Sous-location : règles, accord du bailleur et risques 2026

La sous-location consiste, pour un locataire, à louer tout ou partie de son logement à un tiers (le sous-locataire) moyennant un loyer. Le principe est posé par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire ne peut pas sous-louer sans l'accord écrit du bailleur, qui doit porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur le prix du sous-loyer.

La règle vaut pour les logements vides comme meublés (depuis la loi ALUR de 2014 pour les meublés à usage de résidence principale). Sans accord écrit, la sous-location est interdite — même occasionnelle, même partielle (une chambre), même pour quelques nuits via une plateforme.

À ne pas confondre avec l'hébergement gratuit : le locataire a le droit d'héberger qui il veut, famille ou amis, tant qu'aucune contrepartie financière n'est versée. C'est le versement d'un loyer qui déclenche la qualification de sous-location.

Pour être régulière, la sous-location d'un logement soumis à la loi de 1989 doit respecter trois conditions cumulatives :

1. L'accord écrit préalable du bailleur : un accord verbal ou tacite ne suffit pas ; en cas de litige, c'est au locataire de prouver l'autorisation. L'accord doit viser le principe ET le montant du sous-loyer ;
2. Un prix au m² plafonné : le loyer au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. Impossible donc de faire du profit sur une sous-location d'habitation ;
3. Une durée limitée au bail principal : la sous-location ne peut pas excéder la durée restante du bail. Si le bail principal prend fin (congé, résiliation), la sous-location tombe avec lui.

Le locataire doit par ailleurs transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours (obligation expresse pour les meublés, bonne pratique pour les logements vides).

Cas particuliers : dans le parc social (HLM), la sous-location du logement entier est strictement interdite (seule la sous-location d'une partie à certaines catégories — plus de 60 ans, adulte handicapé, jeune de moins de 30 ans — est possible, à prix encadré). Le bail mobilité suit la même règle d'accord écrit que le meublé classique.

Colocation : sous-location ou co-titularité ?

Attention à la confusion fréquente : faire entrer un nouvel occupant dans une colocation n'est pas une sous-location si celui-ci devient co-titulaire du bail (avenant signé avec le bailleur). En revanche, un colocataire qui loue sa chambre à un tiers de son propre chef, sans avenant ni accord écrit, réalise bien une sous-location interdite — avec les mêmes sanctions. En cas de départ temporaire (stage, semestre à l'étranger), demandez toujours l'avenant ou l'autorisation écrite plutôt que d'improviser.

La démarche se fait en trois temps :

1. La demande écrite au bailleur

Adressez une lettre recommandée précisant la partie du logement concernée, la durée envisagée, le montant du sous-loyer (≤ votre loyer au m²) et, idéalement, l'identité du sous-locataire pressenti. Le bailleur est libre de refuser sans motif — son silence vaut refus, jamais acceptation.

2. Le contrat de sous-location

Rédigez un contrat écrit entre locataire principal et sous-locataire : désignation des lieux (entier ou partie), durée, sous-loyer et charges, dépôt de garantie éventuel, conditions de résiliation. Annexez l'autorisation du bailleur et la copie du bail principal. Un état des lieux d'entrée entre locataire et sous-locataire est vivement recommandé : en fin de sous-location, c'est le locataire principal qui répondra des dégradations vis-à-vis du bailleur.

3. Les obligations qui suivent

Le locataire principal reste seul responsable envers le bailleur : paiement du loyer, entretien, troubles de voisinage causés par le sous-locataire. Les sous-loyers perçus sont imposables (BIC pour une sous-location meublée, revenus fonciers pour une sous-location nue), avec une exonération spécifique lorsque l'on sous-loue une partie de sa résidence principale à un prix « raisonnable » fixé chaque année par l'administration.

