Micro-foncier : plafond 15 000 €, abattement 30 % et déclaration (2026)

Le micro-foncier est le régime d'imposition simplifié des revenus d'une location vide (non meublée). Ce qu'il faut retenir :

• Plafond : 15 000 € de loyers bruts par an pour l'ensemble du foyer fiscal ;
• Abattement forfaitaire de 30 % appliqué automatiquement — vous êtes imposé sur 70 % des loyers, sans pouvoir déduire aucune charge réelle ;
• Déclaration ultra-simple : une seule case (4BE) sur la déclaration 2042, pas de formulaire 2044 ;
• La règle d'arbitrage : si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance…) dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel devient plus avantageux ;
• Attention : micro-foncier et déficit foncier sont incompatibles — un gros chantier de travaux impose de passer au réel pour en profiter.

Ce régime concerne uniquement la location nue : pour un logement loué meublé, c'est le micro-BIC qui s'applique, avec des règles différentes.

Le micro-foncier s'applique de plein droit (automatiquement, sauf option contraire) dès que deux conditions sont réunies :

• Le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 €. On additionne les loyers hors charges encaissés par tous les membres du foyer, sur toutes les locations nues, y compris la quote-part de revenus perçus via une SCI ou des parts de SCPI. Le plafond s'apprécie par année civile, sans prorata : si vous avez loué seulement 6 mois pour 9 000 €, vous restez sous le plafond ;
• Aucun bien du foyer n'est soumis à un régime spécial incompatible.

Les exclusions les plus fréquentes :

• Les immeubles classés monuments historiques et les biens sous dispositifs d'amortissement ou de déduction spécifique (Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf…) : un seul bien concerné dans le foyer exclut tout le foyer du micro-foncier ;
• Les contribuables qui ne détiennent que des parts de SCPI : le micro-foncier exige de posséder au moins un logement loué nu en direct. Si c'est le cas, les revenus de SCPI s'ajoutent simplement au total ;
• La location de locaux meublés, qui relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) — voir notre guide de la fiscalité LMNP.

Si vous dépassez 15 000 € de loyers bruts, le passage au régime réel est obligatoire dès l'année du dépassement : il n'y a pas de période de tolérance.

Le principe du micro-foncier tient en une ligne : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, censé représenter toutes vos charges. Vous êtes donc imposé sur 70 % des loyers encaissés, à votre tranche marginale d'imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Exemple : vous encaissez 10 800 € de loyers hors charges en 2026 pour un T2 loué vide.

1. Base imposable : 10 800 € − 30 % = 7 560 € ;
2. Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 7 560 € × 30 % = 2 268 € ;
3. Prélèvements sociaux : 7 560 € × 17,2 % = 1 300 € ;
4. Imposition totale : 3 568 €, soit un tiers des loyers.

La contrepartie de cette simplicité est brutale : aucune charge réelle n'est déductible. Ni les intérêts de votre crédit, ni la taxe foncière, ni les travaux, ni l'assurance propriétaire non occupant, ni les frais de gestion. L'abattement de 30 % remplace tout, que vos charges réelles soient de 5 % ou de 60 %.

La règle d'arbitrage est simple : si vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est gagnant. Encore faut-il savoir ce qui se déduit au réel :

Trois profils types pour se situer :

• Studio payé comptant, peu de charges — 6 000 € de loyers, 900 € de charges réelles (15 %) : le micro-foncier gagne, l'abattement de 30 % déduit le double de vos charges réelles. C'est le profil type du micro ;
• T3 à crédit avec travaux — 12 000 € de loyers, 4 200 € d'intérêts + 2 500 € de taxe foncière et assurances + 3 000 € de travaux = 9 700 € de charges (81 %) : le réel s'impose. Base imposable 2 300 € au réel contre 8 400 € en micro — à TMI 30 % + PS, environ 2 880 € d'impôt économisés ;
• Multi-lots proche du plafond — 14 500 € de loyers sur deux biens dont un à crédit : le réel est presque toujours gagnant, et le dépassement du plafond l'imposera de toute façon l'année suivante. Anticipez la bascule plutôt que de la subir.

