Logement conventionné : définition, loyers et APL (2026)

Un logement conventionné est un logement dont le propriétaire a signé une convention avec l'État ou avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) : il s'engage à louer sous plafond de loyer, le plus souvent à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un certain montant, en échange d'une contrepartie — ouverture du droit à l'aide personnalisée au logement, aide aux travaux ou réduction d'impôt. Le mot « conventionné » ne désigne donc ni une qualité de construction, ni un type de bâtiment : c'est un statut contractuel attaché au logement, pour une durée déterminée.

Trois points suffisent à comprendre le mécanisme :

• Le conventionnement n'est pas réservé au parc social. Un particulier, une SCI, un investisseur peuvent conventionner leur bien : le conventionnement est ouvert à tous les types de bailleurs, organismes de logement social comme personnes physiques.
• Il existe deux familles de conventions, qui n'ont ni la même logique ni les mêmes effets : la convention APL du parc financé par l'État et la convention Anah du parc privé. C'est la confusion la plus fréquente, et nous la démêlons au point suivant.
• La convention suit le logement, pas le propriétaire. En cas de vente, l'acquéreur reprend les engagements en cours : c'est le point aveugle de la plupart des articles sur le sujet, traité en détail plus bas.

Pour le locataire, l'intérêt est double : un loyer inférieur au prix du marché et, dans la majorité des cas, l'accès à une aide au logement. Pour le bailleur, c'est un arbitrage entre un rendement locatif plafonné et un avantage fiscal immédiat.

Toute la difficulté du sujet tient à ce qu'on appelle « convention » deux dispositifs distincts. Le premier est la convention APL, conclue avec l'État : depuis 1977, tout prêt locatif aidé pour du logement social — PLAI, PLUS ou PLS notamment — donne systématiquement lieu à la signature d'une convention APL. C'est elle qui ouvre le droit à l'aide personnalisée au logement dans le parc HLM. Le second est la convention Anah, signée par un bailleur privé avec l'Agence nationale de l'habitat en échange d'un avantage fiscal et, le cas échéant, d'une aide aux travaux.

Convention APL et convention Anah : le tableau comparatif

Convention Anah : deux formules, trois niveaux de loyer

La convention Anah — on parle aussi de conventionnement Anah — se décline en deux formules : le conventionnement avec travaux, qui donne droit à une subvention de l'Agence, et le conventionnement sans travaux, purement fiscal. Dans les deux cas, le bailleur choisit l'un des trois niveaux de loyer et de ressources : intermédiaire, social ou très social. Depuis le dispositif Loc'Avantages, ces niveaux portent les noms de Loc1, Loc2 et Loc3.

Un logement conventionné Anah doit être loué non meublé, à titre de résidence principale, pendant toute la durée de la convention. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un ascendant ou un descendant — ni, pour une SCI familiale, un associé de la société.

C'est la question la plus posée sur le sujet, et la réponse honnête est qu'aucun registre public ne permet d'interroger un logement par son adresse. Il faut remonter aux pièces du dossier. Voici la méthode, dans l'ordre de fiabilité décroissante.

1. Lire le bail, ligne par ligne

C'est la source première. Un bail portant sur un logement conventionné comporte presque toujours l'un de ces indices : la mention expresse « logement conventionné » ou « convention APL », un numéro et une date de convention, le sigle du financement (PLAI, PLUS, PLS), une clause rappelant le plafond de loyer, ou l'annexe reproduisant les engagements pris envers l'Anah. Un bail meublé, à l'inverse, exclut d'office le conventionnement Anah, qui impose la location nue.

2. Regarder l'attestation de loyer

L'attestation de loyer (formulaire Cerfa n° 10842) que le bailleur remplit pour la caisse d'allocations familiales comporte une rubrique sur le conventionnement du logement. En logement conventionné Anah à loyer social ou très social, le propriétaire doit obligatoirement remplir ce formulaire et le remettre au locataire pour qu'il puisse demander l'APL.

3. Demander au bailleur, par écrit

Une question posée par courriel au propriétaire, à l'agence ou à l'organisme gestionnaire vaut mieux qu'une supposition — et la réponse écrite fera preuve. Demandez précisément : le logement fait-il l'objet d'une convention, avec l'État ou avec l'Anah, et à quel niveau de loyer ?