La fiscalité des sous-loyers en détail

Les sous-loyers d'une sous-location meublée relèvent des BIC (micro-BIC avec abattement de 50 % sous les seuils, ou réel), ceux d'une sous-location nue des revenus fonciers... avec une subtilité : la sous-location nue par un locataire relève en réalité des BNC, car le locataire n'est pas propriétaire. Exception précieuse : la location ou sous-location d'une partie de sa résidence principale est exonérée d'impôt lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du sous-locataire et que le loyer annuel au m² reste sous le plafond « raisonnable » publié chaque année par l'administration (environ 200 €/m²/an en Île-de-France, 150 € ailleurs). Cette exonération, prolongée jusqu'à fin 2026, couvre le cas typique de la chambre chez l'habitant.

Le locataire qui sous-loue sans autorisation s'expose à des sanctions lourdes :

• La résiliation du bail : la sous-location non autorisée est un manquement aux obligations du bail. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire, ou faire jouer la clause résolutoire si le bail vise cette obligation — avec expulsion à la clé ;
• Le remboursement des sous-loyers au bailleur : depuis un arrêt de principe de la Cour de cassation du 12 septembre 2019 (n° 18-20.727, affaire d'une sous-location Airbnb parisienne), les sous-loyers perçus sans autorisation sont des « fruits civils » qui appartiennent au propriétaire par accession. Concrètement, le bailleur peut réclamer l'intégralité des sommes encaissées par le locataire — plusieurs dizaines de milliers d'euros dans les affaires jugées ;
• Des dommages-intérêts en réparation du préjudice, le cas échéant.

Le sous-locataire, lui, n'a aucun titre opposable au bailleur : si le bail principal tombe, il doit quitter les lieux sans pouvoir invoquer le maintien dans les lieux — son seul recours est contre le locataire principal qui l'a induit en erreur.

Sous-louer son logement sur Airbnb, Booking ou Abritel sans autorisation cumule deux niveaux d'infraction :

• Vis-à-vis du bailleur : sous-location non autorisée — résiliation du bail + restitution des sous-loyers (voir ci-dessus). La jurisprudence de 2019 est née précisément d'un cas Airbnb ;
• Vis-à-vis de la commune : dans les villes qui appliquent le changement d'usage (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…), la location touristique d'une résidence qui n'est pas la sienne exige déclaration, numéro d'enregistrement et parfois compensation. Les amendes civiles peuvent atteindre 50 000 € par logement pour un changement d'usage illicite, et la loi « Le Meur » de novembre 2024 a encore durci les contrôles et sanctions des meublés de tourisme.

Même en tant que locataire autorisé, la sous-location touristique de courte durée reste très encadrée : la commune peut limiter le nombre de nuits (90 jours par an pour une résidence principale dans certaines villes), et les plateformes transmettent désormais les revenus à l'administration fiscale.

Pour un propriétaire, ces règles sont au contraire un argument : sécuriser ses loyers passe par un locataire fiable et un bail solide — consultez notre guide mettre son logement en location pour verrouiller les clauses utiles (dont l'interdiction expresse de sous-location).

Le sous-locataire est le maillon faible du montage. Ce qu'il faut savoir avant de signer :

• Son contrat le lie uniquement au locataire principal, jamais au propriétaire. La loi de 1989 (et ses protections : durée minimale, encadrement du congé, préavis) ne s'applique pas à la sous-location, sauf clause contraire ;
• Si le bail principal prend fin — congé du locataire, préavis, résiliation pour faute — la sous-location s'éteint automatiquement, sans droit au maintien dans les lieux ;
• Avant de signer, exigez : l'autorisation écrite du bailleur, la copie du bail principal, et vérifiez que le sous-loyer au m² ne dépasse pas le loyer principal ;
• Un sous-locataire régulier bénéficie en revanche des règles de décence du logement et peut percevoir des APL si la sous-location est déclarée et régulière.

En résumé : la sous-location régulière est un outil utile (départ temporaire à l'étranger, colocation partielle), mais la sous-location sauvage est l'un des manquements les plus sévèrement sanctionnés du droit locatif — le jeu n'en vaut presque jamais la chandelle.

Enfin, si votre local est commercial ou professionnel, les règles diffèrent sensiblement (concours du bailleur à l'acte, réajustement possible du loyer principal) : consultez notre guide de la sous-location professionnelle.