Refaites le calcul chaque année charges en main : la bonne réponse change quand le crédit se rembourse ou qu'un chantier se termine. Pour mesurer l'impact sur votre rendement global, notre guide du calcul de rentabilité locative intègre la fiscalité des deux régimes.

Le face-à-face complet des deux régimes :

C'est la limite la plus coûteuse du micro-foncier : il ne peut jamais créer de déficit. L'abattement de 30 % laisse toujours 70 % de base imposable, même l'année où vous refaites la toiture.

Au régime réel, quand les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s'impute sur votre revenu global (salaires compris) jusqu'à 10 700 € par an — et jusqu'à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement du statut de passoire thermique (classe E, F ou G vers A à D), pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le surplus éventuel se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes, la part liée aux intérêts d'emprunt n'étant imputable que sur les revenus fonciers.

Concrètement : 15 000 € de rénovation énergétique sur un logement classé F loué 9 000 €/an peuvent effacer l'intégralité du revenu foncier ET réduire votre impôt sur le revenu global pendant deux ans. En micro-foncier, la même dépense n'aurait aucun effet fiscal. Avant tout gros chantier, chiffrez le passage au réel — détail complet du mécanisme sur economie.gouv.fr.

La déclaration est l'argument massue du micro-foncier :

1. Reportez le total de vos loyers bruts encaissés (hors charges locatives refacturées au locataire) dans la case 4BE de votre déclaration 2042, rubrique « revenus fonciers » ;
2. C'est terminé. N'appliquez pas vous-même l'abattement : l'administration calcule les 30 % — déclarer 70 % du montant est l'erreur classique qui aboutit à une double déduction et à un redressement ;
3. Aucun formulaire 2044 à remplir, aucune liste de charges à conserver pour le calcul (gardez tout de même quittances et relevés en cas de demande).

À ne pas confondre : les revenus d'une location meublée se déclarent dans les cases 5ND et suivantes (micro-BIC), jamais en 4BE. Si vous louez à la fois du nu et du meublé, les deux régimes coexistent, chacun avec son plafond et son abattement — notre comparatif micro-BIC location meublée détaille l'autre versant.

Le montant de la case 4BE sert aussi de base aux prélèvements sociaux et à votre taux de prélèvement à la source : l'administration prélève ensuite des acomptes mensuels ou trimestriels sur cette base actualisée.

Côté trésorerie, les revenus fonciers ne sont pas prélevés à la source par un tiers : l'administration calcule des acomptes contemporains (mensuels ou trimestriels) à partir de votre dernière déclaration, prélevés directement sur votre compte. Si un locataire part et que vos loyers chutent, pensez à moduler l'acompte à la baisse dans votre espace impots.gouv.fr (« Gérer mon prélèvement à la source ») plutôt que d'attendre la régularisation de l'été suivant.

Même sous 15 000 € de loyers, vous pouvez renoncer au micro-foncier. L'option pour le régime réel s'exerce simplement : déposer une déclaration 2044 avec votre déclaration de revenus vaut option, sans courrier préalable.

Deux règles à connaître avant de signer :

• L'option est irrévocable pendant 3 ans. Vous déclarez au réel pendant trois exercices minimum, même si vos charges s'effondrent entre-temps (crédit soldé, fin de travaux) ;
• Au-delà des 3 ans, elle se reconduit tacitement chaque année : il suffit de redéposer une 2044. Pour revenir au micro-foncier, cessez simplement d'en déposer une et remplissez la case 4BE.

Le bon timing d'option : l'année d'un achat à crédit ou d'un gros chantier, quand les charges des 3 années à venir sont visibles. Le mauvais : opter pour une seule grosse dépense isolée, puis subir deux ans de réel avec 5 % de charges quand le micro aurait déduit 30 %.

