Dégât des eaux : qui paie, locataire ou propriétaire ? (2026)

Le dégât des eaux est le sinistre habitation le plus fréquent en France : plus d'un million de cas par an. Avant toute question de responsabilité, quatre gestes s'imposent :

1. Couper l'eau (robinet d'arrêt du logement ou de la colonne) et l'électricité dans les pièces touchées si l'eau a atteint prises ou luminaires ;
2. Identifier et stopper la cause si elle est accessible : flexible percé, joint défaillant, machine à laver débranchée ;
3. Prévenir les voisins et le syndic si l'eau vient d'ailleurs ou s'écoule chez d'autres — et le bailleur immédiatement si vous êtes locataire ;
4. Photographier tous les dommages avant de nettoyer, et conserver les biens endommagés (l'assureur peut vouloir les examiner).

Ensuite seulement vient la question que tout le monde se pose : qui paie quoi ? La réponse dépend de la cause du sinistre — et depuis 2018, la gestion entre assureurs suit une mécanique bien huilée, la convention IRSI.

La répartition suit la même logique que les réparations locatives : l'entretien courant au locataire, la vétusté et le gros œuvre au propriétaire (loi du 6 juillet 1989 et décret n° 87-712 du 26 août 1987).

À la charge du locataire

• L'entretien courant des équipements : joints de robinetterie et de sanitaires, flexibles de douche et de machines, siphons à déboucher, groupe de sécurité du chauffe-eau à purger ;
• Les dégâts causés par sa négligence : baignoire qui déborde, machine mal raccordée, absence d'aération, robinet laissé ouvert ;
• Les dommages causés par ses appareils personnels (lave-linge, lave-vaisselle, aquarium…).

À la charge du propriétaire

• La vétusté : canalisation ancienne qui cède, chauffe-eau en fin de vie, joint d'origine hors d'âge ;
• Les canalisations encastrées et le gros œuvre : colonnes, toiture, terrasse, façade, étanchéité ;
• Les équipements fournis avec le logement lorsqu'ils défaillent sans faute d'entretien du locataire ;
• Le relogement ou la réduction de loyer si le logement devient partiellement ou totalement inhabitable pendant les travaux.

En copropriété s'ajoute un troisième payeur : le syndicat des copropriétaires, responsable des parties communes (colonnes d'eau, toiture, façades) via l'assurance de l'immeuble.

Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) organise la gestion des dégâts des eaux entre assureurs, pour éviter les batailles de responsabilité qui bloquaient les indemnisations. Elle s'applique aux sinistres dont les dommages sont inférieurs à 5 000 € HT par local sinistré — soit l'immense majorité des cas.

Le principe : l'assureur de l'occupant du local sinistré (le locataire, ou le propriétaire occupant) est l'assureur gestionnaire : c'est lui qui pilote le dossier et indemnise son assuré, quelle que soit l'origine de la fuite. Deux tranches :

• Tranche 1 — dommages < 1 600 € HT : l'assureur de l'occupant indemnise intégralement sans recours contre les autres assureurs. Pas de recherche de responsabilité : rapidité maximale ;
• Tranche 2 — dommages de 1 600 à 5 000 € HT : l'assureur gestionnaire indemnise puis exerce un recours forfaitaire contre l'assureur du responsable (bailleur, voisin, copropriété) selon un barème conventionnel.

Au-delà de 5 000 € HT, on retombe dans le droit commun : expertise, recherche de responsabilité, éventuellement expertise contradictoire.

Conséquence pratique pour un locataire : votre interlocuteur est toujours votre propre assureur habitation, même si la fuite vient du voisin du dessus ou de la toiture. C'est aussi pour cela que l'assurance habitation du locataire est obligatoire (et que le bailleur peut résilier le bail ou souscrire pour son compte en cas de défaut d'assurance).

L'assurance habitation (au minimum la garantie « risques locatifs ») est obligatoire pour le locataire (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Sans assurance, en cas de dégât des eaux :

• Le locataire répond des dommages sur ses deniers personnels — chez lui, chez les voisins et sur les parties communes : quelques centaines d'euros de peinture peuvent devenir des dizaines de milliers d'euros si l'eau traverse plusieurs étages ;
• Le défaut d'assurance est un motif de résiliation du bail si une clause le prévoit (cas général) ;
• Le bailleur peut aussi souscrire une assurance pour le compte du locataire et en répercuter la prime (majorée au plus de 10 %) sur les quittances, après mise en demeure restée sans effet un mois.

Côté bailleur, exiger l'attestation à la remise des clés puis chaque année est le réflexe qui évite ce scénario — il figure dans notre checklist de mise en location.

La marche à suivre côté paperasse :

1. Déclarer le sinistre à son assureur sous 5 jours ouvrés (article L. 113-2 du Code des assurances) : par téléphone, espace client ou LRAR, avec la date, la cause présumée, la description et les photos des dommages ;
2. Remplir un constat amiable dégât des eaux si d'autres parties sont impliquées (voisin, copropriété) : ce formulaire — fourni par les assureurs — identifie les parties, la cause et les dommages. Chacun en adresse un exemplaire à son assureur. Il n'est pas juridiquement obligatoire, mais il accélère considérablement le traitement IRSI ;
3. Le locataire prévient son bailleur par écrit, surtout si la cause relève de la vétusté ou des canalisations : c'est ce qui déclenche son obligation de réparer ;
4. Attendre l'accord de l'assureur avant les gros travaux : au-delà des mesures conservatoires urgentes, laissez l'assureur missionner son expert (systématique en pratique au-dessus de ~1 600 €).

L'indemnisation intervient selon le contrat : valeur à neuf ou vétusté déduite pour l'embellissement et le mobilier, franchise éventuelle. En cas de désaccord sur l'évaluation, vous pouvez demander une contre-expertise (souvent couverte par la garantie « honoraires d'expert »).

Quand l'origine du dégât n'est pas visible (fuite encastrée, infiltration diffuse), il faut une recherche de fuite — parfois destructive (ouverture de cloison, dépose de carrelage). La convention IRSI a clarifié ce point noir :

• C'est en priorité à l'occupant du local où se situe la fuite présumée (ou à son assureur) d'organiser la recherche ;
• Pour les sinistres de tranche 2 (1 600 à 5 000 € HT), le coût de la recherche de fuite est pris en charge par l'assureur gestionnaire, qui l'intègre à son recours ;
• En copropriété, si la fuite provient des parties communes ou reste introuvable depuis les parties privatives, le syndic doit faire réaliser la recherche via l'assurance de l'immeuble ;
• Les dégradations causées par la recherche elle-même (carrelage déposé, cloison ouverte) sont indemnisées avec le sinistre.

Réflexe utile : ne payez jamais une entreprise de recherche de fuite « en urgence » sans accord préalable de l'assureur — les sociétés qui démarchent après sinistre pratiquent des tarifs sans rapport avec les barèmes conventionnels, et le remboursement n'est pas garanti.

À la sortie du logement, les traces d'un dégât des eaux déclaré et pris en charge ne peuvent pas être imputées au locataire sur le dépôt de garantie — d'où l'importance de tout documenter dans l'état des lieux et de conserver le dossier sinistre. En cas de litige sur les retenues, notre guide de l'état des lieux de sortie détaille les recours.

Bailleur ? Un locataire bien assuré est votre première protection : la vérification de l'attestation d'assurance à la remise des clés puis chaque année fait partie des réflexes listés dans notre guide mettre son logement en location.