IFI 2026 : seuil 1,3 M€, barème, calcul et déclaration

Codifié aux articles 964 à 983 du Code général des impôts, l'IFI est un impôt déclaratif : c'est à vous d'évaluer votre patrimoine, de calculer l'assiette et de reporter le résultat — l'administration ne pré-remplit rien. Chaque étape recèle ses subtilités : ce qui entre ou non dans l'assiette, quelles dettes se déduisent vraiment, comment jouent la décote d'entrée et le plafonnement. Ce guide déroule le calcul complet avec un exemple chiffré, puis les leviers légaux pour l'alléger.

Vous êtes redevable de l'IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Trois précisions changent tout :

• Le seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal IFI : couple marié, pacsé ou en concubinage notoire (même avec des impositions sur le revenu séparées), plus les biens des enfants mineurs en administration légale. Deux concubins propriétaires cumulent donc leurs patrimoines ;
• C'est la valeur nette qui compte : dettes déductibles soustraites, abattements appliqués. Un patrimoine brut de 1,6 M€ avec 400 000 € de crédit reste sous le seuil ;
• La photo est prise au 1er janvier : une vente le 15 janvier ne change rien à l'IFI de l'année ; une vente le 15 décembre vous fait potentiellement sortir du champ au 1er janvier suivant.

Côté international : les résidents fiscaux français sont imposables sur leurs biens immobiliers partout dans le monde ; les non-résidents le sont uniquement sur leurs biens et droits immobiliers situés en France (y compris via des parts de sociétés), avec le même seuil de 1,3 M€. Les nouveaux arrivants bénéficient d'un régime « impatriés » : pendant les 5 années suivant l'installation en France, seuls les biens français sont taxés. Our English guide to the French wealth tax (IFI) covers the non-resident case in detail.

Entrent dans l'assiette tous les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement :

• Résidence principale (après abattement de 30 %), résidences secondaires, biens locatifs, terrains, biens en cours de construction ;
• Parts de SCI, SCPI et OPCI, à hauteur de la fraction représentative d'immobilier — y compris logées dans une assurance-vie (unités de compte) ;
• Droits démembrés : en principe, l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété. Exception notable : quand le démembrement résulte de l'usufruit légal du conjoint survivant, chacun (usufruitier et nu-propriétaire) déclare sa quote-part selon le barème fiscal de l'usufruit.

Sont au contraire exonérés :

• L'immobilier professionnel : biens affectés à votre activité principale (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) ;
• Les bois, forêts et parts de groupements forestiers : exonération de 75 % sous engagement d'exploitation ; même logique partielle pour les baux ruraux à long terme ;
• La location meublée professionnelle, sous conditions strictes (plus de 23 000 € de recettes et plus de 50 % des revenus professionnels du foyer) — le montage est détaillé dans notre article sur l'exonération d'IFI grâce au meublé professionnel.

Les placements financiers (comptes, PEA, actions hors sociétés immobilières, contrats en fonds euros) sont hors champ : c'est toute la différence avec l'ancien ISF. Un même patrimoine de 2 M€ paie ou ne paie rien selon qu'il est en pierre ou en Bourse.

Le barème progressif (article 977 du CGI) est inchangé depuis 2018 — l'absence d'indexation aspire chaque année de nouveaux foyers sous l'effet de la hausse des prix :

Le piège de lecture classique : le seuil d'assujettissement est à 1,3 M€, mais une fois franchi, le barème taxe dès 800 000 €.

Exemple. Patrimoine net taxable de 1 600 000 € (résidence principale déjà abattue de 30 %, dettes déduites) :

• De 800 000 à 1 300 000 € : 500 000 × 0,5 % = 2 500 € ;
• De 1 300 000 à 1 600 000 € : 300 000 × 0,7 % = 2 100 € ;
• IFI dû : 4 600 € — soit un taux effectif de 0,29 %.

Pour adoucir l'entrée dans l'impôt, les patrimoines entre 1,3 et 1,4 M€ bénéficient d'une décote : 17 500 € − 1,25 % × valeur nette taxable. À 1 350 000 €, l'IFI théorique de 2 850 € est réduit de 625 € (17 500 − 16 875), soit 2 225 € dus.

Toute la mécanique repose sur la valeur vénale au 1er janvier, que vous déclarez sous votre responsabilité : une survalorisation vous coûte de l'impôt, une sous-évaluation manifeste expose à un redressement (l'administration dispose des transactions comparables via DVF). Une estimation objectivée par les données de marché est la meilleure pièce justificative en cas de contrôle.

