Permis de louer : villes, démarches et amendes 2026

Le permis de louer est un dispositif issu de la loi ALUR de 2014 (articles L. 634-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation), applicable depuis 2017 : dans les zones délimitées par certaines communes ou intercommunalités, un propriétaire ne peut pas mettre son logement en location sans déclarer cette mise en location, ou sans obtenir une autorisation préalable de la mairie.

L'objectif est de lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil : le dispositif vise les secteurs où la proportion de logements dégradés est forte, et permet à la commune de contrôler la décence des biens avant qu'un locataire n'y emménage.

Le permis de louer concerne les nouvelles mises en location et les relocations (changement de locataire) de logements loués à usage de résidence principale, vides ou meublés. Ne sont pas concernés : les renouvellements de bail et avenants avec le même locataire, les logements sociaux et les logements conventionnés Anah.

Le non-respect du dispositif coûte cher : jusqu'à 15 000 € d'amende — on détaille les sanctions plus bas.

La commune choisit entre deux niveaux d'exigence, selon les zones :

• La déclaration de mise en location (DML) : le propriétaire déclare la location en mairie dans les 15 jours suivant la signature du bail. C'est une formalité a posteriori — la mairie délivre un récépissé mais ne peut pas s'opposer à la location. Sa force est statistique et dissuasive ;
• L'autorisation préalable de mise en location (APML) : le propriétaire doit obtenir le feu vert de la mairie avant de signer le bail. La commune peut conditionner l'autorisation à des travaux, ou la refuser si le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité ou à la santé des occupants. C'est le régime le plus contraignant — le « vrai » permis de louer.

Points communs aux deux régimes :

• La formalité doit être renouvelée à chaque nouvelle location (changement de locataire) ;
• L'autorisation devient caduque si elle n'est pas suivie d'une mise en location dans un délai de 2 ans ;
• La démarche est gratuite dans la plupart des communes (un décret de 2025 a ouvert la possibilité de frais de dossier plafonnés — vérifiez localement).

Il n'existe pas de liste nationale officielle consolidée : chaque commune ou EPCI délibère et définit ses propres zones (souvent quelques quartiers, parfois toute la ville). Plusieurs centaines de communes appliquent aujourd'hui le dispositif, notamment dans les Hauts-de-France (Roubaix, Tourcoing, Denain…), en Île-de-France (secteurs de Saint-Denis, Aubervilliers…), autour de Marseille, à Montpellier ou dans des centres anciens du Sud (Nîmes, Béziers, Perpignan…).

Pour vérifier votre situation, trois réflexes :

1. Appelez ou consultez le site de votre mairie (ou de l'intercommunalité) : la délibération précise les zones, le régime (déclaration ou autorisation) et les adresses concernées, souvent avec une carte interactive ;
2. Vérifiez à l'adresse exacte : dans une même ville, une rue peut être soumise à autorisation et la rue voisine à rien du tout ;
3. Interrogez votre agence ou votre notaire : les professionnels locaux connaissent les périmètres — et si vous achetez un bien pour le louer, la question doit être posée avant l'offre, car un refus de permis peut compromettre le projet locatif.

Investisseur ? Le périmètre « permis de louer » est souvent corrélé à des prix d'achat bas et des rendements élevés — mais il signale aussi un parc dégradé et un contrôle renforcé. Intégrez le coût des éventuels travaux de mise en conformité dans votre calcul de rentabilité locative.

Les formulaires sont nationaux, même si l'instruction est locale :

• Cerfa n° 15651 : déclaration de mise en location (DML), à déposer dans les 15 jours suivant la signature du bail ;
• Cerfa n° 15652 : demande d'autorisation préalable de mise en location (APML), à déposer avant la signature.

Pièces à joindre dans les deux cas : le dossier de diagnostic technique complet (DPE, électricité et gaz si installations de plus de 15 ans, plomb pour les logements d'avant 1949, ERP). La mairie peut demander des photos ou des plans.

Côté délais pour l'autorisation préalable :

• La mairie dispose d'1 mois pour instruire à compter du dépôt du dossier complet ;
• Le silence vaut accord : sans réponse sous 1 mois, l'autorisation est réputée accordée (conservez l'accusé de réception du dépôt) ;
• L'autorisation obtenue doit être jointe au bail remis au locataire.

Le dépôt se fait selon les communes par téléservice, par courrier recommandé ou au guichet. En cas de vente du logement, l'autorisation en cours de validité n'est pas transférable : le nouveau propriétaire dépose sa propre demande.

• Confondre les périmètres : le dispositif s'applique à l'adresse, pas à la ville entière. Un bailleur multi-lots peut être soumis à autorisation pour un appartement et à rien pour l'autre, à 300 mètres d'écart ;
• Oublier la relocation : l'autorisation vaut pour une mise en location. Au départ du locataire, il faut refaire la démarche avant de signer le bail suivant — c'est l'oubli le plus fréquent, y compris chez les bailleurs de bonne foi ;
• Signer le bail avant la réponse de la mairie : en régime d'autorisation, le bail doit être signé après l'obtention (ou l'accord tacite à 1 mois). Un bail antérieur à l'autorisation constitue l'infraction, même si l'autorisation arrive ensuite ;
• Négliger les diagnostics : un dossier incomplet (DPE manquant, diagnostic électricité périmé) ne fait pas courir le délai d'instruction — et repousse d'autant la signature. Vérifiez la validité de vos diagnostics avant de déposer (notre guide : durée de validité des diagnostics).

Dans le régime d'autorisation, la commune évalue le logement au regard des critères de décence et de salubrité : surface et volume habitables (9 m² et 20 m³ minimum), ouverture et ventilation, électricité et gaz sûrs, absence de plomb accessible ou d'humidité structurelle, chauffage suffisant, équipements de base (cuisine, sanitaires).

Concrètement, l'instruction peut inclure une visite du logement par un agent assermenté (service communal d'hygiène, opérateur mandaté). Trois issues possibles :

• Autorisation pure et simple ;
• Autorisation sous conditions ou avec réserves : travaux à réaliser (mise aux normes électrique, ventilation, remplacement d'un chauffe-eau…), parfois avec re-visite de contrôle ;
• Refus motivé : le logement ne peut pas être loué en l'état. Le refus est signalé aux services de l'État (et peut déclencher une procédure d'habitat indigne). Un recours gracieux puis contentieux (tribunal administratif) est possible sous 2 mois.

Un refus n'est pas une impasse : après travaux, une nouvelle demande peut être déposée. Mais louer malgré un refus expose à la sanction maximale (voir ci-dessous).

Les sanctions, prononcées par le préfet au profit de l'Anah, sont dissuasives :

S'y ajoutent des conséquences indirectes : la CAF peut suspendre le versement des APL en tiers payant pour un logement loué sans autorisation, et le manquement pèse lourd dans un contentieux locatif ultérieur (indécence, réduction de loyer, dommages-intérêts).

Important : le bail signé sans permis de louer reste valable — le locataire n'est pas expulsable pour ce motif et ses droits sont intacts. La sanction frappe uniquement le bailleur.

Pour sécuriser l'ensemble de votre mise en location (permis de louer inclus), suivez notre checklist complète : mettre son logement en location en 10 étapes, et vérifiez vos obligations de charges récupérables et de quittance une fois le locataire en place.