Synallagmatique : définition, exemples et compromis de vente

Le mot vient du grec synallagma, qui désigne l'échange, la convention réciproque. Il n'a rien d'une coquetterie de juriste : il nomme le critère qui détermine qui est tenu à quoi, et ce qui se passe quand l'un des deux se dérobe.

L'article 1106 du Code civil, dans sa rédaction issue de la réforme du droit des contrats de 2016, le formule en deux phrases :

« Le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres. Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres sans qu'il y ait d'engagement réciproque de celles-ci. »

Le critère est donc unique, et il ne porte pas sur le nombre de signataires : un contrat unilatéral se signe aussi à deux. Ce qui compte, c'est de savoir si les deux parties sont débitrices l'une de l'autre.

Un contrat synallagmatique fait naître des obligations croisées. Dans une vente, le vendeur doit délivrer le bien, l'acheteur doit en payer le prix : chacun est à la fois créancier et débiteur de l'autre. C'est aussi le cas du bail, du contrat de travail ou du contrat d'assurance.

Un contrat unilatéral ne fait peser d'obligation que d'un seul côté. La donation en est l'exemple le plus net : le donateur s'engage à donner, le donataire ne doit rien en retour. Le cautionnement fonctionne de même — la caution s'engage envers le créancier, qui ne lui doit rien.

La conséquence est pratique. Dans un contrat synallagmatique, celui qui n'obtient pas ce qui lui était dû peut refuser d'exécuter sa propre obligation, demander la résolution du contrat, ou invoquer les mécanismes réservés aux obligations réciproques. Dans un contrat unilatéral, cette arithmétique n'existe pas : il n'y a rien à mettre en balance.

C'est le point que les définitions de dictionnaire laissent de côté, et c'est pourtant celui qui intéresse un vendeur : « promesse synallagmatique de vente » et « compromis de vente » désignent le même acte. Le second est le nom d'usage, le premier sa qualification juridique.

Le fondement est l'article 1589 du Code civil, dont la formule est restée inchangée depuis 1804 :

« La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

Autrement dit, dès lors que les deux parties se sont accordées sur le bien et sur le montant, la vente est juridiquement formée — même si l'acte authentique ne sera signé que trois mois plus tard. Le compromis de vente sous seing privé n'est pas un avant-contrat sans portée : c'est un engagement de vendre et d'acheter, sous réserve des conditions suspensives qu'il contient.

Cela explique pourquoi un vendeur ne peut pas simplement changer d'avis après signature, et pourquoi le délai du compromis est un enjeu de calendrier et non une simple formalité. Le Code de la construction et de l'habitation emploie du reste le terme à l'article L271-1 : le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur non professionnel s'applique à la « promesse synallagmatique ou unilatérale », et pas seulement à l'acte définitif.

Les deux actes peuvent précéder une vente immobilière, mais ils n'engagent pas de la même façon. Dans la promesse de vente unilatérale, définie à l'article 1124 du Code civil, seul le vendeur s'engage : il accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour l'achat pendant un délai donné. L'acheteur, lui, reste libre.

L'obligation d'enregistrement est le piège le plus coûteux. Une promesse unilatérale de vente signée entre particuliers, sans notaire et sans être enregistrée auprès du service des impôts dans les dix jours de son acceptation, est nulle et de nul effet. Le compromis, lui, échappe à cette formalité — ce qui explique en partie qu'il soit l'acte le plus utilisé en pratique. Reste que signer une promesse de vente chez le notaire écarte le risque dans les deux cas.

Presque tous les actes d'une transaction ou d'une location relèvent de cette catégorie, ce qui explique que le terme revienne si souvent dans les documents qu'on vous fait signer :

• le compromis de vente — vendre contre acheter ;
• l'acte authentique de vente — délivrance du bien contre paiement du prix ;
• le bail d'habitation — mise à disposition du logement contre loyer ;
• le mandat de vente — recherche d'acquéreur contre commission ;
• le contrat de syndic — gestion de la copropriété contre honoraires.

À l'inverse, la donation d'un bien immobilier et l'engagement d'une caution restent unilatéraux : une seule partie y souscrit une obligation. Savoir dans quelle catégorie on se trouve, c'est savoir ce qu'on peut exiger de l'autre — et ce qu'on peut refuser.