Révision du loyer : conditions, calcul IRL et lettre (2026)

La révision du loyer est l'augmentation annuelle que le bailleur peut appliquer en cours de bail, indexée sur l'IRL (indice de référence des loyers). Trois conditions cumulatives :

• Une clause de révision inscrite dans le bail — sans clause, le loyer reste fixe toute la durée du contrat ;
• Une fois par an maximum, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire de sa signature ;
• Dans la limite de la variation de l'IRL sur un an (dernier indice : +1,15 % au T2 2026).

Le bailleur a un an pour demander la révision. Passé ce délai, elle est perdue pour l'année écoulée : elle ne se rattrape pas rétroactivement. Et deux catégories de logements sont exclues : les passoires classées F ou G (loyers gelés) et, en zone d'encadrement, tout loyer déjà au plafond.

La révision annuelle est encadrée par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n'est jamais automatique ni de droit : tout part du contrat.

• La clause de révision d'abord. Le bail doit prévoir expressément la révision et son indice. Un bail muet = loyer bloqué jusqu'au renouvellement. Vérifiez ce point avant de signer un bail de location nue — la clause figure dans tous les bons modèles.
• L'indice ensuite. Pour un logement d'habitation (nu ou meublé), l'indice légal est l'IRL publié chaque trimestre par l'INSEE. Le bail précise le trimestre de référence ; à défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature.
• La date enfin. La révision intervient chaque année à la date convenue dans le bail ou, à défaut, au jour anniversaire du contrat. Une seule révision par période de douze mois.

Le locataire ne peut pas refuser une révision conforme : c'est une application du contrat qu'il a signé. Mais il peut — et doit — vérifier le calcul, l'indice utilisé et la date.

La formule légale tient en une ligne :

Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l'année N ÷ IRL du même trimestre de l'année N-1)

Exemple avec un loyer hors charges de 800 € et un bail indexé sur le 2^e trimestre :

1. IRL T2 2026 : 148,37 ; IRL T2 2025 : 146,68 ;
2. Calcul : 800 € × (148,37 ÷ 146,68) = 800 € × 1,0115 ;
3. Nouveau loyer : 809,22 €, soit +9,22 € par mois (+1,15 %).

Deux erreurs classiques à éviter : utiliser le dernier IRL publié au lieu du trimestre inscrit au bail, et appliquer la hausse au loyer charges comprises (la révision ne porte que sur le loyer hors charges). Pour aller plus vite, notre simulateur de révision de loyer (IRL, ILC, ILAT) fait le calcul en quelques secondes avec les indices INSEE à jour.

Depuis la loi ALUR de 2014, le calendrier est strict et joue contre le bailleur distrait :

• Le point de départ : la date de révision prévue au bail (ou la date anniversaire). C'est à partir de ce jour que le bailleur peut manifester sa volonté de réviser.
• Le délai : un an. Le bailleur qui ne demande rien pendant les douze mois suivant la date de révision est réputé avoir renoncé à la révision de cette année-là.
• Aucune rétroactivité. La révision demandée en cours d'année ne prend effet qu'au jour de la demande : un bailleur qui se réveille huit mois après la date anniversaire perd huit mois de majoration, définitivement.

Concrètement : un rappel annuel dans votre agenda à la date anniversaire du bail vaut de l'argent. Sur un loyer de 800 € révisé de +1,15 %, chaque mois de retard coûte 9,22 € non rattrapables.

Aucun formalisme n'est imposé (un courrier simple, un e-mail ou une mention sur la quittance suffisent), mais la lettre recommandée reste la voie la plus sûre pour dater la demande — c'est elle qui fixe le point de départ du nouveau loyer. Le courrier doit mentionner :

• la référence à la clause de révision du bail et à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• l'ancien loyer hors charges, l'indice de référence (trimestre et valeurs N et N-1) ;
• le calcul détaillé et le nouveau montant ;
• la date d'effet (date de révision contractuelle ou date de la demande si elle est postérieure).

Modèle prêt à adapter :

« Madame, Monsieur, conformément à la clause de révision de votre contrat de location signé le [date] et à l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, votre loyer est révisé à compter du [date] selon la variation de l'indice de référence des loyers : [loyer actuel] € × (IRL [T] [année N] : [valeur] ÷ IRL [T] [année N-1] : [valeur]) = [nouveau loyer] €. Le loyer hors charges s'établit donc à [montant] € par mois. »

Trois verrous récents passent avant la clause du bail :

1. Les passoires thermiques F et G : loyers gelés

Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et résilience), les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter : ni révision IRL en cours de bail, ni hausse entre deux locataires, ni réévaluation au renouvellement. Le gel dure tant que le logement n'a pas atteint au moins la classe E.

2. Les zones d'encadrement : le plafond prime

À Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier et dans les autres territoires en encadrement des loyers, la révision IRL reste possible, mais le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur. Si le loyer est déjà au plafond, la révision est neutralisée.

3. L'absence de clause — ou un logement non décent

Sans clause de révision, rien à faire jusqu'au renouvellement. Et un juge peut suspendre toute hausse sur un logement qui ne respecte pas les critères de décence : la révision suppose un bailleur à jour de ses propres obligations.

La révision IRL n'est pas le seul mécanisme d'augmentation — mais les autres sont plus encadrés :

• À la relocation : entre deux locataires, le loyer est en principe libre… sauf en zone tendue, où il est plafonné au loyer de l'ancien locataire (révisé IRL), hors travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.
• Après travaux d'amélioration : une clause ou un avenant peut prévoir une majoration (en zone tendue : 15 % du coût TTC des travaux par an, si travaux ≥ 50 % de la dernière année de loyer).
• Au renouvellement, si le loyer est manifestement sous-évalué (article 17-2) : le bailleur propose un nouveau loyer appuyé sur des références de logements comparables, au moins 6 mois avant le terme — procédure stricte, hausse lissée sur 3 ou 6 ans.

Avant d'activer l'un de ces leviers, encore faut-il savoir où se situe le bien par rapport au marché : notre estimation de loyer en ligne donne une fourchette locale en quelques minutes, et le guide mettre son logement en location reprend toute la mécanique de fixation du loyer.