Loi ALUR copropriété : ce qui s'applique vraiment en 2026

La loi ALUR — loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové — a été le texte le plus structurant pour la copropriété depuis la loi du 10 juillet 1965. Elle a imposé le compte bancaire séparé, l'immatriculation au registre national, la fiche synthétique annuelle et le contrat type de syndic.

Le problème, douze ans plus tard, tient en une phrase : plusieurs de ces règles ne sont plus celles qu'ALUR avait écrites. Quatre textes sont passés par là — la loi Macron de 2015, la loi ELAN de 2018, l'ordonnance du 30 octobre 2019 et la loi Climat et résilience de 2021. Certaines dispositions ont été durcies, d'autres assouplies, une a été purement abrogée. Les guides en ligne, eux, continuent souvent de décrire le droit de 2014.

Ce qui suit distingue donc deux choses que la plupart des articles mélangent : ce que la loi ALUR a instauré et ce qui s'applique aujourd'hui. Chaque règle est datée.

C'est la mesure emblématique de la loi ALUR en copropriété : le syndic doit ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat, distinct de ses propres comptes. Fini les trésoreries confondues où l'argent de plusieurs copropriétés transitait par un compte unique du cabinet.

ALUR avait assorti cette obligation d'une échappatoire : les syndicats d'au plus quinze lots pouvaient, par un vote de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, dispenser leur syndic d'ouvrir ce compte.

Cette dérogation n'existe plus. Elle a disparu du texte avec la version de l'article 18 entrée en vigueur le 31 décembre 2020, sous l'effet de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Beaucoup de pages l'attribuent encore à la loi du 9 avril 2024 : c'est se tromper de trois ans et de texte. Depuis fin 2020, le compte séparé s'impose à toutes les copropriétés sans condition de taille.

Le seul vote que l'assemblée générale conserve porte sur l'établissement : elle « peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix ». Choisir sa banque, oui ; se passer du compte, non.

Une exception subsiste, mais elle ne repose pas sur un nombre de lots. L'article 18-1 AA permet de déroger à l'article 18 pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation dont le syndicat est composé exclusivement de personnes morales — un immeuble de bureaux détenu par des sociétés, typiquement. Les deux conditions sont cumulatives.

La sanction est sévère et mal connue : la méconnaissance de cette obligation « emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ». Le délai court depuis la désignation du syndic, pas depuis le manquement. Les actes passés avec des tiers de bonne foi, eux, restent valables.

Point souvent oublié : il faut deux comptes. Le même article impose un second compte séparé, rémunéré celui-là, destiné à recevoir les cotisations au fonds de travaux. Sa méconnaissance entraîne la même nullité.

L'article 52 de la loi ALUR a créé les articles L711-1 à L711-6 du Code de la construction et de l'habitation, qui imposent l'inscription de chaque syndicat de copropriétaires à un registre national. L'objectif était de donner aux pouvoirs publics une vision de l'état du parc et de repérer les copropriétés fragiles.

L'immatriculation incombe au notaire lors d'une mise en copropriété, et au syndic dans tous les autres cas, les données devant être actualisées chaque année.

La sanction est une astreinte, applicable « après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois », dont le montant « ne peut être supérieur à 20 € par lot et par semaine ». Deux précisions comptent en pratique : cette astreinte ne peut pas être refacturée aux copropriétaires, sauf si le syndic n'est pas rémunéré, et un syndicat non immatriculé ne peut bénéficier d'aucune subvention publique. Pour une copropriété qui prépare une rénovation énergétique, cette seconde conséquence pèse bien plus lourd que l'astreinte.

Le fonctionnement du registre, la démarche d'immatriculation et l'annuaire public qui permet de retrouver le syndic d'un immeuble sont détaillés dans notre guide du registre national des copropriétés.

Ces deux obligations sont systématiquement présentées ensemble comme des mesures ALUR. Une seule l'est encore.

La fiche synthétique relève de l'article 8-2 de la loi de 1965, créé par ALUR et recodifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Le syndic « met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année » ; elle regroupe les données financières et techniques essentielles du syndicat. Si le syndic ne la transmet pas dans le mois suivant la demande d'un copropriétaire, des pénalités par jour de retard sont imputées sur sa rémunération forfaitaire annuelle. L'obligation ne s'applique pas aux immeubles à destination totale autre que d'habitation.

Le fonds de travaux, lui, n'est plus régi par ALUR. ALUR l'avait créé, mais il figure aujourd'hui à l'article 14-2-1 de la loi de 1965, créé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Parler de « fonds de travaux ALUR » revient à citer un régime remplacé.

Sur le montant, une erreur revient partout. La plupart des pages retiennent « au moins 5 % du budget prévisionnel ». Le texte en prévoit davantage quand un plan pluriannuel de travaux a été adopté : la cotisation annuelle « ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel ». Les deux planchers se cumulent. Le taux unique de 5 % ne vaut qu'à défaut de plan adopté.

Enfin, l'entrée en vigueur a été échelonnée selon la taille du syndicat : 1^er janvier 2023 au-delà de 200 lots, 1^er janvier 2024 de 51 à 200 lots, 1^er janvier 2025 jusqu'à 50 lots. Les lots comptés sont ceux à usage de logements, de bureaux ou de commerces : caves, parkings et celliers n'entrent pas dans l'assiette. Un calendrier 2024-2026 circule également, mais il concerne une tout autre obligation — celle d'annexer le plan pluriannuel aux documents remis à l'acquéreur.

Le détail du calcul, du recouvrement et du sort des sommes versées figure dans notre guide de l'appel de fonds en copropriété.

