau vétuste, absence de terre, appareils de combustion non raccordés ;
• Absence de ventilation, d'éclairement naturel, ou hauteur sous plafond très insuffisante ;
• Présence de plomb accessible (peintures anciennes — risque de saturnisme infantile) ou d'amiante dégradé ;
• Absence d'eau potable, d'évacuation des eaux usées ou de sanitaires ;
• Suroccupation organisée par le bailleur (division en « chambres » de quelques m² — le cœur du business des marchands de sommeil) ;
• Infestations massives (rats, punaises, cafards) non traitées malgré signalements.

Un local peut aussi être impropre à l'habitation par nature (cave, sous-sol, combles sans ouverture, local sans fenêtre) : sa mise en location est interdite en soi, sans qu'il y ait besoin de démontrer un danger (article L. 1331-23 du Code de la santé publique).

À noter : depuis 2025, un logement classé G au DPE est interdit à la location au titre de la décence énergétique — un régime distinct de l'insalubrité, mais qui se cumule souvent avec elle dans le parc le plus dégradé.

Le parcours du locataire d'un logement dégradé :

1. Constituer les preuves : photos et vidéos datées, certificats médicaux (asthme, saturnisme), factures de chauffage anormales, échanges écrits avec le bailleur ;
2. Mettre en demeure le bailleur par LRAR de réaliser les travaux, avec un délai raisonnable (souvent 1 à 2 mois). Beaucoup de dossiers se règlent ici ;
3. Signaler en cas d'inaction : au service communal d'hygiène et de santé (mairie) ou à l'ARS pour l'insalubrité, via la plateforme histologe.beta.gouv.fr (signalement en ligne généralisé) ou le numéro national Info Logement Indigne (0806 706 806) ;
4. Saisir la CAF si vous touchez une aide au logement : en cas de non-décence constatée, la CAF conserve l'allocation jusqu'aux travaux — un levier de pression très efficace, le bailleur ne touchant plus rien ;
5. Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir l'exécution forcée des travaux, une réduction de loyer et des dommages-intérêts.

Deux pièges à éviter absolument : ne cessez jamais de payer le loyer de votre propre initiative (c'est un motif de résiliation du bail — seul un arrêté d'insalubrité ou une décision du juge suspend le loyer), et ne quittez pas le logement sans acter la situation (vous perdriez vos droits à relogement).

Une fois le signalement déposé, la machine administrative se met en route :

1. Visite d'inspection par un agent de l'ARS ou du service communal d'hygiène : évaluation du logement selon la grille nationale, rapport motivé ;
2. Phase contradictoire : le bailleur est informé et invité à présenter ses observations ;
3. Arrêté de traitement de l'insalubrité pris par le préfet (procédure unifiée depuis l'ordonnance du 16 septembre 2020 sur la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles) : il prescrit les travaux nécessaires et leur délai, et peut prononcer une interdiction temporaire ou définitive d'habiter ;
4. Exécution d'office : si le bailleur ne fait rien dans le délai, la collectivité peut faire réaliser les travaux à ses frais (créance recouvrée comme en matière d'impôts, avec hypothèque légale sur le bien) ;
5. Astreinte administrative : jusqu'à 1 000 € par jour de retard tant que les travaux prescrits ne sont pas réalisés.

Les délais réels varient de 2 à 8 mois entre le signalement et l'arrêté selon la charge des services — d'où l'intérêt d'activer en parallèle le levier CAF et, pour les situations dangereuses (électricité, monoxyde), de le mentionner explicitement : les urgences sont traitées en priorité, avec possibilité d'arrêté d'urgence.

L'arrêté d'insalubrité déclenche des protections puissantes pour l'occupant :

• Suspension du loyer : le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté, et jusqu'à la levée de l'arrêté après travaux. Les charges restent dues ;
• Suspension du bail : la durée du bail est suspendue — le locataire reste chez lui sans payer de loyer pendant les travaux ;
• Hébergement ou relogement à la charge du bailleur : en cas d'interdiction temporaire d'habiter, le bailleur doit assurer l'hébergement provisoire ; en cas d'interdiction définitive, le relogement — à défaut, la collectivité s'en charge et lui refacture, et le bailleur doit verser au locataire une indemnité de trois mois de loyer ;
• Protection contre l'expulsion-représailles : le congé délivré à un locataire qui a signalé l'insalubrité est regardé avec la plus grande sévérité par les juges, et aucune expulsion ne peut viser un occupant au seul motif de l'arrêté.

Côté bailleur, l'arrêté gèle aussi la situation locative : impossible de relouer, de percevoir des loyers ou même de faire signer un nouveau bail tant que la mainlevée n'est pas prononcée après contrôle des travaux.

Les sanctions montent très vite dans l'habitat indigne :

• Astreinte jusqu'à 1 000 €/jour de retard sur les travaux prescrits ;
• Sanctions pénales : refuser d'exécuter les travaux, dégrader volontairement le logement pour faire partir l'occupant, ou relouer un local frappé d'interdiction d'habiter est puni jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende — portés à 5 ans et 150 000 € pour les faits commis à l'égard de personnes vulnérables (l'arsenal « marchands de sommeil ») ;
• Peines complémentaires redoutées : confiscation du bien, interdiction d'acheter un bien immobilier locatif pendant 10 ans, inscription au fichier des interdits d'acquérir ;
• Remboursement des loyers perçus indûment et dommages-intérêts au locataire.

La prévention côté bailleur honnête : la plupart des dossiers d'insalubrité « ordinaires » naissent d'une ventilation défaillante et d'une humidité non traitée. Entretenez la VMC, traitez les infiltrations dès le premier signalement (votre responsabilité couvre la vétusté et les gros travaux — voir la répartition dans notre guide du dégât des eaux), et documentez vos interventions.

Avant toute mise en location, vérifiez les critères de décence — surface, équipements, DPE — et, dans les communes concernées, le permis de louer : c'est précisément l'outil créé pour contrôler la salubrité avant l'entrée du locataire, avec des amendes jusqu'à 15 000 € en cas de contournement. Enfin, un état des lieux d'entrée précis (notre modèle gratuit) protège les deux parties sur l'origine des désordres.