Prêt à usage (commodat) : loger un proche gratuitement, modèle 2026

Héberger son enfant étudiant dans un studio, laisser ses parents âgés occuper la maison de famille, prêter un appartement vacant à un proche entre deux locations : ces situations, très courantes, se passent le plus souvent d'écrit. C'est une erreur — non parce que l'écrit est obligatoire (le prêt à usage peut être verbal), mais parce que sans convention, personne ne sait quand ni comment l'occupation prend fin, ce qui alimente les conflits familiaux et complique les successions.

Le prêt à usage est un contrat de service gratuit, pas une libéralité : l'occupant n'acquiert aucun droit réel sur le bien, ne peut ni le louer ni le prêter, et doit le restituer. Le propriétaire, lui, conserve la propriété pleine et entière — avec ses impôts et ses grosses réparations.

Les clauses indispensables d'une convention de prêt à usage d'un logement :

• Parties et bien : identité du prêteur (commodant) et de l'emprunteur (commodataire), description du logement, état des lieux et inventaire annexés ;
• Gratuité expresse : aucun loyer ni redevance — seule la refacturation des charges réelles sur justificatifs (eau, énergie, TEOM) est prévue ;
• Durée : déterminée (dates), liée à un usage précis (« le temps des études de X à Lyon »), ou indéterminée avec préavis de reprise ;
• Obligations de l'occupant : occupation personnelle, entretien courant, assurance habitation avec attestation annuelle, interdiction de sous-louer ;
• Restitution : état attendu, remise des clés, sort des aménagements réalisés.

Télécharger le modèle de convention de prêt à usage (Word + PDF) — gratuit, avec les trois options de durée, la clause de gratuité sécurisée et le rappel des déclarations fiscales du prêteur.

Signez deux exemplaires originaux et conservez-en un avec l'état des lieux : en cas de succession ou de conflit, ce document vaut de l'or.

La répartition légale (articles 1880 à 1891 du Code civil) :

L'emprunteur (occupant) :

• Veille « en bon père de famille » à la garde et à la conservation du bien ;
• N'en use que conformément à sa destination (habiter — pas de sous-location, pas d'activité commerciale) ;
• Supporte l'entretien courant et les dépenses ordinaires (menues réparations, jardin, chaudière) sans pouvoir en demander le remboursement ;
• S'assure (responsabilité civile + habitation « pour compte de qui il appartiendra ») ;
• Restitue le bien en l'état, l'usure normale exceptée. Il répond de la perte s'il a employé le bien à un autre usage ou l'a gardé au-delà du terme.

Le prêteur (propriétaire) :

• Laisse la jouissance paisible pendant la durée convenue — il ne peut pas reprendre le bien au gré de ses envies (voir section suivante) ;
• Conserve les grosses réparations (article 606 : murs, toiture, structure) et rembourse les dépenses urgentes et nécessaires que l'occupant a dû engager pour conserver le bien ;
• Paie la taxe foncière et reste redevable des obligations du propriétaire (assurance PNO recommandée).

Tout le contentieux du prêt à usage porte sur une question : quand le propriétaire peut-il récupérer son bien ? Trois régimes selon ce qui a été convenu :

1. Terme prévu (date ou événement) : la restitution est due au terme, point final. C'est la formule la plus sûre — même « la fin des études » ou « la vente du bien » constitue un terme valable ;
2. Usage déterminé sans date : le bien doit être restitué une fois l'usage achevé ; le juge peut apprécier si le besoin a cessé ;
3. Ni terme ni usage déterminable — le prêt « à demeure » familial classique : la Cour de cassation admet que le prêteur peut y mettre fin à tout moment, moyennant un préavis raisonnable (Cass. 1re civ., 3 février 2004). En pratique, les juges valident des préavis de 1 à 6 mois selon la situation de l'occupant.

S'y ajoute l'article 1889 du Code civil : même avant le terme, le juge peut ordonner la restitution si le prêteur justifie d'un besoin pressant et imprévu de son bien (perte de logement, accident de la vie).

Conséquence pratique : un enfant ou un frère hébergé « pour toujours » sans écrit n'a pas de droit au maintien perpétuel — mais l'expulsion d'un occupant de bonne foi qui refuse de partir suppose un jugement, comme pour un locataire. D'où l'intérêt de fixer les règles par écrit dès le départ, préavis compris.

Le régime fiscal de l'occupation gratuite est simple mais mal connu :

• Aucun revenu foncier à déclarer : la mise à disposition gratuite ne génère pas de revenu imposable — et l'administration ne peut pas taxer un « loyer fictif » ;
• Aucune charge déductible en contrepartie : travaux, intérêts d'emprunt et taxe foncière du bien prêté ne s'imputent sur aucun revenu foncier. C'est le vrai coût fiscal du commodat pour un bailleur qui aurait pu louer ;
• Taxe foncière : due par le propriétaire ; la TEOM peut être refacturée à l'occupant ;
• Taxe d'habitation : le logement occupé gratuitement à titre de résidence principale de l'occupant échappe à la THRS ; s'il reste à la disposition du propriétaire comme résidence secondaire, la THRS s'applique. La déclaration d'occupation sur impots.gouv.fr doit mentionner l'occupation à titre gratuit et l'identité de l'occupant ;
• IFI : le bien prêté reste dans le patrimoine taxable du prêteur, sans décote pour occupation ;
• Aides au logement : l'occupant à titre gratuit n'a droit à aucune APL (pas de loyer), et doit cocher « logé à titre gratuit » dans sa déclaration de revenus — ce qui peut jouer sur la taxe d'habitation et certains minima sociaux.

L'occupant qui a besoin d'un justificatif de domicile utilisera une attestation d'hébergement signée du prêteur — le complément naturel de la convention de prêt à usage.

Quatre situations où le commodat mal ficelé se retourne contre le propriétaire :

• Requalification en bail : tout versement périodique ressemblant à un loyer — même modeste, même « participation » — expose à la requalification en bail d'habitation, avec droit au maintien, préavis légaux et encadrement. Ne faites transiter que des remboursements de charges réelles, sur justificatifs ;
• Succession et égalité entre héritiers : l'avantage retiré par l'enfant logé gratuitement pendant des années est régulièrement invoqué par ses frères et sœurs au partage. La jurisprudence considère que le prêt à usage, service gratuit, n'est en principe pas rapportable à la succession — sauf à démontrer une intention libérale particulière. Une convention écrite mentionnant le prêt à usage (et non une donation) est votre meilleure pièce ;
• Bien indivis : prêter un bien en indivision suppose l'accord de tous les indivisaires (acte de disposition à titre gratuit) ; et l'indivisaire qui occupe seul le bien peut, lui, devoir une indemnité d'occupation aux autres — ne confondez pas les deux régimes ;
• Vente du bien occupé : le prêt à usage n'est pas opposable comme un bail, mais un occupant en place complique la vente (visites, libération). Prévoyez la vente comme cause de terme dans la convention — et au moment de vendre, commencez par une estimation en ligne pour cadrer le projet.

Trois contrats pour trois situations :

Le choix se résume à une question d'intention : rendre service (commodat), tirer un revenu (bail — voir notre guide mettre son logement en location), ou meubler une attente (occupation précaire — voir le bail précaire d'habitation). Mélanger les genres — un « commodat » avec loyer déguisé, une « occupation précaire » sans motif — fabrique du contentieux perdu d'avance.