Vendre un appartement loué : préemption, décote, décision 2026

Précision de vocabulaire avant tout : cet article traite de la vente occupée — vous vendez, le locataire reste, l'acheteur devient son nouveau bailleur. Si votre plan est au contraire de récupérer le logement pour le vendre vide, c'est une autre procédure, encadrée et datée : le congé pour vente (6 mois de préavis minimum, préemption du locataire, motifs contrôlés). Les deux chemins se comparent — et personne ne fait sérieusement ce comparatif chiffré : c'est l'objet de la matrice de décision plus bas.

L'article 1743 du Code civil pose la règle depuis 1804 : l'acquéreur d'un bien loué ne peut pas expulser le locataire ; il reprend le bail en l'état, avec toutes ses conditions :

• Même loyer (et même calendrier de révision annuelle — l'acheteur ne peut pas « remettre au prix du marché » un loyer sous-évalué) ;
• Même durée et même échéance : un bail nu de 3 ans signé il y a 8 mois court encore 2 ans et 4 mois pour l'acheteur, reconduction tacite comprise ;
• Mêmes obligations : dépôt de garantie à restituer en fin de bail, entretien, quittances.

Conséquence mécanique sur le marché : votre acheteur n'est plus un particulier qui veut habiter le logement, mais un investisseur qui achète un rendement. Il raisonnera prix ÷ loyer, pas coup de cœur. C'est ce changement d'acheteur — bien plus que le droit — qui explique la décote de la vente occupée.

C'est LA confusion n° 1 sur le sujet — beaucoup de bailleurs croient devoir proposer le bien à leur locataire avant toute vente. En réalité, tout dépend du scénario :

Dans le cas standard — vous vendez votre appartement avec son locataire en place, immeuble déjà en copropriété — vous pouvez donc signer un compromis avec n'importe quel acquéreur sans jamais formuler d'offre au locataire.

Un logement occupé vaut moins que le même logement libre, parce que l'acheteur perd la jouissance immédiate et hérite d'un rendement figé. Les fourchettes constatées sur le marché :

Ces ordres de grandeur se raisonnent, ils ne se subissent pas : la décote réelle de VOTRE bien dépend du loyer en place, du temps restant avant l'échéance du bail et de la tension locale. Le bon réflexe : faire estimer la valeur libre du bien, puis appliquer le raisonnement de l'acheteur-investisseur (rendement attendu dans votre ville × loyer en place) — l'écart entre les deux chiffres EST votre décote. Un loyer récemment révisé et un dossier locatif propre (quittances, locataire à jour) la compriment de plusieurs points.

Dernier facteur souvent oublié : le calendrier du bail. Plus l'échéance approche, plus la décote fond — un bail nu à 10 mois de son terme se vend presque comme un bien libre, l'acheteur sachant qu'il pourra donner congé (dans les formes) ou récupérer le logement à brève échéance. Si vous n'êtes pas pressé, attendre 12 mois peut valoir plusieurs points de prix.

La vraie question n'est pas « ai-je le droit » mais « qu'est-ce qui maximise le net vendeur compte tenu du calendrier ». Les termes de l'arbitrage :

Deux règles de décision simples : si l'échéance du bail nu est à moins de 9-12 mois, le congé pour vente est presque toujours gagnant (la décote évitée dépasse largement quelques mois de loyers perdus). Si le bail vient d'être renouvelé pour 3 ans avec un loyer correct, vendre occupé fait gagner du temps et la décote reste contenue — surtout en meublé. Entre les deux, chiffrez : décote estimée d'un côté ; loyers perdus + charges + risque de marché de l'autre.

• Informer le locataire : aucune obligation légale en vente occupée, mais prévenez-le par écrit — vous aurez besoin de sa coopération pour les visites, et un locataire braqué se voit dans le dossier ;
• Les visites : le locataire doit les permettre si une clause du bail le prévoit (au maximum 2 heures par jour ouvrable) ; en pratique, calez des créneaux d'un commun accord — vous ne pouvez ni entrer sans lui ni lui imposer des horaires hors clause ;
• Le dossier de vente : au compromis, l'acquéreur reçoit le bail en cours, les 3 dernières quittances (un locataire à jour se prouve), l'état des lieux d'entrée, les diagnostics et le règlement de copropriété ;
• Le dépôt de garantie : il se transmet à l'acheteur (directement ou via le prix), car c'est lui qui devra le restituer en fin de bail — le notaire l'inscrit à l'acte ; le locataire, lui, ne verse rien de nouveau (cf. dépôt de garantie : les règles) ;
• Après l'acte : le nouveau propriétaire notifie ses coordonnées au locataire ; loyers et charges lui sont dus à compter de la vente, au prorata.

Côté impôt, vendre loué ne change pas le régime : c'est la plus-value immobilière classique des particuliers (abattements par durée de détention) — pas d'exonération résidence principale possible, par définition.

Pensez aussi à la vente… au locataire lui-même. Même sans droit de préemption, votre locataire est souvent le meilleur acheteur : il connaît le bien, n'exige pas de décote d'occupation (il achète sa propre jouissance), et la vente de gré à gré économise les frais d'agence des deux côtés. Une simple lettre lui proposant le bien à prix libre avant la mise en marché ne vous engage à rien — et transforme régulièrement une vente décotée en vente au prix. S'il décline, vous avez de toute façon documenté votre bonne foi pour la suite de la commercialisation.

La loi du 6 juillet 1989 (article 15 III) protège le locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds du logement social (ou celui qui héberge une personne de plus de 65 ans à charge dans ces conditions de ressources) :

• Le bailleur ne peut pas lui donner congé — ni pour vente ni pour reprise — sans lui proposer un relogement équivalent à proximité ;
• Exception : si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou a des ressources sous les mêmes plafonds, la protection tombe ;
• En vente occupée, cette protection ne vous empêche de rien — vous vendez, le bail continue. Mais elle pèse à plein sur votre acheteur, qui ne pourra probablement jamais récupérer le logement : c'est le scénario de décote maximale (20-25 % et plus), et le profil d'acquéreur se réduit aux investisseurs patrimoniaux de long terme — voire aux acheteurs en viager inversé.

Si votre locataire entre dans cette catégorie, faites chiffrer les deux scénarios avant de mettre en vente : la détention longue (attendre un départ volontaire) bat parfois la vente décotée.