Voici la disposition la plus mal rapportée de tout le sujet. On lit couramment que « la loi ALUR impose une mise en concurrence du syndic tous les trois ans ». Les deux moitiés de la phrase sont inexactes.

ALUR imposait bien une mise en concurrence, mais avant chaque assemblée générale appelée à désigner un syndic — sans périodicité triennale. C'est la loi Macron du 6 août 2015 qui a introduit le rythme de trois ans, en l'assortissant d'une dispense votée par l'assemblée. Et l'ordonnance du 30 octobre 2019, en vigueur depuis le 1^er juin 2020, a supprimé cette périodicité.

L'état du droit en 2026 est le suivant. C'est le conseil syndical — ni le syndic, ni le syndicat — qui met en concurrence plusieurs projets de contrats, en vue de l'information de l'assemblée appelée à désigner un syndic professionnel. Il n'y a aucune périodicité : l'obligation se rattache à la désignation.

Trois conséquences pratiques en découlent, rarement signalées :

• Le texte précise expressément que la formalité n'est pas prescrite « à peine d'irrégularité de la décision de désignation ». Son omission ne permet donc pas de faire annuler la nomination du syndic.
• L'assemblée peut en dispenser le conseil syndical, à la majorité des voix de tous les copropriétaires — mais la demande doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée précédente. Il faut donc s'y prendre un an à l'avance.
• « Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. »

À ne pas confondre avec deux autres mises en concurrence : celle qui précède le maintien d'un syndic provisoire (article 17), où aucune dispense n'est prévue, et celle que le syndic doit conduire avant un contrat de performance énergétique. Ces points se votent en assemblée générale de copropriété, à des majorités différentes.

Le diagnostic technique global, créé par l'article 58 de la loi ALUR, est l'état des lieux complet d'une copropriété : solidité du bâti, état des équipements communs, situation au regard des obligations légales, performance énergétique et estimation des travaux à dix ans.

Contrairement à ce qu'on lit souvent, il n'est pas obligatoire pour les immeubles de plus de dix ans. Ce que la loi impose dans le cas général, c'est que la question soit posée : l'assemblée générale « se prononce sur la question de faire réaliser » un DTG, et la décision est prise à la majorité de l'article 24. L'assemblée peut parfaitement voter non. L'obligation porte sur l'inscription à l'ordre du jour, pas sur le diagnostic.

Le DTG n'est réellement obligatoire que dans deux situations :

• La mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans (article L731-4 du CCH) : le diagnostic doit précéder l'opération. C'est de là que vient la confusion sur le seuil des dix ans — il ne joue qu'à ce moment précis.
• Sur demande de l'autorité administrative (article L731-5), dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité, pour un immeuble collectif d'habitation présentant des désordres potentiels. À défaut de production dans le mois suivant la notification, l'administration peut le faire réaliser d'office aux frais du syndicat.

Les seuils de dix et quinze ans qui circulent relèvent en réalité d'autres dispositifs : dix ans pour la constitution du fonds de travaux, quinze ans pour le projet de plan pluriannuel.

Un point d'articulation vaut d'être connu des copropriétés qui hésitent à engager la dépense : un DTG peut dispenser du plan pluriannuel de travaux. Si le diagnostic « ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration », le syndicat est dispensé d'élaborer le projet de plan. Le DTG n'est alors plus seulement un coût, c'est ce qui évite une seconde étude.

Attention enfin à une référence périmée : l'article L731-3 a été abrogé par la loi Climat et résilience, avec effet au 1^er janvier 2023. Tout document qui le cite encore s'appuie sur un texte mort. Le contenu et le déroulé de la mission sont détaillés dans notre page dédiée au DTG en copropriété.

Le carnet d'entretien est tenu par le syndic, qui doit « établir et tenir à jour et à disposition des copropriétaires » ce document, sans avoir besoin d'un accord préalable du syndicat. Son contenu est fixé par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001.

Le socle obligatoire est mince : adresse de l'immeuble, identité du syndic en exercice, références et échéances des contrats d'assurance du syndicat. S'y ajoutent, lorsqu'ils existent, l'année des travaux importants (ravalement, réfection de toiture, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations) et l'identité des entreprises intervenues, les références des assurances dommages-ouvrage, les contrats d'entretien des équipements communs, et — si le DTG existe — la liste des travaux jugés nécessaires avec leur échéancier.

Le décret de 2001 n'a pas été actualisé depuis 2017 et parle encore de « programme pluriannuel de travaux ». C'est aujourd'hui la loi, et non le décret, qui impose d'y intégrer le plan pluriannuel : l'article 14-2 prévoit que les travaux prescrits par le plan et leur échéancier « sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble ».

Le point à corriger concerne l'acquéreur. On lit très largement — y compris sur des sites officiels — que le candidat à l'acquisition peut demander le carnet d'entretien au vendeur. Cette règle figurait à l'article 4-4 du décret du 17 mars 1967 ; il a été abrogé le 4 juillet 2020. Le droit de l'acquéreur passe désormais par l'article L721-2 du CCH, qui impose la remise du carnet d'entretien parmi les documents fournis au plus tard à la signature de la promesse de vente. La différence est réelle : ce n'est plus une demande libre en amont, c'est une remise obligatoire à un stade précis de la transaction.

Un copropriétaire, lui, peut en obtenir copie à tout moment auprès du syndic, à ses frais. Ce document se lit utilement avec le règlement de copropriété, qui fixe la répartition des charges, et avec l'attestation d'assurance propriétaire non occupant que la loi ALUR a rendue obligatoire pour chaque copropriétaire.