Se déduisent de l'actif les dettes existant au 1er janvier, à la charge d'un membre du foyer et afférentes aux biens taxables :

• Capital restant dû des emprunts d'acquisition, de travaux, d'entretien ou d'amélioration ;
• Taxe foncière due au titre de l'année (pas la taxe d'habitation, ni la part ordures ménagères récupérable) et l'IFI théorique lui-même ;
• Dettes de travaux facturés non encore payés au 1er janvier.

Trois pièges couramment redressés :

• Prêt in fine : la déduction n'est pas le capital total — la loi impose un amortissement fictif annuel, comme si le prêt était amortissable sur sa durée. Un in fine de 500 000 € sur 10 ans à mi-parcours ne se déduit plus que pour 250 000 € ;
• Prêts familiaux et prêts à soi-même via société : déduction encadrée, il faut prouver le caractère réel du prêt et son remboursement effectif ;
• Plafonnement des gros passifs : si le patrimoine taxable dépasse 5 M€ et que les dettes excèdent 60 % de cette valeur, la fraction au-delà n'est déductible qu'à 50 % (sauf à justifier que l'endettement n'a pas un objectif principalement fiscal).

La dette ne se déduit que si le bien qu'elle finance est taxable : l'emprunt d'un bien exonéré (professionnel, par exemple) ne vient pas alléger le reste du patrimoine.

C'est le seul levier de réduction directe : les dons à certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, entreprises d'insertion, Fondation de France, Institut Pasteur, fondations de recherche…) ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 % du montant donné, plafonnée à 50 000 € de réduction par an — soit environ 66 667 € de dons.

La mécanique est puissante pour les redevables au-delà de quelques milliers d'euros d'IFI : un don de 6 000 € efface 4 500 € d'impôt, pour un coût réel de 1 500 €. Conditions à respecter : le don doit être effectué avant la date limite de déclaration de l'année d'imposition, en numéraire ou en pleine propriété de titres cotés, avec reçu fiscal à l'appui. Le même don ne peut pas cumuler réduction IFI et réduction d'impôt sur le revenu — il faut choisir l'affectation.

Attention au calendrier : la réduction s'impute sur l'IFI de l'année de versement, sans report — un don qui excède l'impôt dû est perdu fiscalement. Ajustez le montant à votre IFI estimé.

Depuis 2018, il n'y a plus de déclaration séparée : l'IFI se déclare en même temps que vos revenus, via l'annexe 2042-IFI, aux mêmes échéances (mai-juin selon département, en ligne). Les non-résidents sans revenus de source française utilisent la même annexe avec la déclaration spécifique qui leur est dédiée.

Concrètement, l'annexe demande :

• Le détail de chaque bien (adresse, nature, quote-part, valeur brute puis nette) dans les annexes 1 à 6 : biens détenus en direct, parts de sociétés, biens exonérés, dettes ;
• Les abattements appliqués (30 % résidence principale, décotes justifiées) ;
• Le passif déductible ligne à ligne ;
• Les dons ouvrant droit à réduction.

Le paiement suit l'avis d'imposition reçu à l'été (échéance généralement mi-septembre), distinct de votre solde d'impôt sur le revenu. En cas d'oubli de déclaration, l'administration peut reprendre 3 ans en cas d'insuffisance d'évaluation — et 6 ans si un bien n'a jamais été déclaré, avec intérêts de retard de 0,20 %/mois et majoration.

Au-delà des dons, quatre leviers structurels — tous légaux, tous à manier avec conseil :

• Le plafonnement à 75 % des revenus : IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ne peuvent dépasser 75 % de vos revenus de l'année précédente. L'excédent s'impute sur l'IFI. Les patrimoines élevés à faibles revenus (retraités « riches en pierre, pauvres en cash ») y trouvent une réduction parfois massive ;
• Le démembrement : donner la nue-propriété (à ses enfants, par exemple) ne sort pas le bien de votre IFI tant que vous gardez l'usufruit — mais l'inverse fonctionne : acquérir en nue-propriété (l'usufruitier déclarant la pleine propriété) laisse le bien hors de votre assiette pendant toute la durée du démembrement ;
• L'arbitrage vers les actifs exonérés ou hors champ : bascule vers le meublé professionnel (conditions strictes), bois et forêts, ou tout simplement les placements financiers après cession d'un bien. Vendre un bien locatif à faible rendement peut à la fois améliorer le revenu net et sortir 100 % de sa valeur de l'assiette ;
• La juste valorisation : appliquer les décotes admises (indivision, bien loué, parts de SCI non liquides) sans les inventer. La jurisprudence tolère des décotes de l'ordre de 10 à 20 % quand elles sont documentées — un dossier d'estimation solide au 1er janvier est votre meilleure défense.

Le mauvais réflexe, à l'inverse : la SCI « écran » sans substance, les dettes artificielles ou la sous-évaluation agressive — les trois figurent au premier rang des redressements IFI.