Quatre situations sortent du cas d'école du bailleur unique et concentrent l'essentiel des questions :

• SCI à l'IR : la SCI ne choisit pas le micro-foncier — elle déclare toujours son résultat au réel (déclaration 2072). En revanche, votre quote-part de revenus compte dans vos 15 000 € et, si vous détenez aussi un bien nu en direct sous le plafond, vous pouvez rester en micro-foncier à titre personnel : votre quote-part SCI s'ajoute alors telle quelle en 4BE ;
• Parts de SCPI seules : pas de micro-foncier possible. Il faut détenir au moins un logement loué nu en direct pour y prétendre — sinon, régime réel obligatoire, même pour 2 000 € de revenus annuels ;
• Indivision (succession, achat à deux hors mariage) : chaque indivisaire déclare sa quote-part de loyers selon son propre régime. L'un peut être au micro, l'autre au réel — les plafonds s'apprécient par foyer fiscal, pas par bien ;
• Première année de location : le plafond de 15 000 € s'apprécie sans ajustement prorata temporis. Un bien loué 1 200 €/mois à partir d'octobre génère 3 600 € de loyers l'année N : micro-foncier possible, même si le rythme annuel réel est de 14 400 €. Anticipez la bascule éventuelle dès l'année N+1 si vous êtes proche du plafond.

Dans tous ces montages, la logique reste la même : additionnez d'abord tous les revenus fonciers du foyer, vérifiez le plafond et les exclusions, puis seulement comparez micro et réel.

L'arbitrage micro vs réel n'est que la moitié du sujet. L'autre levier, plus puissant, est le choix du mode de location lui-même : la même surface louée meublée bascule dans la catégorie des BIC, avec un abattement micro de 50 % au lieu de 30 % (plafond 77 700 €), ou un régime réel qui permet d'amortir le bien — un avantage que le foncier ne connaît pas.

Exemple sur 12 000 € de loyers annuels, TMI 30 % :

• Location nue en micro-foncier : base 8 400 € → environ 3 965 € d'impôt et prélèvements sociaux ;
• Location meublée en micro-BIC : base 6 000 € → environ 2 832 € — près de 1 100 € d'écart chaque année, avant même de parler d'amortissement au réel LMNP.

Le meublé impose ses contreparties : mobilier obligatoire et conforme au décret, bail d'un an au lieu de trois, rotation des locataires plus rapide, et une fiscalité de revente en évolution — le détail du régime meublé est dans LMNP : la fiscalité 2026. Le bon ordre de décision : d'abord nu ou meublé (marché local, gestion, profil de locataires), ensuite micro ou réel à l'intérieur du régime choisi.

1. Déclarer les loyers charges comprises. La case 4BE reçoit le loyer hors provisions pour charges refacturées au locataire — les inclure gonfle artificiellement votre base imposable de 5 à 15 % ;
2. Appliquer soi-même l'abattement de 30 %. L'administration le calcule : déclarer un montant déjà abattu = double déduction = redressement avec intérêts de retard ;
3. Oublier les revenus du foyer entier. Le plafond de 15 000 € s'apprécie sur TOUS les revenus fonciers du foyer fiscal : les loyers du bien de votre conjoint et vos quotes-parts de SCI comptent ;
4. Faire de gros travaux en restant au micro. Une rénovation à 20 000 € sans effet fiscal, quand le réel aurait généré un déficit imputable, peut coûter 6 000 à 9 000 € d'impôt évitable ;
5. Confondre les abattements micro-foncier (30 %) et micro-BIC (50 %). Le meublé bénéficie d'un abattement supérieur mais obéit à d'autres plafonds et à une autre logique — l'arbitrage entre louer vide ou meublé se calcule avec notre guide mettre son logement en location, avant la mise en location.

Dernier réflexe de bailleur avisé : un loyer sous-évalué fausse tous vos arbitrages fiscaux. Vérifiez le loyer de marché de votre bien avec notre estimation de loyer en ligne, gratuite et basée sur les transactions réelles de votre secteur.