Non-renouvellement du bail par le propriétaire : vos droits

« Je ne renouvelle pas votre bail » : la formule laisse croire à un droit discrétionnaire du propriétaire. C'est l'inverse — le droit locatif français fait de la reconduction la règle et du congé l'exception, strictement encadrée. Ce guide est écrit d'abord pour le locataire qui reçoit ce courrier : vérifier si le congé est valable, connaître les protections (notamment après 65 ans), et savoir quoi faire s'il est abusif. La dernière section donne au bailleur la check-list inverse — comment notifier un congé qui tienne.

À l'échéance d'un bail d'habitation — 3 ans en location vide (6 ans si le bailleur est une personne morale), 1 an en meublé — il ne se passe rien si personne ne bouge : le contrat se reconduit tacitement, aux mêmes conditions et pour la même durée. Le bailleur n'a aucun « renouvellement » à accorder ou refuser ; le locataire n'a aucune démarche à faire.

Trois conséquences pratiques :

• Un bailleur qui reste silencieux à l'échéance n'a rien perdu — mais il devra attendre la prochaine échéance pour donner congé, avec le même préavis ;
• Un courrier qui « informe » le locataire que le bail « ne sera pas renouvelé » sans motif légal ni forme requise est sans effet : le bail se reconduit ;
• Le loyer, lui, ne change pas à la reconduction (hors clause de révision IRL et procédures spécifiques de réévaluation en zone non tendue).

Ne pas confondre avec le préavis du locataire : lui peut partir à tout moment, sans motif, avec 3 mois de préavis (1 mois en meublé ou en zone tendue) — le mécanisme inverse, détaillé dans notre guide du préavis de location.

L'article 15 de la loi de 1989 verrouille la liste — tout congé fondé sur autre chose est nul :

Dans les trois cas, la mécanique est la même : congé notifié pour l'échéance du bail, au moins 6 mois avant en location vide, 3 mois en meublé (article 25-8). Un congé notifié trop tard ne reporte pas l'échéance : il est inefficace, et le bail se reconduit pour un nouveau cycle.

Avant de chercher un logement, vérifiez chaque maillon — un seul défaut suffit à faire tomber le congé :

• La forme : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Un mail, un SMS ou un appel ne valent rien ;
• Le délai : la lettre doit être reçue (pas envoyée) au moins 6 mois avant l'échéance en vide, 3 mois en meublé. Une lettre non réclamée n'a pas été reçue — d'où le recours des bailleurs prudents au commissaire de justice ;
• Le motif : indiqué et, pour la reprise, le bénéficiaire nommé avec la justification du caractère réel et sérieux ; pour la vente en location vide, prix, conditions et notice d'information obligatoire ;
• La réalité du motif : un congé pour reprise suivi d'une remise en location, ou un congé pour vente jamais suivi d'une mise en vente, est un congé frauduleux — le juge peut prononcer une amende civile jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une personne morale), en plus des dommages et intérêts au locataire évincé.

Cas particulier du congé pour vente : si vous envisagez d'acheter le logement que vous occupez, votre position est plus forte qu'il n'y paraît — le point de vue du propriétaire (et les protections qui s'imposent à lui) est détaillé dans notre guide vendre un appartement loué.

La loi ajoute un verrou pour les locataires âgés : si vous avez plus de 65 ans et des ressources inférieures aux plafonds réglementaires (ceux du logement social PLUS), le bailleur ne peut donner congé — quel que soit le motif — qu'en proposant un relogement adapté à vos besoins et à vos possibilités, à proximité. Sans offre de relogement, le congé est nul.

La protection tombe dans un seul cas : si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures aux mêmes plafonds. L'âge et les ressources s'apprécient à la date d'échéance du bail ; la protection bénéficie aussi au locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant au foyer, sous conditions de ressources cumulées.

Si vous êtes dans cette situation et recevez un congé sans offre de relogement, ne quittez pas les lieux : signalez la nullité par recommandé et, si le bailleur insiste, la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection trancheront — la loi est de votre côté.

Un congé irrégulier ne se conteste pas en quittant les lieux — au contraire :

• Restez dans le logement : un congé nul n'a pas d'effet, le bail se poursuit. Partir, c'est exécuter un congé qui ne vous obligeait pas ;
• Répondez par écrit (recommandé avec AR) en pointant précisément le vice : délai non respecté, forme irrégulière, motif absent ou insuffisant, absence d'offre de relogement… en citant l'article 15 ;
• Saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite) si le bailleur maintient sa position — elle règle une bonne part des litiges sans procès ;
• Le juge des contentieux de la protection en dernier recours : il prononce la nullité du congé et, en cas de fraude avérée (fausse reprise, fausse vente), l'amende civile et des dommages et intérêts.

Gardez toutes les preuves : enveloppe et avis de réception, annonce de remise en location du logement après une « reprise », annonces de vente. La fraude se prouve souvent après le départ — les dommages et intérêts restent possibles même une fois parti.

Symétriquement, le bailleur qui veut réellement récupérer son bien à l'échéance doit verrouiller sa notification :

• Anticiper : viser la réception 6 mois avant l'échéance (3 en meublé) ne se joue pas à la semaine près — l'acte de commissaire de justice sécurise la date quand le locataire ne retire pas ses recommandés ;
• Motiver précisément : bénéficiaire nommé et lien de parenté pour la reprise, prix et notice pour la vente, faits datés et prouvables pour le motif légitime et sérieux ;
• Vérifier les protections : locataire de plus de 65 ans sous plafonds de ressources = offre de relogement obligatoire, sauf exception d'âge ou de ressources du bailleur ;
• Exécuter le motif : habiter réellement après une reprise, vendre réellement après un congé vente — l'amende civile pour congé frauduleux (jusqu'à 6 000 €) sanctionne les congés de complaisance ;
• Et si l'objectif est de vendre, comparer les scénarios : vendre libre après congé n'est pas toujours plus rentable que vendre occupé, décote et délais compris. Premier réflexe : estimer le loyer de marché pour objectiver le rendement en place.