Grille de vétusté : tableau, calcul et usure normale (2026)

La grille de vétusté est un tableau, annexé au bail, qui fixe pour chaque équipement du logement (peintures, sols, électroménager, chaudière…) une durée de vie théorique et un abattement annuel. À la sortie du locataire, elle sert à distinguer l'usure normale — à la charge du bailleur — de la dégradation — facturable au locataire sur son dépôt de garantie, après déduction de la vétusté.

• Est-elle obligatoire ? Non, mais depuis la loi ALUR les parties peuvent convenir de l'appliquer dès la signature du bail — à condition de choisir une grille issue d'un accord collectif de location.
• Le principe de calcul : valeur résiduelle = valeur du neuf − abattement annuel × années écoulées, souvent après une période de franchise et avec une valeur plancher.
• L'enjeu : sans grille, chaque retenue sur dépôt de garantie se discute au cas par cas — c'est la première source de litiges locatifs en France.

La vétusté est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». En clair : un logement habité vieillit, et ce vieillissement normal ne peut pas être facturé au locataire.

La grille de vétusté traduit ce principe en chiffres. Pour chaque élément, elle fixe :

• une durée de vie théorique (ex. : 10 ans pour une peinture) ;
• une franchise éventuelle (période initiale sans abattement, souvent 1 à 2 ans) ;
• un taux d'abattement annuel appliqué après la franchise ;
• une valeur résiduelle plancher (souvent 10 à 20 % du neuf), car même un équipement ancien conserve une valeur d'usage.

Aucune grille n'est imposée par la loi. Mais depuis la loi ALUR de 2014 (qui a réécrit l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), bailleur et locataire peuvent convenir, dès la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté — à condition qu'elle soit choisie parmi celles des accords collectifs de location (accords conclus dans le parc social, comme ceux des offices HLM, utilisables comme référence dans le parc privé). Annexée au bail, elle s'impose ensuite aux deux parties lors de l'état des lieux de sortie.

Toute la mécanique du dépôt de garantie repose sur cette distinction :

• L'usure normale reste à la charge du bailleur : peintures défraîchies après plusieurs années, moquette aplanie dans les zones de passage, joints ternis, traces légères de meubles. C'est le vieillissement inévitable d'un logement occupé.
• La dégradation est facturable au locataire : trou dans une cloison, brûlure sur un plan de travail, moquette tachée, vitre cassée, équipement détérioré par défaut d'entretien courant.

La grille intervient au moment de chiffrer une dégradation : le bailleur ne peut pas facturer le remplacement à neuf d'un élément déjà ancien. Si le locataire abîme une peinture qui a 8 ans de vie sur une durée théorique de 10 ans, il ne doit que la valeur résiduelle — pas une réfection complète. La comparaison se fait toujours entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie : sans état des lieux d'entrée précis, la retenue est presque indéfendable.

Les grilles issues des accords collectifs (notamment du parc HLM) convergent vers ces ordres de grandeur, donnés ici à titre indicatif — c'est la grille annexée à votre bail qui fait foi :

Presque toutes les grilles prévoient une valeur résiduelle plancher de 10 à 20 % : même au-delà de la durée de vie théorique, une dégradation volontaire peut donner lieu à une retenue symbolique sur cette base.

Prenons une dégradation classique : le locataire quitte le logement après 6 ans, et une chambre doit être entièrement repeinte à cause de dessins d'enfants indélébiles. Devis de réfection : 800 €.

1. La grille annexée au bail prévoit pour les peintures : durée de vie 10 ans, franchise 1 an, abattement 11 %/an, plancher 10 %.
2. Années d'abattement : 6 − 1 (franchise) = 5 ans → abattement total 5 × 11 % = 55 %.
3. Valeur résiduelle : 100 % − 55 % = 45 %.
4. Retenue maximale sur le dépôt de garantie : 800 € × 45 % = 360 € — et non 800 €.

Sans grille, le bailleur qui retient 800 € s'expose à une contestation quasi certaine devant la commission de conciliation, où le juge applique de toute façon un abattement de vétusté « à dire d'expert ». Les règles de retenue et les délais de restitution sont détaillés dans notre guide du dépôt de garantie en location.

Côté bailleur, la démarche prend dix minutes et sécurise toute la relation locative :

1. Choisir une grille de référence issue d'un accord collectif de location — les grilles des organismes HLM (par exemple celles utilisées par les offices publics) sont les plus courantes et les plus complètes.
2. La mentionner dans le bail par une clause : « Les parties conviennent d'appliquer la grille de vétusté annexée au présent contrat, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ».
3. L'annexer physiquement au contrat signé, comme les diagnostics.
4. La rappeler lors de l'état des lieux de sortie : chaque retenue chiffrée s'appuie alors sur un barème accepté d'avance, ce qui désamorce la contestation.

Cette étape s'insère naturellement dans la préparation du dossier de location, au même titre que le choix du bail et les diagnostics — notre guide mettre son logement en location reprend la check-list complète. Et avant de fixer le loyer du prochain locataire, notre estimation de loyer en ligne donne une fourchette locale en quelques minutes.

Si le locataire conteste une retenue pour dégradations, l'ordre des recours est toujours le même :

• Discussion amiable sur la base de l'état des lieux comparé et de la grille (ou, à défaut, des durées de vie usuelles ci-dessus) ;
• Commission départementale de conciliation (gratuite, saisine par lettre recommandée) — compétente pour tous les litiges de dépôt de garantie ;
• Juge des contentieux de la protection en dernier recours, dans un délai de 3 ans.

Dans les faits, un bailleur qui produit un état des lieux d'entrée détaillé, un état des lieux de sortie contradictoire (voir notre guide de l'état des lieux de sortie), des devis et une grille annexée au bail gagne pratiquement toujours. C'est l'absence de l'un de ces quatre éléments qui fait perdre les dossiers.