4. Croiser avec la nature de l'aide versée par la CAF

C'est le test le plus méconnu, et il fonctionne dans les deux sens. La nature de l'aide vous renseigne sur la convention :

• vous percevez l'APL : le logement est conventionné, soit avec l'État, soit avec l'Anah à loyer social ou très social ;
• vous percevez l'ALF ou l'ALS : le logement n'est pas conventionné… ou l'est au niveau intermédiaire, qui n'ouvre pas droit à l'APL. Un logement conventionné CAF est donc, en pratique, un logement sous convention ouvrant droit à l'APL — l'expression n'a pas d'existence juridique propre.

Dernier réflexe, si vous venez d'acheter : relisez l'acte de vente. Les engagements d'une convention Anah en cours doivent y être mentionnés, précisément pour que l'acquéreur sache qu'il les reprend.

Dans un logement conventionné, le loyer initial hors charges ne peut pas dépasser un plafond. Côté Anah, ce plafond dépend de la commune et du niveau de convention signé, et se situe systématiquement sous le prix du marché local.

Comment le plafond est calculé

Le plafond s'exprime en euros par mètre carré de surface habitable. La surface retenue additionne la surface habitable et la moitié de la surface des annexes louées avec le logement, dans la limite de 8 m². Ces annexes — cave, sous-sol, remise, atelier, cellier extérieur, combles aménageables, balcon, loggia, véranda — doivent être à l'usage exclusif du locataire et faire au moins 1,80 m de hauteur. En Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, ce sont les varangues qui sont prises en compte, dans la limite de 14 m².

Réviser le loyer d'un logement conventionné

Le loyer d'un logement conventionné se révise comme celui d'une location classique : une fois par an, à la condition qu'une clause du bail le prévoie, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. L'administration recommande d'inscrire au bail une révision au 1^er janvier sur l'IRL du deuxième trimestre de l'année précédente. Pour un loyer de 600 € hors charges, avec un IRL du 2^e trimestre 2026 à 148,37 contre 146,68 un an plus tôt, le loyer révisé s'établit à 606,91 € : (600 × 148,37) / 146,68. Le plafond conventionnel étant lui-même revalorisé, la mécanique reste celle de la révision du loyer de droit commun, avec un butoir supplémentaire.

Occuper un logement sous convention change trois choses pour le locataire : le montant du loyer, la nature de l'aide au logement, et la stabilité du bail.

Quelle aide, dans quel cas

La règle est simple mais mal connue : une convention Anah à loyer social ou très social ouvre droit à l'APL ; une convention à loyer intermédiaire n'ouvre droit qu'à l'allocation de logement familiale (ALF) ou sociale (ALS). Dans le parc social sous convention APL, c'est l'APL qui s'applique. L'aide est le plus souvent versée directement au propriétaire, qui la déduit du loyer réclamé au locataire : celui-ci ne paie alors que le loyer résiduel.

Pour que le dossier soit instruit, le bailleur doit remplir le formulaire Cerfa n° 10842, le remettre au locataire, et transmettre à la CAF ou à la MSA les informations et justificatifs nécessaires à l'ouverture du droit.

Conditions de ressources

Les ressources du locataire sont vérifiées à la signature du bail, par référence au revenu fiscal de référence et aux plafonds du niveau de convention choisi. Une hausse de revenus en cours de bail ne fait pas perdre le logement : elle peut en revanche réduire ou supprimer l'aide au logement, recalculée en continu par la caisse.

Un bail plus protecteur qu'une location libre

• Le congé du bailleur est très encadré. Pendant une convention Anah, le propriétaire ne peut donner congé au locataire que dans de rares exceptions — là où un bailleur classique dispose de trois motifs (vente, reprise, motif légitime et sérieux).
• La remise en location est obligatoire. Si le locataire donne son préavis, le bailleur doit relouer aux conditions de la convention dans un délai maximum d'un an.
• La décence reste due. Le conventionnement ne dispense d'aucune obligation de droit commun : les critères de décence, dont le seuil de performance énergétique, s'appliquent intégralement. Pour une convention avec travaux, l'Anah exige même un classement DPE entre A et D.

Accepter un loyer inférieur de 15 à 45 % au marché ne se décide pas à la légère. Le calcul du bailleur repose sur la contrepartie fiscale et, le cas échéant, sur la subvention de travaux.

Ce que le bailleur y gagne

• Une réduction d'impôt sur le revenu au titre du dispositif Loc'Avantages, applicable aux conventions signées du 1^er mars 2022 au 31 décembre 2027. Il a succédé au « Borloo ancien » (2006-2017) puis à « Louer abordable » (2017-2022) : un bailleur qui conventionne depuis longtemps peut relever de l'un de ces régimes antérieurs.
• Une aide aux travaux en conventionnement avec travaux. Pour une rénovation globale de logement très dégradé, l'Anah prend en charge 35 % du montant hors taxes des travaux, dans la limite de 1 000 € HT par mètre carré et de 80 m² par logement, soit 28 000 € maximum.
• Une vacance locative réduite : à loyer décoté, la demande est forte, et le risque d'impayé souvent moindre grâce au versement direct de l'APL.

Les conditions d'éligibilité à ne pas découvrir trop tard

Pour une convention avec travaux, le logement doit remplir l'ensemble des critères suivants : n'avoir bénéficié d'aucun financement public au cours des cinq dernières années (prêt à taux zéro notamment, sauf exceptions), être construit depuis plus de quinze ans à la date de l'accord de l'Anah, être décent au moins après travaux, être classé A, B, C ou D au DPE, et se situer en métropole ou dans un département d'outre-mer. Les travaux ne doivent pas commencer avant l'accord de l'Agence — une dépense engagée trop tôt est définitivement perdue — et doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment.

Le coût réel : six ans de contraintes

Le conventionnement dure six ans minimum, pendant lesquels le bailleur s'engage sur un bail nu en résidence principale, un plafond de loyer, un plafond de ressources à chaque nouvelle entrée, une remise en location sous un an, et une quasi-impossibilité de reprendre le bien. Si le logement est déjà occupé à la signature de la convention, le bail doit être renouvelé avec le même locataire pour l'aligner sur les conditions conventionnelles.

C'est l'angle mort des contenus disponibles sur le sujet, et pourtant la question qui coûte le plus cher : que devient un logement conventionné quand la convention s'achève, ou quand le bien est vendu avant son terme ?

La fin de convention ne libère pas le loyer immédiatement

À l'échéance d'une convention Anah, le bailleur ne retrouve pas la liberté tarifaire du jour au lendemain. Il ne peut augmenter le loyer du bail en cours qu'à l'occasion du renouvellement du bail ou après le départ du locataire en place. Concrètement, un bail de trois ans renouvelé six mois avant la fin de la convention prolonge l'effet du plafond bien au-delà de celle-ci. Côté locataire, la fin de convention n'est pas un motif de congé : le bail se poursuit aux conditions en cours, mais le droit à l'APL peut basculer vers l'ALS ou l'ALF, avec un montant recalculé.

Vendre un logement conventionné : la convention suit le bien

La règle est nette : si vous vendez le logement, la convention s'impose à l'acheteur. Les engagements pris envers l'Anah doivent être indiqués dans l'acte de vente, afin que l'acquéreur signe avec l'Agence un avenant à la convention. À défaut, l'Anah peut sanctionner le vendeur par une amende — et l'acquéreur qui découvre après coup un plafond de loyer engageant son bien pour plusieurs années dispose d'arguments solides.

Trois conséquences pratiques pour le vendeur :

1. Prévenir le notaire dès la mise en vente et lui transmettre la convention et ses avenants : c'est une information déterminante pour le consentement de l'acquéreur.
2. Cibler le bon acheteur. Un bien sous convention en cours, occupé et à loyer plafonné, n'intéresse pas un acquéreur qui veut habiter : il faut viser un investisseur, avec la même logique que pour vendre un logement occupé.
3. Intégrer la décote au prix. Le rendement plafonné et l'impossibilité de reprendre le logement pèsent sur la valeur : le bien s'échange sous le prix d'un équivalent libre, d'autant plus que la convention est longue à courir.

Attendre la fin de la convention avant de vendre est parfois la meilleure option, mais elle suppose d'anticiper : entre le terme de la convention, le renouvellement du bail et un éventuel congé pour vente, le calendrier se compte en années, pas en mois.

Logement conventionné, logement social, logement locatif intermédiaire : trois dispositifs qu'on confond d'autant plus facilement qu'ils reposent tous sur un plafond de loyer. Voici ce qui les sépare réellement.

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est le faux jumeau du logement conventionné : plafonds de loyer et de ressources également, mais un dispositif taillé pour l'investissement neuf, avec une TVA réduite et un crédit d'impôt en lieu et place de la réduction d'impôt Loc'Avantages, et sans convention avec l'Anah. Le logement social, lui, se distingue par l'attribution : ce n'est pas le bailleur qui choisit le locataire, mais une commission, sur dossier et selon des critères de priorité.

Retenez la ligne de partage : le logement conventionné du parc privé conserve la liberté de choix du locataire et la souplesse du bail de droit commun, en échange d'un loyer plafonné pendant six ans au moins. Le logement social ajoute une procédure d'attribution ; le LLI, une logique purement fiscale.